发布时间：2012-6-5来源：亿房网
“回暖”难言房价再次暴涨
中国房地产学会副会长陈国强表示，“政策见底了不意味着市场一定见底，并不意味着楼市将触底反弹。因为房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。目前来看，由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力较大，这决定了房价并不具备大涨的基础。”
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，在中央大力建设保障房和增加普通商品住房供应的情况下，自住需求将会逐步得到缓解，市场的供求关系在逐步改善，此时适当释放刚需，是吹不起泡沫的。
不仅如此，细微观察楼市还可发现，无论是横向看还是纵向看，楼市都呈现出不稳定的特征，甚至表现为忽冷忽热。
首先，并非所有城市都迎来成交上涨，甚至部分具有风向标性质的城市楼市成交出现了同比下跌的现象，中国指数研究院的监测显示，5月份上海商品住宅周均成交面积低于去年同期。
其次，并非所有项目都销售较好，市场并非普遍回暖，一些高端大户型和相对高价项目仍面临滞销。
分析人士指出，这表明楼市博弈进一步升级，楼市的参与者正相互试探、观望、选择，市场并未根本好转。
全国十大城市5月楼市成交量上涨 最多涨60%
根据链家地产市场研究部综合全国十大重点城市的楼市销售数据，5月前3周(4.30~5.20)包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量(包含保障房)为56513套，比4月同期上涨22.6%，各城市与4月同期相比变化幅度分别为：13.8%、12.6%、74.8%、-4.4%、26.9%、15.0%、1.1%、66.7%、13.6%、37.5%。除深圳外的9个城市新房成交量均比4月同期出现不同涨幅，其中北京、上海、广州、沈阳、杭州、青岛、重庆和成都的涨幅均超一成，广州和青岛涨幅超过六成。
根据此前国家统计局发布的数据，4月份这十大城市房价大都仍处下行通道，4月新房价格环比出现降价的城市有8个，相比3月环比价格下降的城市减少了1个，环比价格持平的数量增加了2个。
链家地产市场研究部研究员陈雪认为，从5月前3周的成交数据来看，8个重点城市成交量环比4月同期出现10%以上的涨幅，表明全国楼市正步入5月份的传统销售旺季，由于网签的延后性，“五一”假期的促销集中表现在5月第二周的成交高涨，第三周成交量已趋于高位稳定状态。
从统计局发布的新建商品房价格来看，十大重点城市中6个城市价格降幅环比收窄，新房价格处于降幅趋缓的下行通道。“近日央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现，在未来一段时间内，可能会使信贷优惠进一步加大，整体市场需求将会保持稳步释放的趋势。”陈雪表示。
陈雪表示，广州、青岛新房成交量环比出现高涨幅，主要由于广州和青岛前期的成交量基数较小，广州4月单周仅成交约1000套，而青岛4月单周成交量也仅在800套左右;另一方面，“五一”后市场价格趋于稳定，价格降幅已符合部分购房者的预期，刚性需求入市的动力有所增强。
刚需释放支持回暖
北京中原地产统计显示，包括北上广深四个一线城市在内，全国54个典型城市5月商品房成交合计22.6万套，环比4月的18.5万套上涨约22%。新华社也援引中国指数研究院统计显示，在5月监测的40个城市中，25个城市周均成交面积同比上涨，10个城市涨幅超过50%。
对于市场的回暖，北京中原分析认为，全国主要城市近期首套房贷信贷额度及利率优惠，鼓励了首次置业等刚性需求，多个城市也出台了有利于刚需的政策微调。加上开发商的降价、折扣等，吸引了刚需置业者出手。
三方面因素制约反弹
不少业内人士认为，当前的回暖仍是低水平的。“大家关注到的往往都是成交好的项目，但在一些供应量较大的区域仍然有很多成交不佳的项目。”北京一家房企负责人就表示，对于市场期待的改善性需求接棒刚需，目前看不宜过早乐观。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，今年上半年，楼市反弹的轨迹确实有些像2009年上半年，但力度要弱很多。三方面因素制约了反弹力度，一是政策不够宽松，二是存货量太大，三是资金面偏紧。
一家知名房企副总经理表示，虽然现在不少地方在试探微调楼市政策，但主流还是支持刚需。“中央政策定调是明确的，市场预期只能是稳，而不能是大涨，特别是价格不会大涨。”
开发商不能再降了?
省城资深地产评论人于清说，济南楼盘主要分为两类：一是目前已入市在售，并且已经降过价的楼盘;一是新入市的楼盘。
“目前部分在售楼盘每平方米曾降价千元，在这种力度下，库存得到大量消化，资金压力得到缓解，对于剩余房源价格的处理是有限度的。”于清说，对于新入市的楼盘，开发商考虑到消化量，入市时价格已降到利润点，所以，房企才会说“降价已到位”。
“春节前后，有几个楼盘因降价出现老业主要求退房的情况，闹得沸沸扬扬。我们不想再惹这种麻烦。”省城南部一在售楼盘营销经理说，出于这个考虑，目前价格不会出现一些购房者理想中的“大幅度”。
“开发商要赢得市场唯一有效的办法仍是价格。”山东中原投资顾问总监薄夫利分析认为，对于在售项目，下一步大幅降价的可能性很小，“但也不排除个别资金紧张的项目，再做大幅度降价。”
薄夫利分析，房企偿付压力将在年中达到高峰，尤其是中小企业，并未在此次小阳春中获得足够资金回笼，因而后续价格下跌不容小觑。
“开发商现在要算一笔账，是和购房者博弈等待的成本高，还是直接降价的成本高?”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为，从目前的形势来看，开发商要想赢得成交量，价格可以再向平均利润以下靠拢。
购房者出手时机到了?
“去年团购时单价在7400元左右，有段时间又降到了7000元，但当时没买。”近日，在省城中海国际社区售楼中心，一名购房者说，现在均价又到了7400元，“形势真看不明白，难道我错过了买房时机?”
该楼盘销售经理董女士说，像这样的购房者真不少：不是看房，就是在看房的路上。
地产调查机构世联地产监测数据显示，截至3月中旬，28个城市今年以来新增降价楼盘197个，超过20%降幅的楼盘占比由去年的13%上升至20%。与之对应的是，购房者期望最低降幅从20%降至15%，购房者预期好转。
“总而言之，市场的预期已经在改善，但是还没有真正发生反转。”世联研究认为，只有开发商降价到位才能有助于加速市场预期转变。
地方冲动会带火楼市?
对于未来的房地产市场形势，开发商不乐观，购房者迷茫纠结，部分地方政府也有些着急。
“多地出台冲撞调控的政策，反映出地方政府维持楼市成交量的意愿依然强烈。”李铁岗说。
济南市城乡建设委有关负责人则表示，目前济南市场价格和成交趋于稳定，国家调控在持续，济南不会出台相关的“救市”政策。
“能够改善并最终转变市场预期的因素主要有三个：流动性持续好转、政策出现定向放松、开发商降价到位。”世联地产市场研究部分析员说，前两者改善了当前的购房者预期，也带动了成交量的回升。因而，开发商能否降价到位成了市场预期能否转变的关键因素。
种种因素影响下，中原集团对二季度中国房地产市场趋势做了预判：行情震荡将更加明显。“市场仍处于探底的过程中。”世联地产市场研究部分析员这样认为。