金丰易居&;佑威联合研究中心20日发布的监测数据显示，上周(2月13日-2月19日)上海市商品住宅成交面积为8.34万平方米，环比(较前周)上涨27.05%;新增供应面积环比激增207.05%，至11.76万平方米;成交均价则环比小幅上涨0.98%，至20666元/平方米。

“最近两周，售楼处来电量、来客量都迅速上升，成交量也比节后前两周好很多。”沪上一位开发商说。

不过，这并不能让上述开发商过分乐观，“这不一定说明回暖了，事实上我们觉得回暖尚早。成交量只不过是老客户带来的，是春节前后需求的释放。”

上述开发商解释，网上交易数据是有滞后性的，客户从付定金到交首付签约一般需要2周时间。

“成交量会继续攀升”

在佑威机构执行董事黄志坚看来，上周沪上商品住宅成交量继续反弹，但8.34万平方米的周成交量依然是很低的量，“总体依旧属于成交低迷和散乱”。

不过，佑威在昨日发布的报告中也分析，虽然相比较历史是地量，但周成交量和周新增供应的环比增速在放大，反映出楼市正从“冬眠”中逐步苏醒。

上述佑威的报告还提到，加上首套房贷利率的松动、普通商品房标准的放松，以及部分刚需盘实实在在的优惠或打折，预估后市成交量还会继续攀升。

按计划，上海市普通住房新标准将在3月开始实施。央行此前也宣布，自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。分析人士称，此举将释放流动性约4000亿元，并打开存款准备金率的下调通道。

某房企集团营销人士认为，接下来两周，沪上楼市成交量受刚需带动还是会有小幅上扬。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，成交水平连续攀升之后，沪上楼市的供求量渐渐接近常规水平。目前的政策利好供应方的偏多，对于购房者实际的利好比较有限，因此对于交易的促动作用，还应该比较保守地来看。

克而瑞分析师杨晨青判断，未来短期仍不看好，大范围降价的可能性很小，成交量上升，现在还不具备长期回暖的条件。

3月或迎推盘高峰

上周沪上楼市新增供应量的反弹，在业内人士看来，尚属于“春节因素影响渐去，开发商开始加紧推盘”。

沪上一位开发商直言，“今年卖的是去年的尾盘，成交的都是刚需，他们觉得现在是时候了，贷款优惠，而且价格也适合。”

不过，宝华企业副总裁杨健认为，现在的供应量还不是很大，很多开发商还没有看清政策。但存量很大，3月份会迎来一个推盘量的高峰。

多位开发商对早报记者表示，新政对市场心态有一定促进，但大的影响还不至于。回暖大潮的关键，仍在于限购令的放松。

黄志坚的判断则是，一部分刚需盘依然会在目前的弱市下积极推盘，并且会给出很有吸引力的优惠以增加成交。

来自佑威的监测数据显示，上周沪上获取预售证的商品住宅项目共6个。其中，新场旅游综合服务区C4地块普通商品住宅项目3.92万平方米，嘉实上城名都3.50万平方米，华虹东方苑3.20万平方米。

房企已启动月度考核

伴随着楼市复苏的是，部分楼盘的降价。

“去年11月，要打7折才有明显的成交量。现在一般的开盘价都定在9.5折，9折居多，低至8折，我觉得不会再更低了。”一位上市房企营销总监分析，保利近期降价是因为去年部分楼盘卖得不好，需要回笼资金。

上述营销总监还提到，今年的信贷放松，开发商的资金状况比去年好很多，近期刚需也在带动成交量，而且现在还只是一季度，销售周期还长，不急着现在降。

杨健表示，“二三月份，对于贷款到期的开发企业来说，去年可能都没打折但今年只能打折。现在的促销面，都是在去年的基础上扩大，有些已经降到底了，有些还没开始。”

沪上一位知情人士透露，万科计划在今年一季度完成全年销售目标的20%。

上述人士进一步说，而且现在房地产企业考核业绩的周期，从以前的一年到半年，现在已变成月度考核，所以不少分公司是能跑量就跑量。

“未来一两周，这些分公司迫于销售压力只能降价。”上述知情人士如是预测道。

杨晨青则提到，像万科、保利等高周转企业，对于今年的行情看得很淡。

“传导至高端市场

还要半年多时间”

刚需狂欢入市的同时，豪宅的成交量也有所反弹。

汉宇地产数据显示，上周上海市单价4万元以上的豪宅公寓成交21套，环比增加13套。其中，浦东星河湾成交5套，成交均价为5.4万元/平方米。

一位豪宅开发商颇为乐观地表示，在其看来，若眼下的市场势头能够延续下去，2到3个月之后，会考虑开盘。

早报记者了解到，上述开发商旗下楼盘的定价在6万元/平方米以上，开盘日期从去年11月延迟至今。

一位中高端开发商则相对悲观，“我们的价格比最新的普通商品房标准要高，一房就要200万元以上。位置还很远。最近的来客量和成交都和年前差不多。”

在上述开发商看来，沪上中高档楼盘的成交还没有被带动起来，要从刚需传热至高端，还要个半年多时间。所以，我们希望年底之前会有一波成交高峰。”

二手房议价空间缩小

刚需释放催活的不仅是一手房市场。

21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2012年春节后3周期间(1月30日-2月19日)，上海市二手房成交量明显回升，可达春节前3周期间(1月2日-1月22日)水平的2.3-2.4倍;并接近去年春节后3周期间(2011年2月7日-2月27日)水平的八到九成。

21世纪不动产上海锐丰镇坪路店经理张志强称，节后至今，在普陀武宁板块，近几个周末的二手房带看量明显升温，经纪人日均二手房带看量可达去年下半年时的1.7-1.8倍。

据张志强称，目前的二手房市场，入市的买家主要为婚房需求，仅少数为置换类型，较关注板块内面积50-80平方米、总价150万-200万元的次新房。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，由于目前二手房成交周期较长，带有时滞性特征，且因普通住宅标准调整，不少买家将签约日期延后至3月及以后。

黄河滔预计，目前的带看量回升，除将提升2月沪上二手房的成交量外，也将对三四月份二手房成交量构成一定提振。

但值得一提的是，沪上二手房市场成交回暖的同时，议价空间也在减少。

21世纪不动产提供的案例显示，在浦东昌里南码头板块，200万元以上的二手房春节前有3万-5万元的议价空间;但自上周来，房东已难再做价格让步。

　深圳商报记者 陆剑伟

　　深圳楼市有了“龙抬头”迹象。记者一周以来从市场了解到，新房成交逐步回升，二手房本月有望成交2500套。在政策支持刚需、市场供应抛出橄榄枝的市况下，刚需一族也成为市场成交主力，而二手房买家中，刚需占比逾九成。业内人士称，楼市总体回暖言之尚早，预计刚性需求将主导市场在区域、价格等方面进行新一轮盘整。

　　政策为刚需买房“撑腰”

　　近期，刚需明显得到政策呵护。

　　央行在网上发布的“2012年人民银行金融市场工作座谈会”信息中表示，央行将支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。其中，“满足首次购房家庭的贷款需求”的内容为央行自2010年9月以来首次提出。此举让市场感受到央行在房贷政策上的“微调”信号。

　　在此之前，住建部也曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，这也令市场为未来首套房房贷利率进一步放松回落的预期在加大。

　　与此同时，武汉、北京、天津、厦门、上海等城市均调整了普通住宅的标准，业内人士称，在一定程度上给刚需置业“松绑”。浙商证券房地产行业分析师戴方称，通过调整普通住房标准，能够减少购房者交易环节税金成本，对激活刚性需求具有一定的积极意义，是地方政府房地产调控政策微调的一个方面。

　　海通证券房地产行业分析师涂力磊表示， 2012年流动性的扩大，以及地方政府对楼市政策的频繁优化(提高公积金贷款上限、提高普通住房标准等)，其累积力量不容忽视，普通住宅和首次置业后期有望受益于政策组合。

　在宏观调控政策出现微调信号后，开发商也希望“贴着政策走”。

　　面对持续调控的2012年，金地集团表示将积极应对，一方面对现在符合市场需求的产品加快供应，优先推出首次置业、首次改善的产品;在土地拓展方面也将更加注重符合刚性需求产品特点的土地资源。

　　在大户型高端项目继续蛰伏的市况下，面向刚需的中小户型成为市场供应的主力军。“开发商近期推出了一些面向有刚性需求的中小户型，主要户型结构为从60平方米的两房到80平方米的小三房。”中原地产非营业董事总经理贺晓丽如是说。

　　记者走访市场发现，2月份深圳具备入市条件的新盘或多达十余个，加上一些前期已开盘并处于销售中的楼盘，深圳目前在售和将售的一手房项目并不少，其中新盘还是以小户型供应为主。如罗湖区田贝片区的德弘天下华府和东门中路的华盛君荟，福田区新洲片区的嘉洲富苑和香蜜湖北片区的兰江山第，南山区的阳光里雅居和招商雍景湾，盐田区的幸福海，宝安区的勤诚达22世纪、御筑轩、西城雅筑，龙岗区的深业东城国际、深业东城御园、万科红二期、卓弘高尔夫雅苑、金阳成等等。而从房源或户型来看，这些新房项目供应以小户型为主，约占总体供应一半。

　　二手房九成买家为刚需

　　“在刚性需求压抑了一两个月后，购买需求正在逐步释放。”贺晓丽说，“这是近期深圳楼市成交上扬的主要原因，二手房更加明显，本月有望实现成交2500套。”

　　中原地产统计数据显示，深圳二手房刚需买家占据总体成交比例从去年10月份至今一路走高，从86.6%上涨到93.7%。

　　新房成交方面，刚需也陆续出手。从近期热销的楼盘分析，目前仍是位于中小户型低价盘最受市场欢迎。据了解，在热销的项目中，福田的彩天怡色、桐林公寓，罗湖的深港8号，南山的海境界，宝安招商果岭、招商观园、绿景香颂等主打刚需的热盘均取得了不俗的销售业绩。

　　长江证券房地产行业分析师苏雪晶表示，刚性需求的压力有望进一步减轻，促进成交进一步回暖。随着2月底3月初新盘开始逐步投入市场，各个开发商的促销政策开始加强，货币政策的叠加效应显现后，成交将会出现回暖。

　　业内人士表示，近期新房和二手房成交量的上升，主要来源于低总价需求的阶段性释放，其总量不大，范围较小，加之房地产调控根本性的政策并无任何放松信号，中高端改善需求难以出现规模放量与集中入市。因此，不会使得成交量出现快速攀升，更难以造成价格的急转直上。

　　在此基础上，楼市观望气氛依然存在，新建商品房年后的“价格营销”尚未开始，综合分析，支撑市场快速放量的条件短期内尚不具备，楼市总体回暖言之尚早。预计，刚性需求将主导市场在区域、价格等方面进行新一轮盘整。