成交均价上扬!武汉楼市出现微妙调整期
发布时间：2012-6-11来源：亿房网
种种迹象表明：武汉房地产市场已经迎来了微妙的调整时期。
热销之后，成交均价出现上扬势头
与金三银四开发商混沌的价格战不同，五月过半，部分开发商明显取消了之前的部分优惠，少数楼盘出现顺势涨价的情况，加之万元以上的楼盘销售情况有所改善，导致武汉商品住宅呈现上涨势头。
据亿房研究中心数据显示：五月份，武汉主城区楼市近几个月首度出现量跌价升的情况，成交均价7753.53元/平方米，较上月价格水平上涨8.59元/平方米，环比涨幅0.11%，同比增幅4.01%。主城区销售套数6680套，较上月减少599套，减幅8.23%，平均每天销量为215套，与去年同期相比增加23.43%。六月第一周成交均价7771.35元/平方米，较前一周上涨14.93元/平方米，涨幅0.19%，成交均价上涨势头任然在延续。
实际上五月楼市情况比较好的仍然是降价楼盘，保利心语5月中旬开盘，主推66平两房，认筹2千抵3万，90平三房，享受相对于利率85折的优惠，均价7500元/平方米，首付最低只要9.5万，受到市场的热烈反响，开盘当天全部售罄。
融侨锦江近期主推106平米3房，最高优惠20万，总价85万起，优惠力度也十分大，帮助项目快速消化了大部分主推产品，后期产品也将会陆续推出。而万科金色城市推出75-92平米全装房源，均价6900元/平，开盘当天也基本售罄
五月销量仍然处于较高水平，少数楼盘开始“利用”楼市“回暖”，开始释放涨价的讯号，要么是取消了大幅的优惠，甚至出现试探性的涨价。
南湖、后湖、汉阳等三环内的部分次中心楼盘取消了部分优惠。武昌中心某楼盘更是顺势涨价，这钱均价9000元/平米，五月直涨500元。该项目售楼员说：“我们项目属于畅销楼盘，虽然说涨价后对销量产生了一些影响，但是涨价是以后的趋势，我们不怕卖不出去。”无独有偶，卓刀泉的某项目更是充8800元的均价直接跳涨至10000元。
某开发商策划介绍：“目前行情持续走好，刚性需求被普遍激发，特别是近期政府相关政策的种种利好，部分开发商销售情况不错，资金压力不算很大，有的也开始减少优惠甚至涨价，造势涨价浪潮，来试探市场接受情况，更多的是为后续推盘做准备。”
调控政策并未全面松绑 微调助力不可小觑
随着房地产调控政策的不断深入，中央一再强调坚持房地产调控政策不动摇。但是各地方政府放松楼市调控的小动作不断，部分地方政府甚至想逾越限购政策的雷区。
据媒体相关统计：目前，全国已有33个地方政府尝试了楼市政策微调，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。其中扬州等5个城市因触及限购“红线”而被中央叫停。
武汉政府虽然在限购的大方向上和中央保持一致，但是对房地产微调的政策也不少。早在2011年12月，武汉就对普通住房的价格标准进行了调整，使得更多刚需购房者享受到契税减半优惠。2012年4月，武汉部分楼盘指定的银行利率出现下调趋势，有多个楼盘出现首套房利率9折、95折优惠。
4月下旬，武汉又开始对公积金政策微调，用公积金贷款购买首套住房最低首付仅用出两成，既住房面积不超过90平方米，额度上限可上升至80%，贷款最高不超过60万元人民币。年初武汉楼盘曾以开发商垫资，一层首付的噱头吸引购房者，但是效果并不理想，然而公积金贷款的优惠政策，在一定程度上进一步推动了刚需购房者的出手。
“公积金政策的放松，对于我们资金有限初次买房的人还是蛮有好处的，最主要的是公积金利率比商业贷款低些，这个我们还能承受”，在百步亭现代城购房的秦先生跟笔者说道：“以前想申请60万的贷款必须夫妻双方共同缴存才行，而且手续十分复杂，现在方便多了。”
地方政府的政策不断，中央也决定出台相关政策。
据亿房网快讯：中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点。
这一政策将为市场注入流动性，刺激消费。如此连环政策的调整，使得不少网友难免联想到2009年房地产市场全面复苏，房价迎来不断上涨。地方政府的“曲线救市”、中央政府的“变相松绑”让刚需购房者忧心忡忡。
业内人士分析：“此次存款准备金利率下调，加之公积金政策放松等政策，将为市场注入流动性，为房地产市场带来更多的契机，但是要注意的是限购政策并没有放松，对投机投资性购房需求的遏制仍然存在。因此决定目前楼市大方向的仍然是刚需力量，未来价格应该不会出现大幅反弹，当然这也和政府未来调控的决心和执行力度息息相关。”
刚需：涨价就不买 专家：难现大涨
“三四月份来后湖看房很有几个项目都是六字头的价格，原本以为房价还会降点，怎么现在有回到了去年的水平?很多楼盘都是在7500元上下!”吴先生愤愤的表示：“开发商完全没有诚意，市场行情好点就涨价?都不买看你还不降!”
虽然说降价浪潮和政策利好的双重吸引力，促使了五月商品房销售量再度过万，但是不难看出，造就三至五月优秀业绩正是众多刚需购房者。
笔者从多次看房团和售楼部了解的的实际情况来看，房价出现明显松动，就最先出手买房的，往往是准婚族或拆迁户等刚性需求最为急迫的人群，而部分需求并不急迫的人群表示总价在降几万就准备出手。
从近期的房地产政策的指示来看，有向卖方市场倾斜的趋势。虽然拆迁、备婚等因素仍然是普遍现象，刚性需求仍然较大，但是即将进入6、7月份的传统淡季，部分开发商却选择减少优惠、涨价等方式应对，或许会导致刚需人群观望情绪日渐浓厚。
据亿房研究数据显示，今年1-4月份，武汉主城区商品房新增供应377.07万方，住宅新增供应244.42万方;同期销售商品房272.79万方，销售住宅228.69万方。而远城区商品房新增供应167.15万方，住宅新增供应117.45万方;同期销售商品房118.82万方，销售住宅85.52万方。可以看出，无论是主城区还是远城区。尽管三四五月份销售过万套，但总体上成交量仍低于供应量。
亿房研究员陈龙表示，按照正常年份，武汉楼市库存量一般在10万套左右，而目前库存则增长到15万套左右，未来几个月新增供应仍会持续加大。而从两年土地供应量来看，未来几年楼市供应也不会出现明显下降，因此后市仍存隐患 房价将会平稳过渡难现大涨。