发布时间：2012-6-11来源：亿房网
深圳开发商已看涨楼市?大甩促销手段搅热市场
自去年底开始，楼市一直呈现低迷的走势。今年以来，楼市复苏的速度也十分缓慢，成交乏力。而在传统旺季5月份，深圳的楼市终于在价格上出现反弹，成交量也有所提升。
而楼市的波动触动着所有人敏感的神经。价格的反弹与成交量的提升令人紧张起来，楼市是否已经开始回暖?价格已经触底了吗?通过观察发现，尽管五月的成交量与价格达到今年来的最高点，价格也再度跃上1.8万元/平方米的点位，但是相较之前上升的幅度并不大，从成交的楼盘来看，星河盛世、中洲中央公园、万科[翡丽郡、招商果岭、招商观园、龙华花半里等楼盘销售情况均不错，而这些楼盘热销，都跟开发商加大促销力度分不开。
免月供、首付一成、买房送精装、买房送车、大额折扣……五彩缤纷的促销手段某种程度上火热了市场。
因此，开发商经过上半年的蛰伏，出货的决心很大，纷纷打出让利促销牌，才让成交量得以上升。
而从成交的户型来看，成交户型以90平方米以下的中小户型为主，全市90平方米以下户型实际成交套数达3446套，占实际成交套数的84.73%，刚需无疑是购买主力。
市场的确不再怀有一味看跌的情绪了，政府、开发商、置业者都开始蠢蠢欲动，深圳政府降低入户门槛，并将对公积金政策有所松绑，意味着带来更多有房票的刚需;而开发商也开始按捺不住，加大推货量，消化库存，甚至部分开发商开始稍稍调高价格，似乎是试探市场之举;至于观望已久的置业者，尤其是刚需置业者，也有人选择出手了。
在这种情况下，成交量上升，甚至部分楼盘价格逆市上扬，是楼市看起来似乎又热闹了起来。
记者认为，刚需加入市场、开发商加大促销力度，这两个因素起作用使得楼市有所回升，并不能表示楼市已经触底。限购政策依然强硬，市场库存仍然庞大，楼市并非会在此时像2009年那样出现拐点，现在推断楼市已经触底反弹为时尚早。
常州一盘一晚上卖掉近8成销售经理归功降息
据现代快报：时隔3年半，央行首次降息，从6月8日起下调存贷款基准利率0.25%。虽然有发文称此次降息绝不意味着房产调控的放松，但在不少房产业内人士认为，降息对于购房者的导向有非常积极的作用，促使购房信心指数提高。
自2012年6月8日起，中国人民银行下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存、贷款基准利率均下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
其中5年期以上贷款利率由7.05%下调至6.8%，此番下调后，房贷一族负担将会有所减轻。以100万商贷20年期为例，之前每月偿还本息7783.03元，如今每月需偿还本息7633.40元，减少了149.63元。这个数目虽然不大，但对购房一族还是富有诱惑力的。
6月9日晚，降息仅一天后，常州某楼盘开盘，与之前主打的刚需小户型不同，此次开盘均是大户型，为138㎡和160㎡，价格上也有了1000元左右幅度的上涨，开盘价格在6500元~7000元。
但是从当晚的销售成果看，136套房源卖掉了76%。对于这个成绩，该楼盘案场经理表示很满意，“本身是大户型，价格又高了，卖成这样很不错。”
该经理认为这样的成绩还和降息有一定的关系。“之前我们就和不少客户宣传了降息的利好，我个人认为降息对于客户的导向性还是非常大的，降息之后客户的购买信心增大，无疑会或多或少对楼市成交量有所贡献。”
如今，购房者大多采取贷款方式购房，因此在购房时，房源价格是一个重要考虑因素，另外信贷政策也是息息相关。业内人士表示此次基准利率的降低将提高一批徘徊客户的购房信心，刺激他们出手。
降息与绿城卖股 泡沫见底的房地产
上周五，绿城宣布，向香港房企九龙仓配售两批新股和发行可换股证券，筹集资金51亿港元，不过在完成全数的配股和发行可换股证券的行动后，主席宋卫平与行政总裁寿柏年股权将大幅摊薄，而九龙仓或在将来最终掌握绿城35.1%的股份，成为最大股东。
这是债务缠身的绿城再一次的自救，看来在经历了近大半年的风波后，昔日的地产老大仍然未能走出危机，甚至有可能丧失对于企业的主导权。
而同样就在上周四，央行将基准存、贷款利率下调0.25个百分点，其中贷款利率再次降至6.3%，也是自2008年以来政府首次采取这种措施，而这次央行降息的举动引发了市场极大担忧。
有数据表明，国内第一季度GDP已降至了三年以来最低的8.1，而四月份制造业产出率也降到了自08年金融危机以来的最低点。显然，现在央行贷款利率的变化显示出，经历了以房地产价格飞速攀升为代表的一轮经济泡沫之后，市场对于中国经济发展的放缓已极度担忧。
在80年代中后期，日本也曾经经历大规模经济泡沫。而这泡沫也同样以资产泡沫为代表，泡沫崩溃后，日本进入了被称之为“失去了十年”的经济衰退期。现在的中国的经济与泡沫崩溃前的日本在诸如资产价格大幅上升等多方面具备很多共通点。
土部在今年3月曾发布数据，在北京、上海、深圳等六大都市的住宅市场已经出现了严重的泡沫，经济学家们普遍认为，在2008年以后中国房地产泡沫已经蔓延到几乎国内所有重要的城市。
显然，现在种种迹象已经表明，危机已悄悄袭来，泡沫即将见底。由贷款和投资推动的庞大的房地产热潮即将散去，现在的中国经济已无法再依赖巨额投资来维系经济的增长。
还是在上个周三，住建部重申了政府将坚持房地产市场调控政策之后。深沪股市应声而跌，两市成交量降至人民币1085亿元。而在周一和周二分别为1600亿元和1200亿元。
而此次降息之后，对于未来房地产市场的悲观情绪其实已在急剧蔓延，降息是强烈的信号，业内观察人士认为，三、四季度大概将是年内最糟的阶段。他们认为，虽然目前房产价格已经跌至2010年底水平，但受调控政策影响仍将继续下行。
有学者指出，当前宏观经济环境与1996年情形较为相似，经济处于宏观调控结束之后的痛苦转型期，海外面临着日本衰退和东南亚危机，而国内经济就不断在低位寻底，通胀逐步回落、并陷入通缩。
专家：开发商涨价可能招致政策风险
据深圳商报：周末两天，不少楼盘开盘、加推单位、开放样板房等活动。在活动现场，降息成为言必提及的关键词。
在龙华一楼盘现场，一詹姓售楼员张嘴就说降息：“降息了，您现在买房还来得及，后期单位可能就没这么便宜了。”从她的嘴里，记者了解到，降息提高了他们的销售量，这周比上周周末的成交量要高出约两成。
记者发现，像李先生这样，因为降息而改变心理预期的观望者有不少，买涨不买跌的购房心理表现无遗。在微博上到处充斥了去买房的吆喝声。
记者随即电话采访了几位营销总监得知，敢于现在贸然涨价的暂时还没有，但存在这个预期。一位营销总监对记者说，还是要看看后期政策走势，现在不妨拿“降息”来炒作一下。
有专家指出，在调控核心不变的情况下，开发商随势涨价将可能招来新的政策风险。
沪上开发商：趁势涨价不明智
据东方早报：6月10日下午，位于浦东高桥的尼德兰花园售楼处人头攒动。据现场一位销售人员介绍，这是该楼盘开盘第一天。截至昨日下午4时30分，尼德兰花园售楼处张贴的销控表显示，该楼盘当天推出的119套70-130平方米毛坯公寓房源，已经售出101套。
据该销售人员介绍，尼德兰花园此番推出的这119套房源中，部分房源还附送7-10平方米的面积。“送面积”房源优惠后的均价在2.2万-2.3万元/平方米，不送面积房源优惠后均价在2.1万-2.2万元/平方米。截至昨日下午，“送面积”房源已全部售完。
某上市房企营销负责人分析，尼德兰花园所处区域虽是高桥板块最北的项目，但靠近高桥老城和外高桥保税区，本地居民、就业人口很多，客户群很大，加上价格较为适中，开盘当天售出85%的房源，这一表现“相当不错”。
“目前不具备涨价条件”
在上周末“涨价”入市的，还有位于闵行的浦江华侨城[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]和松江的米兰诺贵都[最新消息 价格 户型 点评]。不过，这两个楼盘的售楼处工作人员均未透露销售情况。
据介绍，浦江华侨城上周末加推100套房源，公寓房源均价在2.2万元/平方米，全款可享9.5折，贷款9.7折，这一价格也高于今年初2万元/平方米的成交均价。
浦江华侨城售楼处一工作人员称，此前推出的房源距离轨交站点的距离超过一公里，而此次推出的100套房源距轨交站点只有300多米，房源位置更好。
米兰诺贵都上周末推出了130余套房源，该楼盘售楼处一工作人员称，此次加推的公寓房源优惠后均价在1.48万元/平方米，而去年底推盘价为1.42万元/平方米。
该工作人员称，“后面推的房源，价格自然要比前面的贵。”
上海盘谷天地总经理宋海分析，目前涨价的楼盘往往都具备几个特点：所在区域曾大幅打折促销，该楼盘曾大幅降过价，基本为刚需中小户型房源。随着前期低价促销的完成，现在的价格优惠幅度没以前那么大了。
在宋海看来，目前的楼市并不具备涨价条件，中高端楼盘大幅打折才能卖得动的情况处处可见，“涨价肯定是有个度的，大多数开发商对目前的形势还是较为清楚的。”
“商业地产融资
出现放松迹象”
宋海的判断，与沪上某上市房企营销负责人颇为接近。
该上市房企营销负责人说，目前楼市限购、限贷政策并没有取消，调控并没有实质性放松，有效客户群体依然有限。在这种情况下，虽然楼市经历了3-5月的成交回暖，但仍难有本质性的转变，开发商仍应以跑量为重，趁势涨价是不明智的。
即便央行降息，在该营销负责人看来，也不会对具体的买房行为产生立竿见影的效果。
“此次降息未能大幅度削减买房人的买房成本，对买房人影响不大。”上述上市房企营销负责人说。
在他看来，此次降息对开发商的长期影响可能更大些，“有利于降低开发贷成本，融资更加方便，但这也是就中长期而言，短期内的作用其实很有限。” 宋海的看法更为谨慎。
宋海认为，此次降息虽然是3年来的首次，但对楼市产生的影响可能更多地停留在心理层面，“此次降息只是表明，货币宽松的通道正在打开，只是释放了一个信号，对开发商不能视作一个直接的利好消息，并不会带动整个房地产行业出现大范围向好。”
在宋海看来，目前银行等金融机构对住宅项目的融资还没有出现直接放松的信号。
但宋海也提到，最近一两周一些地方对商业地产项目的融资出现放松迹象，“这也能间接帮助开发商减少住宅项目的自有资金占比，缓解资金压力。”