随着各地5月成交持续攀高，楼市是否会全面回暖成为新的市场关注点。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，受地方频繁微调的影响，购房者的预期发生变化，结束观望，选择出手。但目前交易量回暖主要由刚需驱动，未来微调如果不从刚需向改善型需求转变，楼市很难持续这种交易量。

　　一位接近住建部的人士表示，住建部一直在跟踪研究市场的回暖情况，目前正在关注并收集信息，目前来看，楼市不存在全面回暖的情况，除非出现连续多月的高幅度上涨，短期内住建部没有研究新的调控政策。

短暂回暖

　　北京房地产交易管理网统计数据显示，北京5月份纯商品住宅共售出10230套，二手住宅网签总量达到12672套，环比上涨30.3%，创造了限购以来的月度成交新高。

　　与北京情况相同的是，其他一线城市5月的成交量也出现大幅度上涨势头。其中，上海5月新建商品住宅成交面积76.7万平方米，环比上涨25.9%;广州楼市商品住宅成交9107套，环比暴涨58.85%;深圳5月新房成交套数为4067套，环比上涨41%。

　　与此同时，天津、济南、无锡、海口、南京、苏州等二三线城市也纷纷刷新今年以来的成交记录。

　　统计显示，5月监测的40个城市中，逾八成城市成交量环比上涨。其中韶关涨幅高达188.89%。

　　对此，中原地产市场总监张大伟认为，刚需入市和开发商以价换量是市场回暖的重要支撑点。不过，根据记者深入一线城市调查，支撑“红五月”的楼盘，除了刚需盘，非刚需盘的表现也非常抢眼。

　　以北京为例，根据伟业我爱我家统计数据，北京五月[最新消息 价格 户型 点评]单盘销售额前九名中，均价超3万元的项目共有五个。例如，位于北京东四环的保利东郡[最新消息 价格 户型 点评]项目，在地价2.7万元/平米和装修5000元/平米的成本下，最新开盘只卖3.8万元/平米，远远低于周边5万元/平米的价格。

　　这意味着，改善性购房需求也逐渐开始释放。但是，当前北京等城市限购政策不放松的情况下，改善性需求短期不能成为购买主力。陈国强认为，地方微调如果不从支持刚需向改善需求转变，未来楼市很难持续这种高涨的交易量。

　　一位不愿公开姓名的专家在巴哈·玛项目推介会上透露，第三季度预计房地产交易量会继续下跌，出于国内政策的限制，很多投资资金开始选择海外置业。

　　这位专家认为，2013年以前都不会对投资性购房需求打开大门，而仅靠刚性需求和改善性需求仅能完成60%左右的购买量，房地产市场交易量要恢复2011年的高峰值是不可能的。

　　住建部重申调控不动摇

　　针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，中国住房城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题5日接受了记者采访，强调坚持房地产市场调控政策不动摇。

　　这位新闻发言人表示，去年以来，在中央一系列房地产市场调控政策作用下，投机投资性购房需求得到遏制，房价涨幅回落，部分城市房价有所下降，房地产市场总体上朝着调控预期方向发展。今年前5个月，房地产市场延续了去年以来的回调态势，调控成效进一步显现。

　　针对各方比较关心的政策走向问题，这位新闻发言人指出，当前各地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

这位新闻发言人强调，有关城市要严格按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)要求，执行好限购措施。同时，要加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房者，严肃查处。要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策。一方面，要在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策;另一方面，要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求。

　　这位新闻发言人还指出，各地要采取有效措施，切实增加中小套型普通住房及其用地供应，鼓励和引导开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目，满足居民合理住房需求。对于近期少数地方因降价引发的一些矛盾纠纷问题，各地要依法依规，妥善解决;对于打砸售楼处等违法行为，要及时采取措施果断处理。要加快推进保障性安居工程建设，全面完成今年新开工建设700万套以上的目标任务。

　　这位新闻发言人最后表示，住房城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

　　短期不会干预

　　实际上，5月楼市成交量的大幅回暖已经引起了房地产调控部门的注意。

　　上述接近住建部的人士介绍，住建部一直在跟踪研究市场的回暖情况，并在收集相关信息，目前来看，楼市并非是全面回暖，只是市场的周期性波动，因此短期内出台新调控措施的可能性不大。而银监会近期也对银行的房地产贷款和地方融资平台贷款进行了指导。

　　陈国强认为，在库存高企的背景下，开发商去库存和资金的压力较大，短期内，将依然采取“以价换量”的销售策略，房价不可能出现反弹。

　　截至5月底，全国13个典型城市的楼市库存总量为78万套，与去年同期相比增加17.82万套，上涨29.6%，处于历史高位。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，房价已进入筑底阶段，交易量上涨给房价上涨带来很大的压力，二三季度楼市调控的要务就是要促进房价回调。

　　“楼市全面回暖必须建立在地方大规模微调楼市调控，由支持刚需向改善型需求甚至投资性需求延续，从而释放新一轮的置业需求。”陈国强表示，短期来看，楼市调控大规模放松的可能性不大。

　　上述接近住建部的人士亦认为，“稳”字当头的楼市调控，抑制投资投机性需求的方向不可能改变，而体现在市场层面上最好的形势是降房价、促成交，同时还能拉动投资增长。

　　聂梅生表示，今年前4月，房地产投资只有18.7%，剔除保障房投资额度，实际商品房投资比例不到10%，部分地方甚至出现零增长。

　　K8·黄金湾董事长申威介绍，一般来说，楼市传导到土地市场的周期大概是3-6个月，楼市自3月份始就显现回暖的趋势，预计土地市场二季度将会出现转机。

　　据悉，北京、上海、天津、广州、云南等多个省市均表示，将在下半年加强推地的步伐。

地方财政压力巨大

　　据第一财经日报：数据显示，尽管5月份楼市明显回暖，但土地市场情况却截然相反。中原集团研究中心监测13个重点城市数据显示，5月居住用地成交面积82公顷，是今年以来单月最低成交量，较前四个月平均成交量大幅缩减近7成。1~5月13个城市居住用地成交面积共计1170公顷，同比下降37%，是近五年中同期较低成交水平。

　　“虽然‘红五月’成交量还可以，但比限购前还是有差距的，总体而言库存量还是比较大的。”张大伟说，目前的反弹是量涨价未涨，开发商拿地的动力也就不足，而且楼市的回暖传导到土地市场仍需要一定的时间。

　　人民日报:不要对楼市调控政策松绑抱有幻想

　　针对五月全国楼市成交回暖，市场对楼市调控政策放松有所期待的现象，《人民日报》海外版周二发布署名文章称，不要对调控政策松绑抱有幻想，房价未来还将继续维持下行走势。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，政策见底了不意味着市场一定见底，也不意味着楼市将触底反弹。由于目前限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力也很大。

　　某研究院预计，未来楼市的成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，但不会大幅上升，由于主要城市库存压力依然明显，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。

　　文章指出，决定楼市走向的另一关键因素的土地市场也尚未恢复元气，开发商对拿地的态度依然十分谨慎。中国指数研究院数据显示，5月全国300个城市共成交土地2154宗，环比减少5%，同比减少21%，其中，住宅用地542宗，与上月持平，同比减少33%。

　　中国社科院金融研究所研究员尹中立表示，像限购等一系列大的政策原则在未来相当长的一段时间内不会改变，这样才能保住调控成果，防止上一轮调控最后出台的宽松货币政策引发的“后遗症”重现。