来自黄石房管局的资料显示，去年黄石平均房价约１８００元／平方米，与上年相比，上涨幅度达９．８％。业内人士表示，面对不断攀升的房价，国家出台了一系列调控措施来抑制，但效果总是不佳，从表面看，房价上涨是市场需求“无形之手”起作用，但实际上却是许多只“有形之手”搅乱市场的结果。

　　对近些年来所暴露出的开发商的种种操纵楼盘价格等违规行为，从４月１５日起，黄石将实行商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理，对商品房价格公示、销售、备案等作出了具体规定。

　　焦点问题一 没资格也敢“售房”

　　调查：３月底，在市内一处正在打地基的楼盘建设工地，记者和一位朋友走入开发商搭起的临时售房部，这里已有一些市民穿梭于两栋电梯楼模型前。“这两栋房子明年下半年交房，现在交订金，既能选到合适楼层，而且价格也较便宜。”对于顾客的询问，售楼人员回答道。

　　当记者询问是否有《房屋预售许可证》时，售楼人员毫无顾忌地说：“还没办下来呢，得等到５月份。”“没有《房屋预售许可证》，如果买了是否存在风险？”她说：“公司是凭信誉做事，过去盖了几栋楼都是这样卖的。”接着，她告诉记者，“我们从去年年末就开始卖了，很多楼盘都是这样，不信你到处问问。”该售楼人员强调道，现在这两个楼盘虽然都还没开盘，但价格算是低的了，２３００元／平方米起价，而且可以拿到位置比较好的户型，要是等预售证办下来再买，绝对不是这个价。在售楼人员的劝说下，记者的朋友动了心，最终交了３万元，与开发商签订了预订协议。

　　事后据一位业内人士介绍，在《房屋预售许可证》没办下来之前就提前发售房屋，在业内早已不是什么秘密了，因为开发商要急于回笼资金，至于说预售证办下来之前价格低、办下来之后价格高，是他们放的烟幕弹，归根结底就是让购房者早点掏钱买房。

　　点评：黄石房屋交易管理所副所长陈绪武表示，按《商品房销售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度，应符合以下条件，（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。不符合预售条件的，未办理售房许可证的，房地产开发企业不得销售商品房。

　　对策：４月１５日起黄石实行商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作的通知明确规定：在取得预（销）售许可证前，房地产开发企业不得以预订、认购等方式进行商品房预（销）售。

　　焦点问题二 随意制造畅销假象

　　调查：记者走访黄石一些新开发楼盘发现，其所展示的楼盘销售进度表中，一些好户型往往挂满了已售的“小红旗”。商家称，房子快卖完了，只剩几套可供挑选。给人的感觉是，再不买，连尾房也买不到了。

　　记者在黄石大道一栋新建的电梯楼售楼处的销售进度表上看到，“小红旗”已经“满山红”。“１６０多套房子，只有２０多套没卖完。”售楼人员向记者解释说，贴着“小红旗”标志的就是已经卖掉的房子，有黄色标志的是已有人预订。记者发现，“没卖”的房子要么是最高层，要么是最低层，而且朝向不太好。在环磁湖的一处楼盘，也插满了“小红旗”。记者询问开发总量及销售情况时，该楼盘一置业顾问称，８００套房屋，已经卖了７０％以上。

　　这些房子真的卖得如此好吗？黄石房屋交易管理所一负责人告诉记者，这其中肯定存在水分。从该所受理登记的数据来看，其中一处楼盘今年上半年的销售目标才为５０％，而另一处因为价位太高，至今销售量还不到２０％。

　　点评：不少开发商在贴“小红旗”时往往随心所欲，不与房产的实际销售挂钩，如果追问下去，售楼人员就会说是内部认购的。还有的楼盘因为周边环境即将改善而面临升值的可能，由于只要卖一半以上的房子，就收回了本钱，开发商看到形势大好，便打起了主意，策划先把差一点的户型推销出去，好的户型则暂时用“小红旗”“窝藏”，待时机成熟时再拿出来销售。这样一来，购房者只能退而求其次。一旦败露，开发商的解释一定是有人“退房”了。其实，楼盘既然卖得这么好，售楼部早该撤了。然而过了三五年，仍然是尚有若干套待售，其想通过囤积好户型卖个好价钱的目的显而易见。

　　对策：从４月１５日起，黄石区域内新建商品房的预（销）售管理以及房地产开发企业与买受人签订的商品房买卖合同，均应按规定在黄石住宅与房地产信息网（）上进行签约和登记备案。如此一来，实际销售情况消费者只要上网一查便知。另外，“网上售房通知”规定，房地产企业发布不实价格和销售信息等恶意哄抬房价，误导、诱骗消费者争购的，视情节轻重，给予警告，责令限期整改或罚款，并记入信用档案，对拒不整改或整改不力的，暂停办理其商品房网上签约等手续。

　　焦点问题三 隐瞒资料暗谋提价

　　调查：从记者走访来看，在楼盘销售现场获得的资讯非常有限，最为重要的是，很少有楼盘会明码标价，一些楼盘的销售人员甚至将售价表也藏了起来，消费者看中哪套房子，才报出哪套的价格，让人难以进行比较。

　　知情人士向记者透露，开发商不仅在售楼前就开始制定价目表，而且这个价目表还很细，一般是“一房一价”。购房者要想获知房子的价格，通常要明确告诉销售人员想买某栋某号房，然后销售人员才会神秘兮兮地在抽屉里翻出一本价目表，抄下一个价格告诉购房者。如果消费者要求看价目表，通常会遭到拒绝，理由是“这是商业秘密”。　

　　不仅如此，一些开发商还会设计如下诱导市民购房的陷阱——均价：市民往往会被较低的均价吸引，可自己看中的房子，户型朝向都比较一般，也比均价高出许多。原来开发商打出的均价并不是这个项目所有户型的整体均价，而是其中价格最低和价格最高的房子的中间价；楼层：售楼人员会介绍说高层楼房中九到十一层是好位置，然而其实这一高度正好属于扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿；绿化率：开发商会宣传某小区绿化率高，以吸引注重环境的购房者，但绿化率很多时候都存在虚构的成分；房屋面积：房屋的宣传面积与实测面积可能有出入，有的开发商会在测绘过程中做手脚，相差一两个平方米是经常有的。房型：如果开发商在某楼盘的广告中单独印了某个房型，这个房型就很可能是有问题卖不掉的。

　　点评：在普通购房者和开发商之间，普通购房者必然处于一个信息不对称的劣势地位，市场容易被操纵，消费者更容易被误导。因此，需要政府为公众提供更加准确的第三方数据，使得公众在购房时有清晰和理性的判断。

　　对策：实行电子楼盘表后，开发商通过隐瞒资料蒙骗消费者的手段将会失灵。通知要求，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，必须在网上及时公示以下信息：（一）《商品房预售许可证》的主要内容；（二）商品房楼盘表信息，主要包括幢号、室号、结构、设计用途、楼层、建筑面积；（三）房地产抵押、查封、拆迁还建等限制权利情况；（四）商品房代理销售经纪机构信息；（五）商品房销售合同示范文本；（六）商品房拟售价格。
　　焦点问题四 “假按揭”肆无忌惮

　　调查：在不为人知的情况下，有些开发商肆无忌惮地大搞“假按揭”。据陈绪武介绍，房地产商假借住房消费贷款融资、套贷、骗贷、一房多贷的现象屡有发生，去年就查处了４家开发商虚假按揭达十几起。

　　点评：实行网上售房后，商品房买卖中存在的诸如假按揭、一房多售等问题，将很快成为历史。

　　对策：实施网上售房，将使销售的楼盘信息公开、透明，一些房地产开发企业欺骗消费者的行为将无法得逞。其中规定商品房的购房人应为商品房买卖合同中的买受人或共同买受人。代理购房人必须持购房人的有效身份证和经公证的委托书，未提供有效身份证件和公证委托书的，房地产开发企业不得接受其认购。合同签订后不得更改买受人姓名。对虚构买卖合同囤积房源、虚假按揭套取银行贷款的，房产部门将进行严肃查处。

原作者： 付军
来 源： 东楚晚报
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