发布时间：2012-6-15来源：亿房网
央行：“首套房贷利率最低7折”系媒体曲解
中国人民银行新闻发言人14日就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事接受新华社记者采访时说，文件是要明确对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率0.7倍不变。
央行新闻发言人说，中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。
央行新闻发言人表示，银发(2012)142号文的内容是下调存贷款基准利率和调整利率浮动区间，央行调整利率、次日生效，历来都向银行系统发一特急文件予以说明，以保证商业银行必须在政策当晚完成全行计息系统调整，次日可按调整后利率正常营业。文中提到“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，是要明确在允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下限放宽至基准利率0.8倍的同时，对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率的0.7倍不变。
“七折利率”尚未落地 催暖楼市效应已显现
记者发现，“7折利率”虽未落地，但其预期正持续发酵，楼市“差别化信贷”日渐明朗。无论是出于“稳增长”之需，还是楼市自身运行规律使然，刚性需求释放势在必行;但在“限购”等调控政策高压之下，房价尚不存在大幅反弹的基础。
记者在上海采访发现，和一个多月前相比，目前上海首套房贷利率优惠已经加大，以8.5折为主，少部分客户可以获得8折优惠，但“7折利率”尚无踪影。
一股份制银行上海分行个人金融业务部负责人告诉记者，7折贷款利率大大缩窄存贷款利差，银行不赚钱，没有动力去做，“8折利率可能就是银行的盈亏平衡点了”。
不过，在降息等手段影响下，房贷利率下调的预期已在发酵并影响楼市。中原地产上海浦东金桥证大二店经理张容平说，6月以来，客户看房量至少增加了两成，尽管在成交量上还没有直接的体现，但客户心理预期开始转好，出手买房的意愿明显增强。
统计数据显示，5月上海一手住宅成交量为80.63万平方米(6710套)，环比增长31.99%;即使跟3月份“小阳春”相比，也有0.92%的增幅。从全国来说，今年前5月，全国商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，但降幅比前4月缩小1个百分点。
住建部日前强调，当前各地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。业内人士认为，虽然楼市有所活跃，但目前不存在房价大幅反弹的基础。
评论称利息下降不等于房价能涨
在坊间盛传的“新四万亿”刺激计划遭发改委否认之后，并非针对楼市的降息成为开发商炒作的新热点，6月7日晚，中国人民银行宣布了三年来的首次降息，在彰显调控部门“稳增长”决心的同时，引来房地产市场一片欢呼雀跃。
据媒体报道，近期，在杭州、深圳、上海、南京几个具有楼市风向标意义的城市，最近一段时间的购房热情正持续升温。深圳、南京、上海等地纷纷出现千人购房，或开盘基本售罄的情况。
而在北京，无论是商品房市场还是土地市场，虽然还尚未出现全面追涨的情况。不过，涨价冲动也在楼市暗潮涌动，某高端项目销售负责人在畅谈楼市未来时无不得意地表示，“刚需盘应维持低价快销，改善型项目应提高品质，勇敢涨价!”
对于楼市而言，降息只能吸引刚需购房者的进场，这类购房者没有抬升房价的能力。在资金链压力的背景下，加快销售回笼资金仍然是当下开发商的当务之急。
此外，管理层对房地产的调控力度仍未改变。发改委高调否认有内部人士表态将房地产松绑作为救市第二张牌，声明称媒体报道纯属捏造。不久前，住建部新闻发言人公开表示，要坚持房地产调控不动摇，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实，对于地方出台放松不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。
正如安邦咨询报告所言，经过2009年财政刺激所带来的房价飞涨后，谁都明白，将增长的希望寄托在房地产之上无异于饮鸩止渴，一旦失控，将置中国经济于严重的资产泡沫与金融危机风险之中。
与2009年的楼市相比，在限购背景下，目前房价不存在出现报复性反弹和房价炒作的条件，开发商借降息盲目地涨价，带来市场预期非理性改变，将会引起刚需购房者情绪反弹与调控部门的关注，着实是在玩火。
利息降了房价会怎样?
现在政策已经见底，而且市场也已经开始见底了。为了防止硬着陆，现在政府已经开始对银根略有放松，楼市出现一些微调的政策，可以说今天底部已经出现。但是为了防止调控功亏一篑，务必守住的一条红线就是限购，限购不放松是政策基调，其他方面在进行适度的调整。在这样的背景下，不同开发商会有不同的对策。有的可能借这个好时机继续降价，快速去库存化;也有一些处于好地段的好产品，客户又很多，那么可能就会取消折扣和优惠;也有一些可能还会变相提价。可以说，开发商最困难的时候已经过去了，但并不代表房地产的春天已经来了。
中国房地产研究会副会长顾云昌■
政策微调助力刚需
本次降息首先是基于政府“稳增长”的需要。目前我国正处于稳增长的关键时刻，央行此次降息也意味着政府再一次发出微调信号，鼓励消费、鼓励投资而采取的必要手段。在稳增长的信号发出后，“调控不再加码”的判断会改变人们对楼市对买房的预期，从而阻止楼市进一步下滑，促使楼市相对稳定。当前的政策有助于刚性需求，在准备金率和利率的下降过程中，必将有资金流入房地产市场，这必然会使房地产贷款的资金量比过去充足。在这种情况下，降价的动力将会不足，再加之预期的变化，房地产市场离底不太远了，各项政策已经基本到位了。
东亚新华地产营销中心总监贾玉鹏■
首置可考虑尽快入市
最近的降息等政策对楼市的影响主要有几个方面，首先是对开发商的影响，降息虽然不能改变开发商的融资难度，但意味着开发商的融资成本降低;其次，对购房者的影响上，不但树立了购房者入市的信心，同时也减轻了购房者的还贷压力。但需要明确的是，今年的状况和2008年政府出手救市的情况完全不同，政府调控的方向不会变，下半年政策最大的变化就可能在鼓励刚需上，其他的政策还会很强硬。如果是刚需购房者不妨在此时入市，因为目前的成交量在不断攀升，受此影响，开发商会轻微的提价，因此，此刻是不错的入市时机。
■绿宸地产营销总监韩磊
08年场景不会重演
降息更多的是给购房者带来了心理上的恐惧，加快消除了是否还要继续等的忧虑，但购房者心理防线一旦打开，很有可能会造成瞬时成交量上升，从而带动更多购房者进入买房行列。不过，应该不会出现2008年的情况，下半年政策还是维持现有为主，如果现有的政策一旦松动，后果将不堪设想。在这样的市场环境下，购房者还是尽早着手为妙，其实早在三个月前我已经建议购房者到市场上看看，找好自己想买的房子，密切关注价格动态，遇到心仪的产品就可以出手了，当然，如果之前没有出手，那么在此刻出手也未尝不可。
■中国房地产学会副会长陈国强
降息并非针对房地产
降息的确对房地产行业是利好消息，但是其并不是针对房地产行业。虽然降息会降低房企融资成本，降低消费者购房成本，但是其力度与限购、限贷不能比拟，因此，降息只能看做是“小阳光”，对后期房市影响有限。现阶段政策环境依然严峻，市场库存高企的现象仍没有明显改观，企业高负债率仍然未变，因此，未来企业仍将以回笼资金为目标，“以价换量”的市场趋势短期内不会发生变化。
■链家地产副总裁林倩
购房者没必要恐慌
短期内贷款利率的降低对于楼市的影响并不会很明显。一方面，单次降息对于购房者购房压力影响很小，另一方面，贷款利率打折比降息更实惠，即便只是打九折，利率降低也达到0.68%，而单次降息，利率仅降低0.25%。但长期来看，其影响将逐渐加深。通道一旦开启，就意味着下半年可能仍存在2-3次降息，多次累计降息将明显减少购房者的购房压力，促进刚性需求进入市场。因此下半年，金融政策性利好将在全国范围内发挥效用。下半年预计政策走势依然是限购从紧，差异化信贷不变的前提下，差异化刺激刚性需求入市。下半年就当前的趋势来看，刚性需求依旧会被不断地刺激入市。但对于北京这样的强限购城市，刚性需求的释放能够持续多久存在不确定性。对于购房者，当前没有必要恐慌性去购房，特别是二线城市，利好加深的情况会比当下更明显。