今年初，武汉多个小区的物业公司出现一波涨价潮，但遭遇很多业主的抵制。一方面，业主觉得物业公司服务不达标，不该涨价；另一方面，物业公司则称人工等成本上涨，不涨价亏损严重。那么，有没有另外一种被大多数业主认可的物业管理模式？日前，记者就此进行了探访，并了解到，武汉已经有小区开始实行业主自治管理。

背景：物业服务费欲提价引争议

近段时间，武昌徐东一个小区的业主，正在征集代表，准备成立业主大会筹备委员会，起因是物业公司要提高车库服务费。

原来，物业公司准备将地下车库服务费从每月40元涨到80元。这次涨价成为导火索，迟迟未能成立的小区业主委员会也提到日程上。

物业公司认为，2005年，武汉市城区最低工资标准为460元，目前为1100元左右。小区物业2008年已经进行减员，维持运行，不可避免地导致服务质量下降。目前，物业公司一直在亏损。

但业主认为，从去年开始，保洁和保安人员数量减少，监控室也长期无人值班，小区出入登记形同虚设。而且小区多次出现住户被盗现象。

“去年年底，好多物业公司要涨价，不涨价就整体撤走，导致小区瘫痪，有点威胁的味道。”因筹备召开业主大会、长期关注物业工作的社会人士谭先生说。他考察过几个小区，物业管理在账目上可能存在猫腻——物业公司要么不公开账本，要么做出来的账目，都是亏本的，难以取得业主信任。

试水：新老小区均有成功范例

洪山珞桂小区，属新建小区，是武汉市比较少见的业主自治顺利实施的小区。

小区业委会主任魏顺云告诉记者，业主自治是从去年7月1日开始的。之前，也是由开发商指定的物业公司管理，但很多业主对物业公司服务不满意。在小区成立了业主委员会、召开业主大会后，业主表决换掉物业公司。

“炒”掉物业公司，小区谁来服务？

去年6月，该小区业委会征求业主意见，提出两种方案。一种是另聘新的物业公司，另一方案是自治管理。在居民投的283票中，有166票选择业主自治模式。

业主自治后，小区物业费没上涨，仍旧维持多层0.5元、小高层0.8元的标准，这在市区商品房小区中很少见。魏顺云说，现在小区的物业收费率较高，可以维持收支平衡，因为现在的自治服务中心，成员主要是对社区事务热心的退休业主及家属，成本比物业公司低很多。去年，小区有一笔5000多元的广告费，立刻用来给小区孩子们配了滑滑梯，添了凳子和路灯，业主都很满意。

记者昨日采访魏顺云时，看到他正在小区业主群里发布邀请业主查账的信息，“业主委员会定期邀请懂财务的业主来查账”。

与珞桂小区不同，一些老小区则依托武汉市近年启动的“老旧住宅区物业全覆盖”工作，进行业主自治管理，如汉阳区墨水湖北路的警苑小区。该小区业委会的马桂兰介绍，原物业公司，物业服务费每平方米收0.4元，但只收钱不管事，小区内杂草丛生。物业公司2007年以赚不到钱为由，主动撤出。

随后，在墨北社区居委会支持下，警苑小区成立了业主委员会，每个门栋选举了门栋长。现在小区对业主每户每月收取10元的费用，卫生费另算。“小区变化很大，以前不像个小区，现在小区干净清爽，还配备了很多健身设施。”墨北社区书记周年珍说。

记者看到，警苑小区将物业费的收支情况在小区入口处进行公示，业主交的钱花到哪里去了，明明白白。

难题：小区自治也有一定风险

《物权法》和《武汉市物业管理条例》的规定均显示，小区可以委托专业公司来管理，也可以采取自治的模式，业主自己管理。但到目前为止，仍未出台与之相配套的政策依据，以及指导意见。

武汉市房管局物业处相关人士告诉记者，小区自治管理模式，在近三年武汉市启动老旧住宅区物业覆盖的小区较为多见，在新小区比较少见。武汉市有583个老旧住宅区连续三年实现了物业全覆盖，而其背后，政府公共财政就投入资金2亿多元。

湖北观筑律师事务所律师何新权则提出了小区自治的法律风险。他认为，在小区自治模式下，对费用的收取、支出与管理，均应得到业主大会的充分表决或授权，否则就构成无权管理或对相关业主的权益构成侵害。另外，小区自治很多的是依靠小区部分业主自发、无偿的模式运作，如果这部分业主在工作时因工负伤，将难以得到相应补偿。

据悉，珞桂小区业委会也注意到了这些风险，正在筹备注册小区的物业公司，业主入股，公司化运作来避免风险。

另外，也有业内人士认为，众多小区面临的物管难题，光靠小区物业自治很难得到解决，只有大力提升物业公司的管理水平，方能标本兼治。

什么样的小区适合自治

条件一：小区规模比较小

珞桂小区目前仅入住300多户，警苑小区就更少了，只有150户。相对来说，这些实施自治的小区规模都比较小，越小，管理得越好。

重要的是，小区很小，业主彼此熟悉，好说话。再加上业主委员会成员不求报酬地付出，自然能管得好。而小区大了，各种不同的意见就会冒出来，管理起来有难度。

条件二：业委会敢面对质疑

“小区管理的服务对象是人，不同的人对服务肯定有着不同的理解和标准。”魏顺云说，所以搞小区管理，必然会面对种种质疑和不理解。

而业委会自身也要有奉献精神。“如果抱着谋求个人利益的想法，肯定是行不通的。只有业主给予你充分的信任，才能开展工作，另外还要有魄力，不要因为个别业主一闹，就不干了，那一切都是空谈。”魏顺云认为。

条件三：小区有“其他”收入

魏顺云坦言，之所以现在小区自管还算顺利，主要是业主得到了实惠，“物业费没有涨，跟其他楼盘一比，要低得多。”

但是，业主得实惠，需要“其他”收入来支撑，珞桂小区就碰到过缺钱的难题。目前的物业费只能维持盈亏平衡，想要对小区围墙进行维修，手上没钱，目前正在考虑成立物业公司，来申请维修资金。