发布时间：2005-4-26来源：《红地产》
年报清楚的反映了这一点，各大上市公司盈利均录得大幅增长。万科2004年净利润达到8.78亿元，增长达6成，而销售面积为163.8万平米，仅增长2成，表明房价的增长是万科业绩提高的关键；金地集团的表现也很抢眼，公司实现主营收入31.75亿元，比上年增长110.3%，净利润2.46亿元，增长48.8%；成长最快的上市公司则是亿城股份，该公司2004年销售结算面积43.36万平米，实现销售收入239,778.24万元，实现净利润16,203.89万元，同比增长均超过3倍。内地最大房地产上市公司中海发展2004年在内地的销售额也大幅增长6成……
回顾一年前，房地产上市公司的表现普遍不如人意。统计表明，2003年房地产上市公司最大的特点是现金流为负，经营业绩也普遍较低。究其原因，在于2003年房地产市场发力后，开发商纷纷加大了投资力度，从而使得2004当年的投入远大于产出。房地产开发行业的特点之一就是现金流周期较长，一个项目从投入到产出通常需要2到3年的时间。如果一个公司在一年里大量投入新项目开发，当年的业绩表现就不会很好，因为这些项目要到下一年才能贡献利润。
如果说2003是播种的一年，2004就是“摘桃子”的一年。
房价的持续上涨为房地产上市公司利润的大幅增长提供了主要贡献。这一年，全国统计的房价涨幅超过10%，为1998年房改以来房价上涨最快的一年。在一些热点地区，房价上涨保守的估计在30%以上，较平稳的地区也在5%以上。买房热情也普遍高涨，使开发商能够顺利的销售套现，将超过预期的利润拿到手。
快速扩张的市场同时培育出了众多黑马，亿城股份是其中的佼佼者。该公司2001年通过资产置换将主营业务改为房地产，短短几年已成为京城主流开发商。去年中报业绩抢眼，已引起业界瞩目。在本次排行榜中，该公司以24%的净利润列最赚钱的房地产上市公司头名。虽然规模不及其他房地产大鳄，但凭借强大的盈利能力，相信将很快挤身十强。
国有开发商曾是国内房地产开发的主力军，但经过几年市场经济的洗礼，业绩已呈现疲态，增长及盈利能力均远逊于民营开发商。这再次证明了体制的重要。在国有开发商中，园区类公司普遍表现不佳，这显然是受到了去年宏观调控及开发区核查的影响。去年土地政策大大收紧，开发区大量被撤销，直接影响了以土地一级开发为主的园区类上市公司。
招商地产已经选择了转型。由于蛇口土地越来越少，招商地产开始由一级开发转向二级开发，并制定了全国扩张计划。及时的转型使招商地产的业绩表现也相当不错，土地储备充足，净利润率也超过了10%。
展望2005年，房地产依然拥有大致良好的经营环境。之所以说大致良好，首先是基于房地产需求的持续畅旺，以及价格的持续上升；不容乐观的方面，则是针对房地产的行政干预力度在明显加强，中央已将控制房价上涨列为政治任务，部分城市房价的暴涨也带来了实实在在的市场风险。今年出现变数的可能性很大。不过，既然房地产已经是一个十分巨大的产业，本身市场化程度又很高，估计房地产业不会因为政策的变化而真的陷入“寒冬”。
今年将有更多的房地产大鳄进入上市公司行列。房地产上市公司的业绩也将在今年的基础上继续增长，不过，像2004年这样壮观的高增长，估计不会出现了。
副文及图表：
寻找中国房地产最具竞争力的公司
房地产正在步入透明时代！标志是，大批外资企业在强势进入内地房地产市场，大批外行企业正在场边做着准备活动，而几乎所有的大型开发商都在谋求异地开发。这在3年前几乎是不可想象的。
透明意味着更充分的竞争和行业的成熟。今天，完成了原始资本积累的房地产企业在更多的谋求与资本市场对接，希望借力资本市场的高效融资并完善公司治理结构。我们发现，最大和最有实力的开发商现在要么已经上市，要么正在谋求上市。这是个好兆头。我们确信，未来真正的房地产巨头将全部出现在上市公司行列！
我们因此将目光聚焦在房地产上市公司，并在年报发布之际，推出房地产上市公司十强，并在推出主榜的同时，推出2个子榜。我们希望，通过对上榜公司的观察和分析，为房地产业内人士和所有关心房地产的人提供一个最透明、也最公正的视角，使读者对房地产行业的了解更清晰，更透彻。
本排行榜以上市公司公布的财务数据为基础，综合财务数据和房地产两方面的指标，力图对房地产上市公司的整体实力做出客观公正的评价。在指标的选择上，我们确定了主营业务收入、销售面积、土地储备、主营业务利润、总资产、净资产、竞争力评价七个指标，其中四个财务指标、两个房地产开发指标、一个竞争力评价指标。各上榜公司的排名以最后的得分为依据得出。
两个子榜中，最具扩张潜力的房地产上市公司，以土地储备为核心指标；最赚钱的房地产上市公司，以净利润率为核心指标。
本次排行榜得到了国内5位券商大行分析师的鼎力支持，正是他们和本刊分析师30天的辛苦工作，我们才能为读者第一时间捧上这份年度最出色公司的榜单。在此特别致谢：