楼市步入“混沌期”，江城业内人士直呼“现在的楼市让人看不明白”。

连日来，尽管楼市已有降温趋向，但诸如内部认购、VIP预订火热、炒卖房号赚差价等情况仍时有发生。

事实上，在这纷繁复杂的表象背后，是一般大众较为陌生的“潜规则”。现阶段，我省正在开展为期一个月的房地产市场清理和整顿工作，重点检查商品房销售中炒卖房号、捂盘抬价等六类违规行为。

潜规则之① 找房托“忽悠”购房者

连日来，记者在对购房者的调查中，发现“排队买号”、“遭遇房托”、以及“内部认购”、“发放VIP卡”是他们遭遇到最普遍的现象。

“楼市形势好的时候，开发商为了稳住好房源，雇人排队优先挑选；楼市形势不好，则造成开盘热卖的现象，找各种类型的人来扮演购房者。”家住积玉桥的李先生表示，因为有利可图，“房托”给真正的买房者造成心理压力，进而也急切参与到购房人群中，开发商因此获利。“武汉三镇的房子看了不少，见惯了那些房托，那些彻夜排队的房托们，为了几十甚至数百元，就帮开发商忽悠了一批又一批的买房人。”

李先生坦言，“房源不多的时候，房托基本上是公司或代理公司的内部职员，房源多的时候，那些爹爹婆婆就三五成群装扮成买房人。”

记者了解到，多数在售楼盘都会通过“内部认购”等方式，人为制造热销局面。

即使在政策严控“内部认购”的背景下，前日，在南湖一家楼盘的售楼处，记者亲眼看见了销售人员在抠除“销控表”上的标志。然而，贴有这些标志的房源都意味着已售。

潜规则之② 中介和投资客做笼子赚“差价”

值得关注的是，一些业内人士表示，诸如“房托”这样的“潜规则”只能算比较初级的“忽悠”方式，“房托做假，多数人演戏不到位，一眼就能看穿。”

记者发现，一些房产代理公司或二手中介在配合投资客炒房的过程中，赚取差价的做法那才是“天衣无缝”。

“现阶段，楼市成交量‘冰冻’，投资者最不愿意看到静如止水的市场，部分投资者已稍微减价，套现离场，这就离不开代理公司及中介的‘帮忙’。”一位曾在房产代理公司工作过的王先生如是说。

记者近日在武昌某楼盘采盘时，就遭遇了类似的蹊跷事。由于该楼盘地处武昌中心，房源不足十套，记者问及还有无更多房源时，对方表示，“有，但购买有些风险。”

“有几套房子是投资客购买，但仅仅支付了定金，现在别人急于出手，每套房子在原价基础上加价5万。”该人士称，整个办理程序不经过售楼部，由买家与卖家自行沟通。

此后，记者咨询了相关业内人士。在该人士看来，“整个过程看似与售楼人员毫无关系，其实售楼人员已与那些投资客达成协议：将信息提供给买家，按每套至少1万提成。”

“现阶段一些处于城中心的尾盘也非常有升值潜力，卖家售价低于市场价格，部分买家也会贪便宜购买，最后，那些房产代理公司底下的售楼人员也赚个‘得心应手’。”

潜规则之③ 开发商换个方式再认筹

开发商未取得商品房预售许可证，以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式收取或变相收取定金、预定款等行为也属于违规。

“即使未取得预售许可，认购、交定金也能照常进行。”在某开发企业营销总监刘先生看来，认筹是项目开盘前期的重要环节，“让开发商一下失去了蓄客环境，定价就是个大难题。”

刘先生透露，现阶段，有极个别开发商准备以银行存款方式让客户交定金。该人士介绍，具体方式为：一旦客户有了购房意向，便立即让客户存款到开发商帐户，同时，签订相关协议。“此举完全以‘地下’操作方式解决认筹金问题，虽然有风险，但对于急于购房的市民还是有一定操作可能的。”

业内人士表示，由于预售制度类似一种期货交易，这导致了购房者风险的存在，开发商可以根据市场情况来调整销售规模，分期办理预售许可，这就导致了一个楼盘的前后期项目价格的差异。“也正是由于买卖双方很多方面信息不对等，才造成了买房人进入不了一个公平透明的消费环境”。