发布时间：2012-6-15来源：亿房网
6月，“欧洲杯”足球赛事进行得如火如荼，6月的楼市也是越来越火热。随着央行“降准”、“降息”，购房者入市积极性提高，开发商也开始增加供应量，品牌开发商纷纷推出品牌大盘争夺刚需市场，楼市“黑马”也屡创销售奇迹，与此同时，各种营销大战硝烟四起，购房者在政策、促销的刺激下还能淡定吗?开发商PK购房者，谁才是6月楼市最终赢家?
“降息推了购房者一把”
针对近期楼市成交回暖以及千人排队购房景象的再现，业内人士分析认为，一方面与当前房价进入僵持期有关;另一方面受降息影响较大。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，排队购房现象再现，显示了市场的焦虑心态。一方面，楼市调控下，观望心态促使刚需不断累积;另一方面，经过前一轮降价，价格调整已进入僵持阶段，并且近期楼市成交大幅回暖，对价格形成了支撑作用。“稳增长”政策的提出，预示着流动性将增强。虽然楼市调控政策不会放松，但“稳增长”政策的推出，让不少购房者担心房价再度下调的空间将缩小，因此急于出手购房。
“降息前，购房者观望情绪比较浓，还在挣扎要不要出手。降息推了购房者一把，坚定了他们的信心，加速了购房决策时间。”莱蒙水榭春天项目的开发商深圳市水榭花都房地产有限公司总经理邹翔说。
开发商对后市不乐观
开发商和房产中介公司均对后市持谨慎态度。万科总裁郁亮表示，虽然楼市成交出现了“红5月”，但完全是靠降价换回来的。目前全国还有上亿平方米待售商品房，即便按照5月份的销量计算，也需要11个月左右才能售完，因此后市并不乐观。
广州经纬房产咨询有限公司认为，目前房价并不存在报复性反弹的基础。深圳中原地产认为，降息促使市场预期开始转向，更多的刚性需求被激活，将推动成交的增长。但由于调控总基调未改，价格回涨仍旧乏力，未来价格将保持稳定态势。
楼市的发展越来越成熟，营销的各类战术也越来越多样化，无论营销方式怎么变，最终的目的都是为了留住购房者，而购房者也可以在这些营销方式当中，选择最适合自己需求的，从而购买到最满意的新房。
开发商：楼市战术： “高筑墙、广积粮、缓称王”
战术一： 防守反攻
战术特色：开始固守，后乘虚而入，通过以逸待劳，后发制人，取得意想不到的胜利。
2012年以来，楼市政策从严厉转向“定向宽松”，市场“以价换量”出现回暖，但是在中央几次重申楼市政策不放松的现状下，部分开发商采取了“防守反攻”的策略，“高筑墙、广积粮、缓称王”，坚守阵地，以打造好品质为卖点，不跟风降价，这类战术的主要使用者是品牌大开发商。以本土龙头房地产企业光大地产为例，在今年3月份西平片区楼市降声一片的情况下，光大·景湖荣郡在房源品质调整的情况下，价格还稍微上调。从去年下半年开始，光大地产就变得相对低调，除了光大·锦绣山河等少数大盘推出新货时引发业内关注外，其他时间段大多处于坚守阵地，做好品质阶段，去年以来，该地产在全市楼市成交排名略有下降。2012年，随着其两大项目光大天骄御峰和盛世豪庭正式入市，相信今年楼市冠亚军争夺战将更激烈。
楼市战术： 舍不得孩子套不住狼
战术二： 诱敌深入
战术特色：把对手引进来，使其不易逃跑，再顺势而为，后发制人获取胜利。
“以价换量”仍是目前楼市主流，不少楼盘推出少量特价房，以“诱敌深入”的营销战术，吸引购房者对楼盘的关注度，进而成功地促进销售。业内人士认为，“舍不得孩子套不住狼，这种营销战术是目前较成功的营销方法之一”。今年3月份，深业·欧景城曾推出5800元/平方米起特价房，货量不多，特价房仅是位于5栋的部分户型，由于价格相对于该楼盘均价低了一两千元，在推出首周就被抢购一空，同时也吸引了大量购房者对该楼盘的关注度。这种营销方式市场上一度流行开来。
战术三： 断臂求生
战术特色：通过一定的舍弃，以求得更好的机会。
楼市战术： 直接降价回笼资金
在楼市不景气的情况下，个别开发商会采取“断臂求生”的销售方式，直接降价，以迅速回笼资金。今年3月份，中信凯旋公馆“地王”项目跳水，引领了第二波东莞楼市降价潮。据了解，该楼盘推出洋房以8000元/平方米左右的均价进行销售，而以其楼面地价预测，该楼盘最少亏损2000元/平方米。在降价的有力刺激下，该项目推出的新货被抢购一空。
楼市战术： 全民营销扩大知名度
战术四： 混合防守
战术特色：灵活地将人盯人防守和区域防守的优点充分运用。
如何吸引到更多的人前来购房，开发商不仅请来专业营销团队，还发动身边每一个人进行营销，以“混合防守”的战术去打好营销战。去年金地外滩8号发出邀请：“招兼职销售，有购房客户资源者无销售经验亦可，签约即结佣金。”此后，“全民营销”这一名词在东莞楼市流行起来。这种方式的成功不仅是让更多的人介绍客户买房，更重要的是能把楼盘的知名度传得更响，吸引潜在购房者前来买房。
战术五： 直捣龙门
战术特色：使球队以进攻核心的高能力为主要攻击力量，用来更有利地攻击对手。
楼市战术： 切入购房者买房核心问题，成功促成销售。
如何吸引购房者买房?
自然是要先了解购房者最需要的是什么：年轻的家庭关心房子是否带学位，有车一族关心车位是否充足，而经济不宽裕的购房者则要考虑首付是否够低。解决了这些核心问题，自然就能够吸引更多的购房者。
这种“进攻核心”的战术同样也是市场上最多的营销方式之一。如精英世家买房送车位，莞城多个楼盘“买房送学位”等都吸引了许多有需要的购房者买房。而今年以来，“一成首付”甚至“0首付”的营销方式被广泛运用，也成功地解决了一批年轻购房者的烦恼。此外，还有送装修、返租，代垫首付等等促销方法，以降低购房者入市门槛为目的，最终也成功地留住了一批刚需购房者。
购房者：
进退有度挑选最物美价廉产品
相对于开发商五花八门的营销战术，购房者的战术就相对简单得多，是继续观望还是见机入市?许多购房者在这几种战术当中进行徘徊。
楼市战术： 楼市抄底
战术一： 门前包抄
战术特色：进攻时，在对方禁区内距离球门不远处，等待队友传球准备射门……
楼价什么时候才是最低位?对于大部分的购房者来说，都希望能够在最低位的时候入市，购买到物美价廉的新房。东城的陈小姐花了大量的时间对此进行研究，她购买了10多套房子，都是在价格比较低的时候入手。“要和周边的楼盘对比，还要和之前的楼价对比。”陈小姐说，她一有空就去踩盘，寻找特价房，她的原则是“贵的不买”，在她所购买的几套房子当中，有不少的价格相比同类楼盘低了一两千元/平方米不等。现在是抄底的时候了吗?陈小姐认为，现在楼价相对较低，但是要“抄底”，还是要多看、多淘，在开发商进行促销的时候，购买最优惠的房源。
楼市战术： 见机入市
战术二： 控制中场
战术特色：前锋球员的进攻得分，离不开中场球员的配合与助攻，控制住中场就成功了一半。
在多次的读者调查当中，我们发现，在“是否准备买房”的选项当中，大部分的购房者表示会见机入市，莞城的林先生就表示，买房是一件大事，要做长远的打算，因此虽然经常去看房，但是并不急着马上买房，而是在多次看房的过程中，选择在价格合适、地段合适，房子也合适的情况下才会购买。“什么时候才是合适的时机?等看到满意的房子，价格也刚好是自己能承受的心理价位时，就是合适的时机。”
战术三： 固守后防
战术特色：后卫的严密防守，以阻止对手的进攻，为夺取胜利奠定防守基础……
楼市战术： 继续观望
楼市政策不明朗，部分购房者维持着继续观望的态势。“虽然降息了，但是中央也多次强调楼市调控不放松，下半年房价不一定就会涨起来。”购房者肖先生认为，目前东莞的房价仍然太高了，而且经过这两年的楼市调控，大家对东莞楼价的心理认可程度越来越低，不排除以后房价还会下降的可能，“以前西平是10000元/平方米的价格，大家不觉得贵，现在回到8000多元/平方米了，大家却觉得贵了，以后东莞的楼价会不会回到七千多元，六千多元很难说。”肖先生表示，自己会继续观望。
专家预测：
“红五月”的顺利实现，楼市供需两旺，降息、降准等利好消息陆续出台，6、7月份或淡季不淡，买方市场或将转为卖方市场，开发商PK购房者，谁才是最终的胜利者?且看专家为您进行下半年楼市预测。
九、十月或回归量价齐升
随着下半年楼市的持续好转和开发商资金的渐趋宽松，项目调整价格的可能性较大，降价折扣幅度也会有所收窄，业内人士预测九、十月份东莞楼市或回归量价齐升局面。
下半年楼市如何?东莞中原地产研究部认为，从东莞楼市层面来看，其一，首套房购买者的资金压力将再次降低，个人住房公积金贷款的下调，将会有效刺激合理置业人群入市;其二，房价上涨的可能性不大，对购房者而言，这段时间是最佳的置业时机。而经历降息、降准、销售回笼资金之后，开发商资金链好转，此时优势倾向卖方市场。
全年楼市均价或将结构性小幅回落
2012年即将过半，全年楼价走势如何?合富辉煌东莞市场研究部认为，2012年东莞全年楼市均价将结构性小幅回落。
合富辉煌东莞市场研究部表示，南城区持续多年开发比重占据全市15%~20%，且房价居于全市前五名，故南城区对于全市整体均价具有重要作用。而根据潜在供应区域分布数据来看，6～12月塘厦镇将成为供应量最大的区域，而其楼盘整体价格难以高企，这意味着全市均价将拉低。此外，常平镇下半年供应量较大，且价格处于中游，将可能拉低整体均价。下半年将有更多刚需产品上市。