发布时间：2012-6-8来源：亿房网
【亿问亿答】
网友“物似人非”：开发商交房不能提供全“三书一证一表”，我该不该收房，如收房会有什么问题，如不收房，该通过什么途径反映?
验房师提示：
按照规定，商品房在交付时，开发商必须提供《建筑工程竣工验收备案表》(原件)，该表中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案， 缺少任何一项的话，这个楼盘就是 “黑楼” ，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。 此外还有《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，就是平常说的“两书”，如果没有这“两书一表”，业主可以拒绝收房。
而所谓的“三书一证一表”中的《建筑工程质量认定证书》现在已经合到《竣工验收备案表》中，而以前的《竣工综合验收合格证》，也在2004年已取消。也就是说现在收房，业主要看的正式文件就是“两书一表”：使用说明书、质量保证书和竣工验收备案表。此外，开发商还应给购房者提供《住宅工程质量分户验收表》和《房屋实测面积表》，加起来就是“两书三表”。如果开发商拒不出示或者出示的证明文件不齐全，购房人有权拒绝接受该商品房，并要求开发商按照约定承担延迟交付的责任。
【亿问亿答】
网友“阿哲”：我家的房子还没有完工，可质量上出现严重问题，三面墙体倾斜度大于八厘米，阳台更是上层小，下层大，地面出现明显的裂缝，可施工方不承认他的错误，我该怎么办?
律师提示：
商品房在交付时可能会存在个别质量问题，对此应区别对待。就墙体裂缝而言，如果属于房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，这是允许存在的，也不应视为严重质量问题，由开发商修复甚至业主在装修时自己粉刷即可弥补。这些裂缝也是在房屋交付时，业主可以直观发现的。而对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须要经过房屋质量检测部门的检测。在裂缝危及房屋建筑结构和居住安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性质量问题，开发商必须采取相关补救措施或通过调换房屋等途径予以解决。此时，业主有权拒绝接收房屋。
因而房屋交付出现质量瑕疵，如果并不严重影响实际居住，并且开发商及时予以修复，业主不能以存在细微瑕疵要求开发商承担逾期交房的违约责任。当然，如果房屋因质量瑕疵影响业主实际居住，开发商因修复相应瑕疵而延期交付，其自然应该承担相应的违约责任。
房屋交付过程中出现裂缝，业主在验收时首先应对照墙体结构，观察裂缝走向和分布，结合裂缝深度判断裂缝是否属于正常伸缩缝。其次，在无法自我判断的情况下，业主可以要求开发商提供关于墙体裂缝的书面证明材料和质量检测报告，由其承担质量合格的证明责任。并且在与开发商的交涉过程中，要始终做好证据的固定和保全工作，以防在诉讼或交涉中处于不利的地位。
实践过程中，房屋出现质量问题，业主在向开发商提出异议后，开发商多数会采取一定补救、整改措施，而非一概不管不问。业主和开发商双方应很好地沟通理解，采取适当的方式积极处理问题，尽可能避免产生诉讼。
房屋质量出现问题基本的维权方式
买房，已成为不少人一生中最大的一笔消费。因此，所购房屋的质量好坏也就备受购房者关心。多看房、细甄选是保证房源质量的基础，但如果购房者发现自己已经购买的房屋存在质量问题，应当如何维权呢?在买房时难免会遇到质量问题，业主可参考通过以下五条途径维权：
第一：同经营者直接交涉，和解
发现问题后首先要同开发商协商，成本最低的就是第一条渠道，和经营商直接沟通。
第二：到消费者协会投诉
协商和解不成，对消费者来说第二条渠道是最优化的。
第三：找负责的行政主管机关
房子问题，建委是主管机关，但是说到合同，工商局也可以管。
第四：根据原先的约定仲裁
根据双方合同中仲裁条款的约定，请有关部门帮忙仲裁。
第五：到人民法院起诉
请律师起诉开发商，如果问题比较普遍，可以联合其他业主一起请律师起诉
其他途径
如以上途径无效，可以考虑诉诸媒体曝光。
一手房与二手房房屋质量问题分别如何维权
赵律师表示，如果购房者购买的是一手房，那么在交房时需要向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以确认房屋质量和房屋的保修事宜。交房后，如果购房者发现房屋存在质量问题，可根据这两份文件向开发商要求对房屋进行修复、并对造成的损失承担赔偿责任。
如果所购买二手房存在质量问题，那么购房者则需要视情况向房屋的出售者或开发商主张责任。如购房者在入住后发现房屋的下水管道经常出现堵塞，经物业维修人员检测才得知上任业主在装修时擅自改动了房屋的管道铺设路线，导致下水不通畅，若要彻底解决问题，需要全部重新铺设管道。这种属于出售者在装修、使用过程中产生的质量瑕疵，非房屋固有的，则出售者应当承担相应的修复或者赔偿责任。但假如购房者在订立合同明知房屋有瑕疵，例如房屋的天花板因水泥质量问题有轻微开裂现象的，则可以免除出售者的责任。若购房者在购买后发现房屋的质量问题属于房屋本身固有的，则购房者可以以房屋所有人的身份向开发商主张保修或赔偿责任。
赵律师提醒购房者，如想维权索赔成功，还要注意保存和搜集证据，包括房屋出现质量问题的证据、开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的证据、购房人自行修复或委托他人修复的证据和购房人发生损失的证据等。
你的问题属于哪一种?律师教你见招拆招
近期不少网友在亿问亿答平台上询问购买新建商品房后出现质量问题应如何处理。赵律师介绍，对待新建住房出现的质量问题，必须根据其性质和严重程度区别对待并依法提出合理索赔要求，通过协商及法律程序解决。
分清房屋建筑工程的保修期限
赵律师介绍说，根据有关规定，在正常使用情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;而在一般设计文件及商品房质保书中地基基础和主体终身保证使用;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;装修工程为2年。只要处于房屋保修期之内，应由开发商来承担房屋的维修责任。而在保修期之外，公共部位的维修可以动用维修基金，而公共部位之外的维修只能由业主自行负责。另外，保修期内出现问题部位的保修期应自交付合格之日重新开始计算。
对于大多数购房者来讲，遇到更多的可能还是属于保修范围内的一般质量问题。例如屋顶、墙壁漏水、渗水，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房、阳台地面泛水、漏水等。对于这些情况，只要处于保修期内，房地产开发企业就应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
保修期内出现的问题因开发商拖延修复造成的损失由开发商承担
赵律师指出，一般来讲，购房人接受房屋时都要进行验收。此时如果发现质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认，解决后再办理入住手续;而如果短期内无法解决，则应要求开发商承担延期交房责任。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，购房人有权要求开发商修复，由此产生的费用应当由开发商承担。如果开发商拒绝或拖延修复，购房人可自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失应由开发商承担。
入住前看不到《房屋建筑工程竣工验收备案表》有权拒绝收房 如果房屋出现严重质量问题即主体结构质量不合格，那么购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。姜海如解释说，主体结构质量不合格的一种情况是房屋交付前未经验收或经验收不合格。根据现行法律规定，购房人在办理商品房交接入住手续时，如果开发商不能出示《房屋建筑工程竣工验收备案表》，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由开发商承担。
入住后发现房屋主体结构质量确实不合格有权退房 另外一种情况即商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，这时可以委托工程质量检测机构进行检验。如果确属不合格，购房人有权退房。且对于给购房人造成的损失，房地产开发商应承担赔偿责任。姜海如特别指出，委托检测的工程质量检测机构必须具备相应资质，且须买卖双方达成一致。目前我市具有该资质的有山东建筑工程学院工程鉴定加固研究所和山东省建筑物鉴定与加固技术开发中心两家单位。
赵律师特别提醒说，购房者如想维权索赔成功，还要注意保存和搜集证据，包括房屋出现质量问题的证据、开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的证据、购房人自行修复或委托他人修复的证据和购房人发生损失的证据等。否则就会因举证得不到法律支持，从而无法维权。
商品房常见的三种质量问题
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的规定，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：
一、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。
《解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：
(1)、是房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件;最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
(2)、是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，《建筑法》第60条第1款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。
二、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。
《解释》第13条第2款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，卫生间、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。《建筑法》第60条第2款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”建设部颁布的《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。
三、因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。
《解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。
(1)、是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。
(2)、是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。
(3)、是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。
除注意区分上述三种情形外，购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据。因为，在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。
(1)、是房屋出现质量问题的证据;
(2)、是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;
(3)、是购房人自行修复或者委托他人修复的证据;
(4)、是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。