央行降息 武汉楼市迎“三变”
发布时间：2012-6-11来源：亿房网
而据亿房网研究中心数据显示，武汉楼市3—5月，尽管首置、首改等刚需人群在开发商动作频频及其微调信贷政策的刺激下纷纷出手，但是，前三个月取得骄人成绩的武汉楼市，现在却正在逐步转变，呈现出的三大变化：品牌房企动作更“谨慎”、soho、loft推盘量增大、阳逻看商业地产……武汉楼市正在上演新一轮博弈。
一变：品牌房企动作更“谨慎”
动作频频到动作“谨慎”，品牌房企“稳扎稳打”。
据笔者了解，在今年一季度武汉楼市销售TOP10榜单中，广电兰亭都荟以600套成为销冠，而万科金色城市、保利心语、福星惠誉福星城等湖北省30强房企项目占7席。这些房企多为开年第一波上市潮中动作频频的开发商：调整产品结构，充分发挥品牌、产品性价比优势，创新营销策略等，助推了武汉楼市“金三、银四和红五月”的实现。
其中，大品牌房企：万科7盘联动，举办“云房展”、“云干线”，1月之内蓄客上万组，周成交200余套;保利推出“2012武昌看我”南湖三盘联动“town三彩”促销活动，据不完全统计，在武汉“每5个人中就有1个人造访过保利TOWN三彩”，成功取得“开门红”;新世界地产推出“完美婚嫁”大型婚房主题活动，掀起武汉“婚房置业热”等;小至中小开发商：打折、降价、特价房、封顶价等降价策略，比如：卧龙丽景湾推出团购震撼起价4688元/㎡，狂销400多套;F空港中心城团购1000抵7万等。
据亿房网研究中心数据显示，武汉6月份预计共有42个楼盘上市(纯新盘有18个，老盘24个)，推盘量环比上涨10.5%，成为开年至今推盘量“高峰期”;虽然6月推盘量居开年最高，但是笔者走访武汉纵多开发商发现，品牌房企动作越发“谨慎”，虽未有大的动作，但是却处处落在了项目本身，比如：大品牌开发商中海地产、地产集团的汉口城市广场、小开发商项目滠水春晓等。
汉口城市广场某策划经理表示：“武汉地产集团作为本土龙头国企，虽然扎根武汉30余载，开发了数十个最具性价比的高品质住宅，亦享有高性价的口碑;但是，却弥补不了武汉地产集团多年产品单一的缺憾;2012年，武汉地产集团为了进一步丰富、完善现有的住宅产品线，全面提升产品品质，整合旗下房地产开发的优势资源，开发新产品线的第一个品牌项目——汉口城市广场。这个项目承载了武汉地产集团重塑地产品牌的重任，从项目规划之初，各项营销推广就很细致：比如网络营销方面，以前在项目面市初期，大多会选择多网络集中式硬广曝光;但是本次汉口城市广场则从3-9月(预计9月开盘)进行多网络铺排式软性宣传，分区域分优势宣传，以期在品牌、项目品质上精确瞄准目标客户群。”
与汉口城市广场相邻，中海地产入驻武汉的首个项目——万锦江城，亦是步步谨慎。据笔者从项目策划经理周经理处了解：“中海万锦江城从5月份营销中心开放前，都未对外宣传，仅仅1个月的‘对外’时间，项目就将正式开盘，这并非是不谨慎的表现，主要还是立足在中海品牌、项目本身这两点上，中海作为‘中国房地产业第一品牌’的绝对行业地位，及其‘万锦’系列的绝对产品优势，中海地产选择短期快速有效的营销策略，未作过多的网络宣传。”
无独有偶，滠口区政府和武汉长安鑫盛投资有限公司投资联手打造，作为“汉口北”第一个旧城改造项目的“滠水春晓”亦是稳扎稳打，选择传统的营销模式，借助“汉口北”的迅猛势头，用区域价值来拉升项目价值。
二变：soho、loft推盘量增大
品牌房企营销策略上的稳扎稳打，亦是体现在了产品结构的调整方面。
据亿房网研究中心数据显示，1月份，武汉楼市推盘量共16个(纯新盘10个)，主推70—160㎡2至4房房源，仅壹加壹空间主推30—65㎡纯小户loft(延期至2月开盘);2月份，武汉楼市推盘量共15个(纯新盘9个)，主推两房三房房源，其中，壹加壹空间主推30—65㎡纯小户loft;誉天幸福海及中建汤逊湖壹号主推别墅;3月份，武汉楼市推盘量共33个(纯新盘9个)，主推一房两房三房房源;4月份，武汉楼市推盘量共34个(纯新盘16个)，主推精装小户及两房三房房源，其中，金鑫御江名苑推37--53㎡酒店式公寓loft，德成中心主推40-180㎡LOFT房源;5月份，武汉楼市推盘量共38个(纯新盘19个)，其中，大武汉1911主推精装loft公寓，南国大武汉SOHO主推48-53㎡loft，爱家国际华城主推8号楼52—77㎡LOFT房源，安顺大厦主推30-50㎡精装loft公寓，世界城广场新尚都加推40-72㎡SOHO公寓，人信汇6号楼46-59㎡LOFT认筹，壹加壹空间主推30—65㎡纯小户loft房源等;6月份，武汉楼市推盘量共42个(纯新盘18个)，主推小户型两房三房房源，其中，大武汉1911主推精装loft公寓，南国大武汉SOHO少量53㎡loft等，据笔者了解，后期还有部分项目将推出soho、loft产品，比如：汉口城市广场soho、南国大武汉soho、众联天美国际loft、汉阳人信汇loft、广电兰亭都荟loft、汇丰企业天地soho等。(注：有些项目可能会由于个别原因推迟至下月开盘，故数据可能不太准确)
从以上数据可以看出，武汉楼盘上市中，loft、soho产品，推盘量正在逐步加大，且多集中在汉口区域，比如：大武汉1911、南国大武汉soho、、汇丰企业天地soho、汉口城市广场soho、众联天美国际loft等。
据亿房网市场研究中心研究员介绍：“按照正常年份，武汉楼市库存量一般在10万套左右，而目前库存则增长到15万套左右，未来几个月新增供应仍会持续加大。而武汉楼市却正呈现出‘刚需为王’的市场状态，现在加速消化库存是关键，soho、loft产品买一层送一层(半层)，多位于中心地段，总价低等的特点，刚好契合年轻首置群的需求，抓住了这个群体的心理诉求。从soho、loft产品推盘量加大，壹加壹空间、南国大武汉soho等的热销都可以看出。”
三变：阳逻看好商业地产
阳逻区域虽然成交量逆势上涨，但是普遍看好工业产业地产(商业地产)。
据亿房网研究中心数据显示，武汉楼市“远城区成交量逆势上涨”，1月份，阳逻区均价2948.61元/㎡，同比降幅0.38%，成交量268套，同比减幅34.47%;2月份，阳逻区均价2940.77元/㎡，同比降幅0.27%，成交量290套，同比增幅8.21%;3月份，阳逻区均价2935.61元/㎡，同比降幅0.18%，成交量469套，同比增幅61.72%;4月份，阳逻区(注：以新洲区为依据)均价2930.35元/㎡，同比降幅0.18%，成交量310套，同比减幅33.90%;5月份，阳逻区均价2937.22元/㎡，同比涨幅0.23%，成交量344套，同比增幅10.97%。
据阳逻某项目营销总监介绍：“2012年，阳逻片区销量逆势上涨，关键还是阳逻区域自身优势：阳逻作为‘武汉最后一个经济开发区’的政府扶持优势、‘2011年中国内地十大港口城市价值排名第七’的深水良港优势，规划建设中工业基地(众多500强企业已入驻，比如：冶钢构公司、北京凯迪斯特公司)，均价2900元/㎡左右的价格优势，江北快速通道、地铁1号线延长线、地铁4号线等交通利好，吸引了众多与港口、工业相关的购房群体，客户群相比于以前单纯以本地客源为主，面扩宽很多。”
但是，据笔者了解，面对阳逻区域逆势上涨，阳逻市场却普遍不看好住宅市场，较看好工业产业地产(商业地产)。
笔者在实地探访中发现，阳逻区域在建项目多以工业产业项目为主。2012年5月7日，吸金124亿元，正在建设阳逻工业区、与一江之隔的青山区及其化工新区携手打造“重工业走廊”，成为承接武汉重化工业转移的重地，企业基地亦是吸引了众多世界500强企业入驻，据了解，近期阳逻开发商(11家世界500强、13家央企再此建厂)已获得近600亿元的投资，17个工业项目同时开工建设，在2013年年底之前陆续建成投产，比如：全国压力容器制造领军企业“冶钢构公司”、国内最大的汽车电路板供应商“北京凯迪斯特公司”等。可见，阳逻区域工业“色彩浓重”。
据赢商新闻《武汉远城区住宅价难涨，商业地产前景好》一文报道：“虽然远城区逆势上涨，表现不俗，但是住宅价格难涨价，因此，远城区的优势卖点，除价格较低外，更重要的是，相比于主城区，具有更大的发展空间，而这一点更能为工业产业地产(商业地产)，而非住宅地产创造优势。相对于中心区昂贵的投资成本和有限的空间，远城区更适合工业产业地产(商业地产)投资。”
作为阳逻首个纯商业项目——npc领港城，项目负责人关总亦认为远城区非住宅地产为主角，工业产业地产(商业地产)更适合远城区。