发布时间：2012-6-11来源：亿房网
万科北京公司副总经理肖劲认为，这次降息主要是为刺激实体经济，会对楼市产生一定作用，但这不是最主要的，并不意味着开发商度过最难日子。
根据国家统计局9日公布的数据，1-5月份，商品房销售面积28852万平方米，商品房销售额16932亿元。而1-4月份，商品房销售面积21562万平方米，商品房销售额12421亿元。据此可计算出，5月份全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元。这两个数据相比4月份分别上涨了15%、20%。
今年4月份，全国商品房销售面积6323万平方米，销售额3749亿元，基本延续了3月份的回暖态势。而5月份的成交表现好于4月份，表明楼市好转趋势延续。
“市场最低点已经过去”
中国房地产学会副会长陈国强表示，近期楼市成交上涨，一是随着地方对楼市政策的微调，以及中央货币政策得以放松，降准、降息等政策逐步出台，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，释放了一定的购买力，这是外部因素;二是就市场内在因素而言，开盘数量明显增多，且低价或平价开盘活跃。
数据同时显示，1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。从今年前5个月的表现看，实际上投资下滑的趋势是逐步趋于平缓的。从国家统计局公布的投资变化曲线看，前3月投资增速比前两月下降4.3个百分点，前4月投资增速比前3月下降4.8个百分点，前5月投资增速比前4月下降0.2个百分点，这条曲线渐渐趋于平缓。
这一点可以从土地市场得到进一步印证。1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份缩小0.6个百分点;土地成交价款2620亿元，下降10.0%，降幅缩小3.7个百分点。这显示出，土地购置面积和土地成交价款的降幅均有所缩小。
最近，九龙仓入股绿城，SOHO中国获得银团授信。分析人士指出，这固然表明房企业绩出现分化，更表明大资金拥有者仍然看好内地房地产市场。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在成交上涨的局面下，市场最低点可能已经过去，从投资额、销售业绩、资金来源等数据看，5月数据相比之前均有一定的好转。
开发商仍未度过最难的日子
对于近期降息等政策的出台，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，这对楼市将产生作用，但由于降息的幅度有限，能刺激进入楼市的资金是有限的，房价并不具备大涨的基础。因为影响楼市走势有多方面因素，降息只是其中一环，并不影响楼市的根本。
万科北京公司副总经理肖劲认为，这次降息主要是为了刺激实体经济，同时也会对楼市产生一定作用，但这不是最主要的，并不意味着开发商度过了最难的日子。
陈国强说，开发商生存压力比之前有所减小，但由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力、资金压力较大，未来房价走势难以迅速反弹。
鸿坤地产西红门项目总经理侯守超表示，中央的调控政策预计还会延续，不能说今年下半年楼市就全面热销、全面升温，市场形势将趋于平稳。
位于北京南四环外西红门的鸿坤·曦望山最近两次开盘时，均获得房源数近2倍的客户抢购。
成交延续回暖态势
今年4月，全国商品房销售面积6323万平方米，销售额3749亿元，基本延续了3月的回暖态势。而5月成交情况好于4月，表明楼市好转趋势延续。
数据还显示，1~5月，商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，尽管前5月楼市整体成交逊于去年同期，但降幅比1~4月缩小1个百分点，成交面积降幅呈缩小趋势。
中国房地产学会副会长陈国强表示，近期楼市成交上涨，一是随着地方对楼市政策的微调，以及中央货币政策放松，市场预期发生了较大变化，释放了一定的购买力;二是开盘数量明显增多，且低价或平价开盘活跃。
北京中原市场研究部总监张大伟表示，从最近的市场环境来看，全国主要城市的成交量虽然已走出了2011年下半年以来的低谷，但相比限购前仍有明显差距。
房价难以迅速反弹
数据还显示，今年前5月，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1~4月回落0.2个百分点。从今年前5月的表现看，实际上投资下滑趋势趋于平缓。这一点可以从土地市场得到进一步印证。1~5月，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1~4月份缩小0.6个百分点;土地成交价款2620亿元，下降10%，降幅缩小3.7个百分点。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于地方政府的“微调”措施，房地产投资增速已呈停止下降略微回升的态势，但是商品房库存在继续增加，“在政策没有实质性放松的前提下，房企降价跑量不会改变，房价不会出现明显反弹的迹象，但可能会因为成交量回暖而降幅收窄。”张宏伟表示。
另外，5月份房地产开发景气指数为94.9，比上月回落0.72点，房地产景气指数反映目前市场依然处于冬天，主要体现在企业新开工和拿地依然谨慎。陈国强表示，开发商生存压力比之前有所减小，但由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市需求有限，且房地产企业库存较高，周转压力、资金压力较大，未来房价难以迅速反弹。
房产 “稳”字当先
国务院总理温家宝在政府工作报告中明确传递了2012年中央将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归的决心，同时也要求促进房地产市场长期平稳健康发展。住建部部长姜伟新也在两会期间表示，今年楼市调控不会再出新招，但也绝对不会放松。由此不难看出，2012年房地产调控当是“稳”字当先。
关键词一：房价
房价回归降幅多大才合理?
温家宝的在政府工作报告中明确传递出中央进一步促进房价合理回归的决心，姜伟新也公开表示，全国七、八个大城市的房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去，将来一旦泡沫破裂，后果不堪设想。因此，一定要让几个大城市的房价降下来。他也表示，自己对一线城市的房价下降“非常有信心”。
那么，房价到底降到多少才算合理?
3月7日，在全国政协举行的“政协委员谈保障性住房建设和管理”记者会上，政协委员、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵表示，今年房地产市场总体上一定会有价格的回落，但不会出现“崩溃式”的价格下降。因为如果出现大规模房价崩溃式下降的话，对整个经济的运行毫无疑问是一个重大的冲击，而这既不是中国房地产调控的初衷所在，也不是中国房地产调控的目标所在。
全国政协委员黄文仔预计，房价要下跌15%左右。
全国人大代表、国家统计局原副局长贺铿近日接受媒体采访时则表示，全国房价平均回跌20%至30%才合理。
不过，全国政协委员、大连万达集团董事长王健林认为，所谓房价合理回归，最多也只能是回归到完全的真实成本。他表示，根据2010年年报，房地产上市企业综合加权平均毛利率不到20%，而净利润大概在10%，在他看来，目前，北京、上海等城市房价已平均下降了10%左右，今年合理回归的幅度大概也就是再降10-20%左右。
关键词二：限购令
抑制投机适当“微调”保护刚需?
今年以来，从一线城市到二三线城市，先后有逾18座城市的地方政府出台了鼓励地方商品房销售和房地产发展的政策，但多被叫停。
国家发改委主任张平表示，由于房地产业对地方经济发展具有较大影响，所以一些地方政府为了鼓励购房采取了一些“冲动”举措。但是中央政府的态度是非常明确的，就是要继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，促进房地产业长期健康稳定发展。
姜伟新也公开表态，称目前执行的限购政策看不到取消的期限，也不会采取差异化的调控措施，房地产调控会一如既往、坚定不移地执行下去。
从相关部委的态度看，一方面，对与中央政府调控唱反调的地方政策“露头就打”的态度非常坚决;另一方面，近来也都表示，今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。由此看来，限购政策可谓“严中有松”，而其主旨还在于抑制投机的同时保护刚需购房者。
对此，全国人大代表、全国人大财政经济委员会副主任委员贺铿表示，房地产调控不可随意进行“松绑”，支持“紧急叫停”的决定。
全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明也表示，“进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”不仅是中央的决心，也是购房人的心声。他认为，宏观调控政策不能松，现在不少购房人持币观望，等待调控效果，一旦政策放松，就有可能造成房价迅速反弹，使得之前的调控前功尽弃。
全国政协委员许健康认为，房地产作为国家长期调整行业已走向关键时刻，应运行市场经济模式。
对此，全国政协委员郝远表示，住房应该是以居住功能为主，不是投机和投资的工具。他认为，卖房就要课以重税，无利可图，才能限制那些利用买房卖房为手段的人进行投资，这就是用市场的办法进行调整。
全国政协委员黄文仔也赞同郝远的观点，他认为，宏观调控的最好办法是从税率上进行调控以代替“限购”政策，通过税收杠杆防止投机行为。
关键词三：房产税
试点显效是否具备全面推广条件?
政府工作报告提出要“改革房地产税收制度”，财政部部长谢旭人也明确表示，将适当扩大房产税改革试点范围，房产税改革全面推开在各方看来已是“如箭在弦”。
那么，在沪渝试点已满一年且成效初显的房产税新政是否已经具备全面推广的条件?
事实上，目前各方除了对开征房产税的实施标准、细则等尚存争议外，个人住房信息不透明、不联网也是目前制约中国房产税全面推广的障碍之一。不过姜伟新日前明确表示，2012年年内个人住房信息系统肯定会推出，第一步就是实现40个重点城市个人住房信息系统与住建部联网。该系统的落地，无疑将为加快房产税等房地产业发展的长效机制奠定基础。
对于房产税的全面推行，重庆市市长黄奇帆在重庆代表团的分组讨论中表示，通过征收房产税，重庆的高档房买卖大幅下降，中低档房产买卖则越来越多，这是一种好的市场导向，说明重庆为全国探索房产税是有效的。黄奇帆认为，试点一年的重庆房产税效果非常好，一年收税1亿元，缴税率达到97%，建议将房产税向全国推广。
全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为，房产税目前方向是正确的。在有争议的情况下，有关部门要抓紧总结经验，然后设计其他地区的推进方案。房产税的推广从技术层面看没有障碍，最大难点是一些既得利益者的阻碍。
全国政协委员刘克崮表示，房产税在重庆和上海试点运行效果很好，对促进当地合理有效地使用土地、完善地方税体系意义重大。而信息系统的建立和完善，不仅有助于房产税的推开，还将推进所有税制改革
关键词四：保障房
建设力度不减如何让保障房建设得到保障?
继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下基本建成500万套，新开工700万套以上。政府工作报告表明，2012年全国保障房建设力度不减。
虽然仅从数字上看，新开工的保障房数量好像较上年少了，但是2012年实际在建工程量却十分巨大。而这也使得各方对保障房的建设质量和资金问题尤为关注。
对于保障房建设资金问题，上海社科院城市与房地产研究中心原主任、住建部专家委员会住房组成员张泓铭建议，应组建一个中国住房保障主力融资渠道，这样可以很大程度上解决中国住房低成本的资金来源。
全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为，可以加大民间投资，另外，可以考虑把符合条件的小产权房，转化为保障房。
李稻葵则表示，保障房的建设和融资要与市场结合，与整个住房体制改革相结合。应该动员全社会的各个方面，包括资本市场和民营投资者投资保障房，和地方政府共同持有产权，地方政府从未来出租保障房的收入中偿还投资者。
李稻葵指出，保障房并不是各级地方政府一次性的财政开支，而是各级地方政府的资产，建设管理好，可成为政府长期持有的一个财政收入来源，可以部分甚至完全取代目前各个地方政府出让土地获得“快钱”的公共财政基础。
3月7日，全国政协委员、中国人寿保险(集团)公司原董事长杨超在全国政协举行的“政协委员谈保障性住房建设和管理”记者会上表示，从去年开始，全国各地都在大规模推进保障房的建设，老百姓关心的，一是建设、二是使用、三是管理。杨超呼吁，政府应加快保障房的立法，从根本上解决购房进入、转让中可能出现的问题，让保障房的建设在阳光下运作，做到公开、透明、公正。
关键词五：房贷
定向优惠调整如何惠及中低收入购房人?
近日，发改委副秘书长、新闻发言人李朴民表示，今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。对此，业内人士分析，未来政策将有针对性地进行定向优惠调整，刚性需求有望得到释放。
12日，中国人民银行副行长刘士余在十一届全国人大五次会议新闻中心举行的记者会上表示，去年以来实施的更加严格的差别化住房信贷政策对楼市调控起到了较好的效果。与此同时，去年房贷增速连续下降，这既是房地产调控走向的一个好的表现，同时也要研究下一步可能会产生的影响。
刘士余表示，今年将继续全面落实差别化住房政策，在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证。此外，利率是商业银行自主定价，中央银行设有下限，鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。
不过，全国政协委员王健林认为，按照现在的贷款利率，即使全国房价平均下降20%，中等收入群众也很难得到好处，支出的成本反而会更高。他建议，国家有关部门及时调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善住房的群众，重新恢复房贷利率七折优惠。这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。