●商品住宅

成交量缩减一成

截至12月25日，今年武汉市商品住宅成交10.7万套，较2010年的10.9万套减少2000套;但如果剔除今年新增的新洲、汉南、蔡甸三个区域9800套的成交量，今年武汉住宅成交较去年下降10.8%。

业内专家看来，在施行如此严厉的“三限”条件下，武汉能够保持年十万套左右的销售水平，足以说明本地市场的需求依然旺盛。

价格上涨5.1%

再从价格上看，由于新增了三个远城区纳入统计范畴，使得12月武汉住宅成交均价依然保持在6500元/平方米左右，较去年6184元/平方米的均价上涨5.1%，实现了武汉年初的限价目标。从具体区域看，武昌区由于福星惠誉、绿地、万达、复地等高价项目集中上市，下半年均价一直在万元以上，也是上涨幅度最快的区域。

●商业地产

写字楼价格上涨三成

2011年，受住宅限购的“挤出效应”影响，商业和写字楼的市场份额较上年提升3个百分点。

2011年武汉商铺和写字楼共成交近1.95万套，远超去年1.36万套的水平。今年写字楼成交均价达到8600元/平方米，较去年上涨30%。由于不限贷、不限购，并且总价不高等因素，以SOHO等物业形态出现的60平方米内小户型，成为今年的热门。

商铺价格上涨14%

2011年武汉商铺全年成交均价为15250元/平方米，较去年上涨14%。在商铺销售中，以光谷步行街及万达、福星惠誉、南国置业旗下项目为主，集中在武昌中心的积玉桥、徐东、光谷鲁巷以及汉口的江汉路，其中光谷步行街和宝利金的最高价已经达到8万元/平方米。此外，社区型商铺也得到了投资客的青睐。

楼市关键词

●价格停涨

盘点2011年武汉楼市，一个显著特点是价格停涨! 在CPI走高、物价上涨的情况下，房价不动即为调控成功的标志。采用城郊混合、保障性住房与商品房合并的计算方法，武汉成功实现了年初的限价目标。进入第四季度以后，由于银行信贷收缩，买房人观望情绪上升，部分楼盘采取了直降方式，特别是新开楼盘普遍低于区域10%以上，一些老盘也拿出部分房源以“特价房”名义加速资金回笼。

●推盘加快

一般来说，旗下四五个项目同一时段密集开盘的现象很少见。在业绩下降、价量齐跌的情况下，加上下半年房企对调控松动预期落空后，开发商纷纷加快了推盘步伐。数据显示，7-9月武汉新开或加推楼盘累计93个，10-12月也有将近90个开盘项目，在年末有近15个新项目首次开盘上市。相对于如此大的供应量，大多数楼盘都没有取得满意的业绩，开盘去化一般都低于50%，远低于往年平均70%的去化率。

●供需改变

在楼市量价稳定的前提下，市场供需结构也发生了明显改变。今年的市场销售中，经济房、限价房、集资房成交近1.3万套，占到总成交的12.1%，是近年来比例最高的一年，也有效地拉低了全市的成交均价。从户型来看，如120平方米以下户型销售已经占到楼市总量的75%以上，90平米左右的三房等创新产品大量涌现，加上各类企事业机关及高校的集资房，以及为楚河汉街及二环线拆迁等重点工程配套的限价还建房大量上市，市场上中低价位普通房销售势不可挡。从买房者构成来看，外来户籍人口占到一半以上，购房者多为首次置业和改善性的刚性需求。以今年4月统计为例，武汉外来购房占到57%，其中湖北省内居民占到46%。

◇趋势

明年下半年市场才可能趋稳

“汉版限购令”升级、豪宅标准调整、公租房试点……2011 年，在“调结构、稳物价”的大背景下，武汉的调控手段也步步紧逼房地产。

如果说之前对楼市政策放松还有一定预期，中央经济工作会议后预期则彻底破灭。目前，武汉市房地产调控取得了一定成效，房管局表示明年仍将切实稳定商品房价格，严格落实限购和限贷政策，探索房价调控长效机制。

业内人士称，明年楼市限购会微调，但不意味着放松，从楼市发展及政府态度看，对于第三套房限购的条款有可能会长期执行，只有等到保障房的市场容量占到3成左右，才有可能阶段性放松。

权威机构表示，预计在2012 年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据“中国房地产中长期动态模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6% 和1%-4% 之间;房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15% -20% 和6%-9% 之间，在2011 年的基础上增速继续下降。