发布时间：2012-6-12来源：亿房网
武昌中心片区房价回调
楚天都市报讯 今年1-3月，武昌中心片区均价分别维持在万元以上，但今年5月和4月，记者综合亿房等市场机构数据显示，该片区均价已连续回落至9998元、9970元。2009年汉口中心片区(新华下路、汉口沿江等区域)，成为武汉首个均价过万片区，去年9月随着武汉大道、中北路延长线通车，武昌中心片区(中北路、徐东)成为第2个过万片区。
记者了解，武昌中心片区均价回落，主要源于近期该区域新盘“低开”。以徐东为例，近期一紧邻销品贸的新盘，起价8300元、均价9300元，改变了徐东片“新盘过万”惯例。即便在武昌沿江一带，某精装大盘开盘均价划在2.1万元，比此前预期的2.3万元低开明显。
近年来由于交通、配套改善明显，武昌中心片区均价较此前有明显上扬。目前，由于整个市场环境一般，武昌中心片区均价回调的原因，仍在于面对刚需为主的市场需求，单价过高的楼盘卖不动。今年5月武昌和汉口中心片区，新房成交套数分别只有500套和400多套，远远低于南湖、关山、后湖等置业热点片区。数据显示，今年1月武汉万元以上房源成交还占到当月总成交10%，而今年5月这一比例只有4.58%。
不过亿房网研究员陈龙认为，中心城区由于区位优势难以复制，一般都是房价最为抗跌的区域。同时，武汉由于轨道交通的预期，这些区域的房价虽小有反复，但仍会保持稳定。
武汉万元以上房源几乎卖不动
楚天都市报报道 6月6日，武汉市房管局公布数据显示，今年5月武汉新房成交均价为6302.37元/平方米，环比下降0.08%，保持今年以来小幅回调态势。面对以刚需为主的市场根据，武汉万元以上房源几乎卖不动。
武汉市房管局公布的数据显示，5月商品住房销售登记备案面积为101.57万平方米，环比增加0.64%，同比增加18.19%;套数为9989套，环比减少2.5%，同比增加16.98%。
虽然5月成交量同比大幅增长，但楼市呈现出冷热两重天的局面。今年5月，武汉后湖、光谷中低价位盘，再现“日光”、摇号等旺季景象，但高档楼盘冷清不少。数据显示，今年1月武汉万元以上房源成交还占到当月总成交10%，2-4月分别下降为8%、7%和5.93%，而今年5月这一比例只有4.58%。以古田片区为例，集中3个单价超过万元的楼盘在售，由于前期销量一般，今年5月也开始采取降价促销。
中低价位房源好卖，在二手房市场同样明显。5月武汉二手房交易套数达2465套，环比增加15.29%，同比增加18.51%;平均价格为4450.38元/平方米，环比上涨2.94%。成交量创下去年3月限购以来新高。21世纪不动产研究中心黄蕾认为，二手房成交量放大的原因在于，买卖双方心态越来越理性，同时，成交多集中在2008年前购入的中低价房源。
此前，武汉市房地部门发布的武汉市4月商品住房销(预)售月度监测数据显示，自去年10月武汉房价见顶以来，已是连续7月回落，万元以上的豪宅成交日益艰难。
武汉市房地部门统计数据显示，4月，我市商品住房销售登记备案面积为100.92万平方米，环比减少6.74%;套数为10245套，环比减少8.11%;平均价格为6307.21元/平方米，环比下降0.12%。
虽然4月销售过万套，但楼市呈现出冷热两重天的局面，中低价位的楼盘人潮涌动，高档楼盘则冷冷清清，数据也证明六成以上的房子都卖给了刚需族。与此同时，每平方米万元以上的豪宅是越来越难卖了。今年1月里，万元以上的商品住房成交量还占到当月成交量的10%，随后便逐月下降，2月是8%，3月是7%，4月占比为5.93%。
刚需盘完胜武汉五月楼市
5月底，位于后湖的星悦城就以7100元/平米的“优价”再创“日光”。另外，丰尚时代广场熙龙湾推出256套，卖出200套;金桥普林斯顿推出138套，卖出63套。就在5月底周末的两天里，武汉市共有14个楼盘集中开盘，且价格普遍比预期低500元/平米以上。5月最后一个周末两天，我市新房销量超过700套，达到本月以来的最高点。开发商的“以价换量”带来了显著的成效。
开发商拼价拼优惠加速跑
楼市“价格战”也在业内的预料之中。
在汉口，价格战最“惨烈”的无疑是后湖片区。上周买房的陈先生称，他所买楼盘，售楼员在4月份时预计均价为8300元/平米，5月初，售楼员告知均价降到7900元/平米，到他购买时，中间楼层的售价为7500元/平米。后来他得知，与此相隔一站路、离地铁更近的一楼盘，售价居然又低了500元/平米。
与星悦城逆势热销形成鲜明对比的是，同样位于后湖的另一精装修项目在5月26日举行业主集中签约现场十分冷清。尽管开发商现场推出“认购1万抵2万+9.9、9.8折”优惠，现场还贴心设计了抽奖和有奖问答等互动活动，但到访客户仅有30来组。
“除了价格之外，现在的购房者也很注重产品品质以及居住舒适度，单一的价格促销方式已经不足以打动消费者，对于开发商来说，更需要在价格之外比拼项目的综合素质。”一位业内人士如此说道。
从价格上看，目前不少楼盘推盘已经有了实质性的降价，也不再玩假降价的猫腻。“现在的购房者都越来越专业，楼市的供应量也很大，选择面大，你价格高就是没人买，低价就是受欢迎。”一位资深地产专家表示，但并没有说降价盘一定卖得好，而价格合理，并且凸显出项目优势的楼盘，肯定卖得好。该人士告诉记者，从各个片区的销售前几名来看，能引领片区大盘的项目，优势都显而易见。
单价6000-9000元房源占主导
其实，今年3月份以来，整个市场的成交量开始有所回升，不少刚需群体不再观望，开始出手购房。当然，能吸引购房者出手的除了楼盘自身魅力之外，最大的因素要数价格了。
“目前市场上销售较好的项目都是价位在6000-9000元/平米之间的项目，这些楼盘除了价格符合刚需之外，就地段来讲也是属于三环线内，临主城区区域。还有一些SOHO、酒店式公寓也销售较好。”亿房网研究中心陈龙表示，目前销售较好的楼盘都与其以价换量的销售策略分不开的，如保利心语、兰亭都荟、金色城市、城投翰城、百步亭现代城3期幸福时代、同安家园五期等项目都卖得不错。南国大武汉SOHO、联发九都府的酒店式公寓也卖得不错。
“销售较好的楼盘，价格区间段主要分两种，一种是在8000-9000元/平米区间的项目，它主要的特点就是平价中的高端，以保利中央公馆、蓝晶绿洲等楼盘为代表;其次则是6000-7000元/平米的楼盘，这一种为纯粹的刚需盘，以南国花郡、保利心语为代表。”浦江筑城市场研究部孙一舟称，目前市场上南国花郡、中央公馆、城投瀚城、百步亭现代城等都销售得相当不错，当然，它们的价格也多在9000元/平方米以下。
的确，目前整个楼市依然是刚需群体占据主导位置，而对于这部分群体而言，价格考虑上自然不会太高。而记者了解到，在6000-9000元/平方米这部分房源中，单价7000平米左右的房源，更是占据绝对比例。
性价比仍是重要指标
现在市场上，刚需市场产品较为丰富,客户选择余地也较广。降价潮下手握资金和房票的刚需购房者已经逐渐掌握了主导权，在定价和产品策略上顺应他们的需求才能在乱局中突围。另一方面，除了价格，产品本身的性价比也是购房者考虑颇多的因素。
“刚需购房群体比较关注的问题主要体现在房价合理区间下的产品性价比高低的问题,这也是同质产品中较为直接的对比方式。”孙一舟称，除价格因素外,刚需消费会更加注重开发商的品牌实力以及地理位置的便捷性。
“真正性价比高的房子在市场行情好的时候走得好，行情不好的时候也能扛得住。因为你自身产品的品质和价值更高，自然更抗跌。”武昌南湖一楼盘销售负责人称，现在的购房者不像前几年那么盲目了，买房子也更专业，更加讲究“货比三家”，这对我们开发商也提出了更多要求。
的确，对于购房者而言，现在市场上同一区域各楼盘的价格相差并不是太多，这个时候，楼盘的房源户型谁更合理、小区环境是否优美、配套是否完善、有没有更方便的交通工具等等都成为购房者多番比较的因素。而对于开发商而言,如今楼市的暴利时代已终结,在越来越理性的市场下，如何更好地做好产品，找到价格与需求的平衡点也是其需要重点考虑的，因为只有这样，才能把握市场动向,找到真正的客户群。
“拼跌”不是唯一出路
“一些楼盘降价后就能受到市场欢迎，是因为这些楼盘本身就具有一定优势，降价更凸显了性价比，这类基本上都是刚需盘。”新浪乐居研究员张汉邦认为，“不过降价只是营销策略之一，并不是杀手锏。如今的购房者都非常理智，一味地降价只会加重购房者的观望情绪。采用对楼盘核心价值的精准诉求，来告诉购房者性价比不是价格低，而是值不值。”
而随着楼市调控步入下半场，政策总体不会放松的预期已经成为共识，刚需购房群体也被消化了大部分，开发商都明白指望市场“大反弹”无望。因此找准时机、踩准节奏胜过一切。从5月份率先发起各种活动的开发商来看，大多数都是品牌开发商，他们更具前瞻性的眼光，无论降价优惠或者是改变营销策略，都代表着他们对楼市后市的思考和探索。
业内人士认为，上半场楼市都是向上的态势，只需要根据自己项目的进度来制定营销节点;而下半场楼市将呈周期性波动，时机决定价值和价格。率先降价，可能降200元/平方米就能起到很好的销售促进作用;如果大家都在降了才跟进降价，可能降500元/平方米也不一定起到多大效果。
“拼跌”不是房企唯一出路，依靠“拼跌”抢夺市场有效客户只能解决燃眉之急，“拼跌”之后有可能会使更多购房者观望，这对于楼盘后期推广及整体市场后市打破僵局将不利。开发企业必须在降价之外想方设法提高楼盘性价比，让整个市场认同其楼盘的综合价值，方可打破当前一味降价的市场僵局。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。他建议，开发商应在项目的定位、户型设计、价格摸底、营销等方面多下工夫。“把握前瞻性的主流市场需求客户，提高楼盘综合性价比以此应对市场变化。”
综合性价比带领片区热销
据了解，下月武汉市又有49个项目将上市，房源至少有5000套。汉阳区范围内，上月成交面积为4万平米左右，而整个片区在未来三年将有400万平米的新房上市，后期项目将面临更大的销售压力。
相对于现在的5月来说，武汉6月份各区楼盘推出的购房优惠数量整体仍然成上涨趋势，有6个区域增幅都超过了50%，仅仅只有江夏和汉南两个区域的楼盘数量减少，下降的幅度也均控制在30%以内。其中，洪山区打折优惠的楼盘数量增加最多，整个6月份打折优惠楼盘达到23个，明显是武汉市打折优惠最高的区域。另外，还可以看出，打折优惠楼盘数量增幅最大的是硚口区，增幅度高出150%。从整体上来说，武汉各区在6月份的折扣战只会愈演愈烈，各区打折优惠楼盘大多都有显著的增加。
在6月预开的45个项目中，纯新盘为24个，占比53%;老盘加推21个，占比47%。而从入市项目的区域分布上来看，主城区新盘比重上升，汉阳与洪山区领衔，均有7盘预推新，武昌区紧随其后，有6盘入市。
对于下半年的楼市，业内人士表示，相对来讲，目前房地产市场已经处于一个相对稳定期，价格出现大起大落的可能性已经很小。“投资房地产就一定能赚大钱的时代已经一去不复返了。对于房地产投资，一定要谨慎，三思而后行。随着市场优胜劣汰步伐的加快，一些注重产品品质、项目配套完备、综合性价比较高的品质楼盘将会在市场的大潮中勇立潮头，独领风骚，真正赢得市场的认可。”