发布时间：2011-12-26来源：广州日报
关键词：关门潮
去年猛开店今年关不少
名词解释：关门潮在2008年初现，当时大中小中介抵挡不住楼市调控的压力而出现关铺现象，2009年~2010年年中，中介行业因放量的二手房成交而争先恐后开铺，大型中介更喊出300间的开店目标。2010年10月广州市实行限购，2011年年初“新国八条”出台，限购与限贷进一步抑制成交量，中介公司调整布局，市内不少地产街陆续出现中介关门潮。
这一年广州市关掉多少家中介行?行业大佬直认，的确存在区域调整，关铺十来二十间;至于小中介，相信行过路过一些小区，都可以看到门口贴着“旺铺转让”的中介行。广佛限购，对位处广佛交界的中介行来说犹如雪上加霜，双城限购之下日子更难熬。今年苦撑了大半年的中介行都陆陆续续关了不少。
关键词：二手房网签
杜绝一房二卖报低价
名词解释：2011年1月1日开始，广州市中心六区实施二手房网签;7月30日起，番禺石楼镇、石碁镇、大龙街试行网签;10月1日起，银行系统对接二手房网签系统，杜绝按揭买房报低价;10月10日起，洛浦街、大石街二手房进入网签;10月20日起，增城未纳入广州市房屋管理系统的二手房进入网签。广州市二手楼市的网签时代正式来临。
二手楼市在2010年担心了一整年的二手房网签终于在2011年元旦开始实施，但市场波澜不兴，证明之前的恐惧以及所谓的“末班车”口号只是中介“谷客”入市的手段而已。二手房网签可以防止一房二卖，保障买卖双方的权益，是促使行业规范、健康发展的一大措施。今年10月开始，银行系统对接二手房系统，按揭买房“报低价”再无路可走。
银行反价交易陷困境
名词解释：2011年1月，“新国八条”出台，二套房贷再成调控重点，首付比例提高至60%，利率上浮10%。为抑制通胀，今年三度加息，法定存款准备金率达至历史最高，直至11月30日才下调，为3年来首次。在银行信贷资金紧张之下，首次置业利率优惠灰飞烟灭，贷款审查越来越严格。
业主李小姐今年初出售客村丽影广场的房屋，本以为卖房只是轻松收款即可，想不到银行限贷也使她遭殃。银行趁机“反价”，在“银行同贷书”上签好房贷成数和贷款优惠利率的贷款人，遭遇增加首付和贷款优惠取消的打击。要求贷款人签署补充协议，买家死活不同意，但李小姐只收到三成楼价款，房子已递件过户并入押登记。像李小姐这类限贷个案在2011年初数不胜数，深圳房贷申请者甚至到当地银监局上访，最终促使广东银监局出来调停，要求银行遵守已有的约定。
关键词：交易违约
二手交易官司陡增
名词解释：楼市调整期伴随而来的是交易违约事件丛生。中介行频频向违约的客户兴讼，追讨中介佣金;买卖双方也因贷款和购买资格等问题闹上法庭。
购房者王女士为女儿购房，看了西华路一楼梯楼后匆匆签下买方承诺书并支付1000元诚意金，第二天她因对房屋不满意提出不买房，中介告诉她，业主已收下诚意金，若不买房也要支付3点佣金，诚意金不得退回。为此王女士多次到法律援助部门求助，上庭自辩，最终取得“五五波”的结果，即1000元诚意金可退回，3点佣金不需支付，但须支付1000元中介劳务费。王女士认为，中介带客看楼几分钟，不可能收取1000元那么多，为此她继续申诉，誓要把1000元讨回来。
其实，购房者签下睇楼纸、单方面签署买方承诺书都有可能惹来诉讼，购房者签名之前一定要谨慎。
多年“仓底”商场翻生
名词解释：2010年广州市二手商铺同比2009年大增80%以上，分拆式商场铺是商铺大卖的主力军。2011年，住宅限购力度进一步加大，商场铺销售几近疯狂，无论是丢空十几年的商场裙楼还是呱呱坠地尚未交楼的住宅小区裙楼，全部被改为小面积商铺出售，迎合一群被住宅限购拦下来的投资客。
人民北路与西华路交界是广州市商场铺大热的一面镜子，在最高峰期这个区域集中3个项目共3000个商场铺同时开售，其中一个商场铺项目更从零售转为眼镜批发避开竞争。在销售季节过去后，在街上仍有多个房地产中介在举牌销售个别商场铺的尾货，商场铺项目从销售转入经营，此时才是商场铺买家真正看清项目面目的时机。
投资者李小姐和卢女士分别购买了西华路某商场铺位，李小姐以几十万元购入一个三楼铺位;卢女士一掷百万元购入一楼一个街铺，现在她们看着商场“静静鸡”开业，商场经营状况一般，她们各有滋味在心头。卢女士告诉记者，买下商场铺首层铺位后她决心以后不再买商场铺，因为做零售要讲整个场的运营，作为一个小业主很难有“话事权”，到时候商场是死是活，难以控制。她从商多年，在广州投资住宅和商业房地产不计其数，买铺买房犹如买白菜，她觉得买商场铺是她一个颇不理性的投资，早知道把钱投去买一些无产权的批发铺经营权会更好。但她也承认，西华路的商场铺无论做得多不好，起码还是有产权在手。
投资者李小姐用有限的资金购买了一个商场铺，她倒没有想太多经营策略的事情。她只是希望商场经营方能拿出卖铺时的投入来搞活商场，“商场当时说有明星特色，现在却没有显现出特色来。”
2012年，广州市多个商场铺的固定经营期将到期，这些商场交铺到小业主手里的命运，或许会让商铺热带来一些“冷思考”。
自从“限购令”出台，广州的二手楼市就逐渐转入寒冬。先有房地产中介公司举牌沿街叫卖，再有中介公司因二手业务量骤减，频繁参与商业、住宅项目等新盘的一二手联动。随着楼市行情胶着，刚需客户对后市越发不看好，因此也对现时高企的房价持观望态度。而反观被限购的投资客则要活跃许多，趁政策摇摆之际，抄底笋盘。与成交淡静的二手楼交易相比，租赁行情有增无减，紧跟CPI指数走势的“涨租潮”又引来众多小白领及工薪阶层的一声叹息。
商业项目唱主角拉动业绩功劳大
随着限购、限贷令的双管齐下，今年广州的二手楼市一片惨淡，有行家戏称，限购后的二手楼市，仿如一夜穿越回到2008年。时逢调控年，房地产市场再度遭遇寒冬，一二手联动已成为逆市推盘的指定动作。据多位行业人士介绍，与往年相比，今年的一二手联动有了不少新气象，最为明显的特征就是商业项目逐步取代纯住宅，成为中介公司首选参与的一二手联动项目。
合富置业副总经理潘宇豪接受记者采访时表示，今年城中各大中介公司所参与的一二手联动，基本是从8月份开始的，其中，商业部分项目占总项目的一半以上。他指出，这是以往没有出现过的现象，也是因住宅限购而突显的新需求。
多位应访行家透露，一二手联动项目对总业绩贡献不容小觑，普遍占全年总业绩的30%~50%。中原地产区域营业总监杨穗娟表示，以中原地产为例，今年仅商业部分的一二手联动项目，已为公司贡献近10亿元的销售业绩，成绩不俗。至于明年是否会延续今年的热火朝天，继续推行一二手联动，多位行家表示，还是要根据市场情况再做打算。
关键词：刚需
刚需客支撑楼市
买家观望情绪更甚
限购早已满周年，不少发展商已经“Hold不住”，即使是一线城市的广州，中心区一手盘也出现了降价情况，拐点、抄底等楼市敏感词频频出现，市场的不明朗，使得买家观望情绪更加浓厚，买涨不买跌的心理使得二手市场成交极其淡静。
中原地产市场主任黄燕飞表示，各个区域、板块均有刚需客出手买楼，其中，一些楼价比较亲民的地区，婚房客活跃的程度更高，如海珠区宝岗板块、白云区同和板块等。
合富置业市场部高级主任梁燕明表示，现在市场上的刚需客户因其需求可大致分为学位房客户、婚房客户及首次换房客户。限购后，每一个购房名额都显得额外珍贵，大两房、精致三房的学位房供应越发紧俏，而小户型学位房的遇冷致使盘源量大增，为投资客抄底提供了入场机会。满堂红研究部高级经理周峰则透露，换房的客户，选择“卖一买一”方法的并不多。
大户型合租较实惠
年底为租赁淡季，然而包租婆加租的消息却不断。据了解，在一些租赁畅旺地段，因为有加租资本，不少业主有心加租，若碰上租约刚好满期，便向租客表达加租的念头。作为都市小白领，面对不断上涨的租金，情何以堪!
黄燕飞表示，从中原地产租赁成交数据来看，11月中心六区租金均价约为43元/月/m2，同比上涨15%，环比上涨3%。11月份CPI有所回落，但所处仍是高位，物价的上升，使得业主认为租金上涨是一种正常行为，未来，租金仍将保持稳中有升的情况，待春节过后，租赁市场开始活跃之时，预计租金仍有小幅度上涨。
合富置业梁燕明接受记者采访时表示，今年房租涨幅虽不小，但与去年相比，今年的房租涨势如同温水煮青蛙，虽有升幅，但来的并不突然。其中，租赁需求最为旺盛的中小户型单位的租金涨幅最猛，大户型的租金涨幅相对平缓。
“从目前来看，广州全市租金仍是看涨。”黄燕飞指出，现时已经年末，为租赁淡季，但从广州全市租赁价格来看，大部分板块的租金仍在微升，过完春节后，将会迎来2012年首个租赁旺季，届时在僧多粥少的情况之下，租金将出现小幅的上涨，幅度约为5%~10%。
关键词：限购
投资客抄底买笋盘
转跑道购商业项目人不多
即便遇上住宅限购年，对于住宅投资客而言，今年仍舍不得消停休息。市场上仍有不少未离场的投资客想趁着年底，楼市行情未明朗之际，狠狠抄底一把。黄燕飞表示，近来成交中，投资客散落在不同地段，比如早前珠江新城有一套星汇云锦 (论坛)一套超级笋盘成交，业主直降百万，买家见业主降价如此厉害，受不了低价的诱惑而出手购买。另外，还有部分买家因自己手中有一定的闲钱，想要买房投资，这类顾客会选择投资回报较高的物业。另外一些尚有购买住宅资格、但实力不足的投资客，就舍近求远，选择一些总价较低的一手楼。
名下无名额的投资客借亲戚朋友之名买房早已不是新鲜事，但这种建立在彼此信任关系之上的顶风作案，其中暗藏的投资风险仍要多提醒两句。满堂红周峰提醒投资客，毕竟房产证上写的不是自己的名字，个中隐患可要心中有数。至于手有闲钱的投资客是否会借机杀进商业市场?中原地产杨穗娟接受记者采访时回应，过往习惯短线炒卖住宅的买家，少部分会考虑借名买房，但绝大部分还是会选择观望。她表示，现时活跃在商业市场，特别是商铺市场的买家，多半是进行长线投资的资深炒家，商铺新丁的数量微乎其微。
关键词：“举牌党”
举牌效应减弱
明年或有新招
2011年，二手楼市全年遭遇寒冬，为招揽生意保住业绩，不少中介行都加派人手在街头巷尾“举牌”卖房，现已渐渐成为楼市淡季的一道特色风景。更有甚者抱着吉他，将盘源信息编成歌词，以街头卖唱的形式卖房，颇为新奇。之前记者曾报道过关于中介举牌卖房子的个中辛酸，这种销售方式到底会为中介行招揽多少生意，争取多少业绩?周峰坦言，举牌卖房这种方式也是楼市淡季催生的产物。其最主要的目的在于吸引过往行人中潜在客户的关注。“至于真正因此而促成多少单生意，真的是无法得知。”不过无可否认的是，这种方式确实为中介行带来了许多新客户，“睇楼量”的增多，或多或少对卖房有帮助。
但是，记者近日在城中扫盘时发现，这种曾经风靡大街小巷的举牌销售方式，现在却有偃旗息鼓之势。周峰对此回应，随着客户对举牌这种形式的熟悉，尤其是下半年，客户对举牌这种形式已经产生视觉疲劳，甚至是有厌倦和排斥感。因此，不少从业人员渐渐放弃或是减少使用举牌这种方式去推销楼盘。倘若明年行情淡静如常，中介行也将采取新的推销方式去抢占市场，届时又将出现哪种推盘奇观呢?各位看官不妨静观其变吧。