武汉市房管局通知，2011年2月23日起收紧住房限购政策，已拥有1套住房的本地家庭在全市范围内限购一套住房，限购范围包括新建商品房和二手住房。

结合实际情况，在严格落实“国八条”基础上，武汉市出台了一揽子实施细则。暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)。

对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供1年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其出售住房。

新“限购令”除将限购内容扩大到二手住房外，还将范围扩大到武汉市6个远城区。另外，商业银行原有对二套房首付六成、利率1.1倍等“限贷”措施，也依然有效。

楼市成交缩水逾3万套

从“限购”政策开始，武汉楼市供求关系在去年下半年得到逆转。据知名研究机构戴德梁行对北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、武汉、厦门及长沙十大样本城市住宅库存量的分析，去年库存增长幅度前三的城市为武汉、深圳及厦门，库存房分别需要16.9个月、12.9个月及12.7个月才能卖完。

去年下半年起，盘龙城、后湖、徐东、南湖、光谷和汉阳等区域，成为新房上市量最大的区域，单个项目动辄几十万平方米，购房者可挑选余地很大。

武汉最严楼市政策限购一年来新房成交量缩水逾3万套，同比下降22.76%。与此同时，德盛行数据显示，2011年武汉市存量房交易面积为293.26万平方米，同比减少33.54%，近147.997万平，按全年成交均价6413元/平米来算，楼市成交额同比缩水逾94.91亿元。

“限购令”经过大半年僵持，从去年12月份起显成效。与以前降价“小打小闹”不一样，此次是大楼盘领降，并且降幅达到千元左右。后湖片区去年大部分时间房价都在7600元/平方米以上，有的楼盘甚至超过8000元/平方米。年底，星悦城以不超过7000元/平方米入市。后湖一位开发商说，星悦城体量大，如果长期此价格，短期内其他同品质楼盘很难再涨到每平米8000元以上。

投机需求基本挤出

记者走访楼市发现，一年多前供应量紧张的徐东、汉口二环内，都有大量楼盘在售，可挑选余地较大。

业内人士认为，限购导致直接需求减少，买卖双方的心理博弈仍未结束。目前来看，武汉楼市的投资投机需求基本挤出。某研究中心陈龙认为，“限购令”执行一年来，楼市调控已经取得阶段性成果，限购令打击了投资和投机购房需求。

据了解，在近期的楼市行情中，“成交仍旧以中小户型为主，购买者多数是首次置业的刚需客户和少量换房一族”。几个楼盘营销人士介绍，针对如何撬动节后市场，各个楼盘都主打婚房、刚需等概念，有的是特价房，有的推出团购优惠。

据业内人士分析介绍，2011年武汉主城区商品住房成交面积范围主要集中在90-120平方米的刚需小户，共成交26491套，占到主城区总成交量的37.8%，而90平米以下的户型成交21861套，占总成交量的31.2%，相比2010年明显增加。

“限购实质上是以行政手段强制减少购房需求，尤其是投资性购房需求，以此抑制房价过快上涨。”郑军华介绍道。

而投资需求的减少也带来了房价的下降，部分片区代表性楼盘已经出现了10%左右的降幅。

以南湖片为例，一年前多数楼盘价格在8000元/平方米以上，从去年11月开始，在片区一个大盘带动下，整体均价降至7000多元。同样位于二环和三环线之间的后湖片区，在去年底百万平方米大盘星悦城的拉动下，片区均价从近8000元/平方米，回落到7000元/平方米左右。

博弈过程还在继续

尽管有房价下降的迹象，但观望情绪并没有很大的减弱迹象。在这一轮房价调整，大盘比中小楼盘积极且迅速。后湖、汉阳和南湖，领降者以大房企为主，中小楼盘反而观望者众。

“‘限购令’的发布，让我看到了买房的希望。”去年正在为婚房发愁的余小姐，一直都寄托于“限购令”后房价的下降。不过时至今日，余小姐仍未出手。

“限购令”实施一年来，降价声不绝于耳，可大家到楼盘仔细一打听，发现价格整体并没有降多少，只是部分片区有个别楼盘稍降。

一年前，后湖片区是同安家园唱主角，一套120多平方米的三居室，要90万元以上。现在片区开盘量最大的是星悦城，均价是6999元/平方米封顶。汉口二环内房价延续了多年来的坚挺表现，多数还在13000元/平方米左右。硚口古田片区一年前房源很少，现在上市的均价也在万元左右，价格还是较高。

“房价虽然已经出现下调，但是绝对值依然比较高，购房者与开发商心理价格差距巨大，买卖双方博弈加剧。”业内专家李国政认为，限购限贷使得购房者期待价格下调，但是投资手段匮乏、通货膨胀依然是阻碍价格下滑的关键因素。

李国政认为，统计数字的房价下降，其实是由成交量的结构性变化所导致的。“近一年来成交的住宅项目中，郊区项目占比明显上涨。”而市场中的实际情况是，除了小部分开发商采取小幅降价优惠措施之外，大多数仍然选择按兵不动。

“没有出手的原因是等着房价继续下降。”余小姐作为购房者还是依然在等待房价的下降。

显然，限购持续的过程中，购房者与开发商的博弈仍将继续。

房价未跌量萎靡

一年之后的广州楼市出现了意料之中的成交量暴跌，但价格却并未出现“合理回归”。

广州市官方披露的2012年1月份楼市运营数据显示，1月一手住宅网签面积31.87万平方米，同比减少56.5%，环比减少7.7%；网签均价14040元/平方米，同比上涨3.5%，环比上涨5.7%。

从成交量上看，今年1月份的成交量31.87万平方米堪称2007年以来的地量，仅略高于在2008年的2月和2010年的2月分别创下过23.12万平方米和29.12万平方米的最低值。

去年2月以来，广州的单月网签量大多维持在40万平方米以上，其中两个月突破50万平方米。这意味着，广州市在执行严格限购政策的一年时间内，平均月度网签量超过40万平方米，为过去5年的最低水平。

数据显示，尽管成交量出现较大幅度下降，但广州房价则连续两年稳定在相对高位，未有明显上升和下滑走势。今年1月份，由于市区住宅成交占比上升了大约8个百分点，导致其14040元/平方米的签约均价处于广州历史房价的峰值位置。

北京

楼市交易少3000亿

北京中原的统计显示，北京最近一年新建住宅均价为19955元/平方米，再次降至20000/平方米以内，同比下调了3.4%。特别是进入2012年之后，成交均价出现了更明显的同比环比下调，今年年内，北京新建住宅签约均价为17899元/平方米，环比2011年12月的21151元/平方米下调了15.4%，同比2011年1月份的22433元/平方米则下调了20.2%。

截至2月11日，限购一年来，新盘同比下跌两成，二手房暴跌五成。新盘、二手房均价都出现不同幅度的下跌。按目前成交一套超过200万元的均价来计算，这一年，楼市交易额骤减近三千亿元。

北京中原市场研究部统计数据显示，截至2月11日，限购一年来，新建住宅成交量及二手房住宅成交量均比限购前一年大幅下降。市场住宅总成交量同比下降超过四成。

宁波

成交量几被腰斩

一年前，宁波发出《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，在该市范围内正式施行新版住房“限购令”，加上此后的银行“限贷”和房产交易税费相对提高的影响，一年间宁波楼市在价格下跌的同时，成交量出现大幅下滑。据宁波房管部门的公开数据显示， “限购”1年的宁波楼市住宅总成交量相比前2年，同比降幅约50%，几近“腰斩”。

“限购”之后宁波楼盘降价的消息一直不绝于耳。宁波镇海新城内有楼盘的联排别墅房源总价，先是比“限购”前降了50万元，后又再降了70万元。宁波鄞州新城区原先准备以均价3.5万元/平方米开售的楼盘，最终成交均价只达到2.5万元/平方米左右。

不同于房价的小幅下降，宁波楼市的住宅总成交量却出现大幅下滑，相比前2年同比降幅约50%，惨遭“腰斩”。

根据宁波房管部门透明售房网数据以及中国指数研究院监测数据，从2011年2月份至2012年1月份，宁波市六区销售商品住宅10000余套，成交二手住宅约8800套；而同样的统计周期内，即2010年2月至2011年1月和2009年2月至2010年1月，宁波市房产交易中心数据资料显示，市六区销售商品住宅套数分别是17450套、32334套，成交二手住房分别是20285套、42422套。

海口

成交量明显下滑

2011年2月，也就是限购令正式颁发之前，海南楼市一月成交2924套，成交面积达到309168.72平方米。值得注意的是，这一个月的成交量几乎占据海南全年成交的近1/4。而2011年1月，成交量也达到了172643平方米，成交套数达1568，但限购令之后的3-7月月度成交套数皆在1000套以下，成交面积都在10万平以下(6月稍有超出)即使进入了海南楼市传统的销售旺季“金九银十”，海南商品房市场成交量仍未回复到原来的正常水平。

可以说，众多购房者闻风限购令将蜂拥至2月购房，导致2011年2月成交量井喷。而2月28日限购令正式颁发之后，海口楼市受到明显影响，成交量急剧下跌，并保持下跌趋势。

受限购影响，海口楼市在2011年成交开始缩水。数据统计，2010年全年海口成交209.76万平方米，而限购年——2011年全年海南成交149.92万平方米。整体缩水达60万平方米，相当于2011年全年月平均成交量的5倍，也就等于说缩水的成交面积相当于2011年海口楼市5个月的成交量。

2010年3、4、11、12月和2011年1、2月这常规的6个月楼市销售旺季，海口成交量超过140万平米，而限购之后的2011年3、4、11、12月与2012年1、2月的成交总量为53.5万平方米(其中2012年2月只统计到20日)，成交量仅略超过2010旺季6个月的1/3。销售可以用“惨淡”来形容。但值得注意的是，限购之后的2011年3月至2012年2月这一年时间里，各月销售趋于平稳，浮动不大，也许正如业内所说，市场开始回归理性。