发布时间：2012-6-21来源：亿房网
6月楼市闹江城 降息首周新房销量环比涨25%
纵观2011年的武汉楼市开发商、购房者都在“苦熬”，政策的限制、购房者的观望对成交均带来了很大的影响。然后今年的“金三银四红五月”，形势似乎出现了大逆转。有研究机构统计数据显示，截至上周，全国主要的54个城市住宅成交量已经连续四周单周成交超过5万套，而这也是调控以来首次出现的现象。据国家统计局最新公布的数据，5月份，全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，明显好于4月，表明楼市好转趋势持续，也迎来了更强劲的成交势头。
往年6月，武汉楼市已进入“歇夏”，而今年6月楼市却比较热闹，多达50个楼盘推出新房源。由于房源密集上市，后湖、光谷等片区将面临更激烈的竞争。后湖片区目前已有超过10个楼盘在售，其中半数楼盘称要在六七月份推新房源，还有些楼盘则提前推房源，降低预期加紧“抢收”。相比往年6月“歇夏”，今年6月武汉“楼市很忙”。
“6月初的数字比上月还要乐观。”亿房网研究员陈龙表示，5月绝大多数楼盘是“以价换量”，而6月在价格基本持平的情况下，成交量仍然保持高增长趋势。陈龙认为，由于双向降息，降低资金成本，缓解房企资金压力，降低再融资成本;同时也降低消费者购房成本，改变了购房者的心理预期，对楼市形成利好。
而上周日，位于东西湖区五环路的九坤五环华城开盘，240套适合刚性需求的50至110平方米一房至三房，引来700余人购买，一天内售出213套。该公司相关负责人邓先生称，客户中有不少是以前一直在犹豫的“观望族”，这次央行降息，加上购房9.3折优惠，使得他们下定决心赶快出手。
同样选择上周六开盘的武昌南湖的南国花郡，256套90至108平方米紧凑小三房，认筹2万抵4万，一天卖出150多套。周六武昌长江边万达公馆5号“楼王”开盘，首期42套面积280平方米，均价高达2.4万元的豪华装修三房，买一套房送一辆宝马5系，一天内也售出30套。此外，硚口紧邻汉江的一家高档楼盘，前不久推出买一套商品房，配一只价值4万元马桶的“优惠”。
而百瑞景中央生活区” 预计6月23日开盘，6月16日开始认筹2万抵7万。另有60-120平准现房，120-170平现房在售，均价11000-12000元/平!认筹首日便迎来数百位客户，认筹第二日百瑞景又迎来数百位客户，认筹数量直线上升，目前二期产品已逐栋售罄，截至今日，认筹人数已达260组。
业内人士分析，购买住宅的，主要是家庭富裕的“成功人士”，限购政策下，此类高端客户数量本就不多，为吸引并稳住他们，高档楼盘使出浑身解数，花尽心思。从最近一周的市场行情上看来，武汉的开发商对“降息”的反应还是相当热烈的，在降息面前，大多数楼盘并没有“顺势涨价”，反而是普遍加大了促销的力道，“暗降”涵盖了高中低等各种档次的楼盘，由于迎合了刚需的胃口，所以也获得了不错的销量。
据亿房网研究中心统计，截至6月13日，武汉商品住宅成交5189套，与上月同期(5月前两周)4008套相比，多出1181套;成交面积48.36万平方米，比上月同期的35.12万平方米，多出13.24万平方米;日均销售435套，其中日成交量最高为699套，创下限购以来新高。从销量上看，经历了“红5月”的武汉楼市，6月销量再过万已很轻松。
降息等利好促楼市“反弹” 政策微调能走多远?
近期武汉楼市的强势“回暖”，不得不让人把“功劳”归到此前的“降息”上。此次降息对房地产业影响较大。一方面是房地产开发企业融资成本有所降低;二是购房者贷款月供减少，进一步刺激刚需的释放。
降息，最直接的解读就是，“房企最困难的时候过去了”。对此，亿房网研究员郑军华表示，虽然这种说法太绝对，但也有其道理，对于开发商来讲，经过1年多的楼市调控，开发商资金链愈趋紧张，以至于后来的以价换量成为业内共识。降息降低了房企融资成本，缓解了开发商的资金压力，房价势必会继续僵持下去，不轻易下降，而照现有形势来看，楼市调控只会渐趋稳定，而不会越来越严，因此短期内房价下行的幅度有限，长期甚至还有上涨的空间。
而对于购房者来说，此次降息最为直接的影响就是利息负担减轻了。月供减少，还款压力减小。以20年期限的100万元放贷计算，按照每月均等的还款方法，此次降息前利率为7.05%，月均还款7783元，支付利息总额86.7927万元;而按照降息25个基点之后利率为6.8%，月均还款7633.4元，下降了接近150元，利息总额83.2万元，减少了3.6万元。这对于即将买房的群体来说也是一利好;另外对于即将买房还在观望中的网友来说，买房压力也会相对减小。一位业内人士表示，此次降息对楼市成交量还是有一定的刺激作用，降息后首个周末的武汉楼市已处于相对活跃的阶段，回暖迹象初显，但后期房价是涨是跌还不好说。
对于央行信贷政策对普通购房者的影响，湖北经济学院教授张燕文称，本次降息对购房者的心理预期远远大于月供减少的实质效应。从楼市的供给来看，降息有利于缓解开发商的融资压力，有可能增加供应;从需求角度讲，商贷和公积金贷款基准利率同时下降，使购房成本降低，会刺激百姓购房的欲望，从而拉动房市缓慢升温，特别是部分正在观望的刚需，可能会尽快出手。“不过，存款利率下降的刺激作用并没有想象的大，因为多家银行实行了利率上浮维持不变。”张燕文认为，0.25的降息作用有限，武汉楼市房贷打折优惠力度不够，能够获得八五折的楼盘也是少数，下一步银行的政策值得关注。
降息、救市、成交反弹，自然让人联想到的还有2009年的楼市大反弹。2008年正当楼市的调控效果出现之时，为应对亚洲金融风暴，中央出台了“国十条”，表示到2010年年底投资4万亿元刺激经济。尽管“国十条”的措施没有直接针对楼市，但实际上，这4万亿资金最后却有相当部分莫名其妙地流入楼市。有观点认为，2009年一年房价涨了60%，4万亿刺激经济使货币供应量大增是最直接的原因。因此，在2009年和2010年楼价疯涨之后，不少专家评论说，本来2008年是调整经济的好时机，但4万亿反而越搅越乱，结果花8万亿的代价也纠正不了。
发改委近日公开否认“正在酝酿放行一大批基建项目刺激投资”，并表示“新一轮经济刺激计划”是误解。新华社的相关报道也显示，政府不会重复三年前“保增长”刺激计划的老路。
不过也有业内人士担忧，现在不少地方政府纷纷微调政策，有的甚至被中央放行，实际与中央政策形成一定“对抗”之势，中央不仅降低存款准备金，而且降息，尽管本意不是为了救楼市，但那么多的流动性资金是难以监控的。所以，为了不让2008年之后的楼市疯狂重演，要保持调控政策的稳定性，要坚定不移地执行调控新政，保证调控不出现反复，绝不能有丝毫松绑。
房价虽有反弹风险 重演2009年可能不大
“史上最严”的房地产调控似乎到了一个十字路口。
3月份以来，各地楼市成交量持续回暖，大多数降价的项目停止降价，部分项目价格开始反弹。央行连续降低存款准备金率、三年半以来首次降息，虽然意不在救楼市，但对资金紧张的房地产市场仍是一剂强心针。一些城市微调了楼市政策，甚至在一定程度上放松了调控。楼市的“价格底”和“政策底”似乎都已形成，不少购房者又开始感到恐慌。
伴随降息、贷款利率打折等央行信息的发布，一些城市再现排队买房;南京某楼盘出现连夜排队的选房景况;深圳、武汉等地都先后出现了久违的千人排队购房场面。楼市真的要回暖吗?房价真的会再涨起来吗?
尽管武汉市房协有关负责人公开表示，市场上没有出现恐慌性购房的情况。但实际上，在热点居住区域，购房者因担心房价反弹而入市抢购的情况十分普遍。尤其在二手房市场上，只要有性价比稍高的房源，就会出现排队看房甚至加价的情况。房产中介说得最多的一句话就是：“现在再不买，下半年房价涨起来，就错过时机了。你还记得2009年吗?”
楼市回暖的速度大大超出了人们的预期。在“买涨不买跌”的房地产市场上，人们买房的决策除了居住需求，最主要的是对房价走势的预期。如今，从观望到抢着入市，市场预期正在发生微妙变化。
从统计数据看，尽管房价还没有出现大的反弹，但有了成交量，房价止跌已十分明显。尽管各地仍有个别项目在降价，但降价优惠的幅度比前期明显减小。另一方面，此前价格调整较大的项目，如后湖和光谷区域的部分项目，价格也开始回升。
但这种“反弹”，其实正如许多业内和媒体认为的“有市场炒作之嫌”。一方面，自去年下半年以来，全国有近40个城市出台了不同角度的楼市微调政策，这既表明一些地方政府迫于财政压力蠢蠢欲动的倾向，也向市场释放了一种信号，为开发商所利用;另一方面，经过一轮调控，价格调整与观望、成交已进入僵持阶段，胶着与僵持让开发商不得不寻求突围，以低价和小户型换取成交量、刺激市场热度。一定程度上可以说，此轮成交量反弹即便不是一种合谋，也会是一个“阴谋”。所以说，从国家层面上讲，并不愿意房价再次像2009那样大反弹。
其实，此轮房地产调控尚未在根本上让房价合理回归，也没有逼迫地方政府在财政依赖与政策支持上转型，更没有为房价调控政策转型腾出时间与空间，房地产市场只不过暂时表现得有点低调。这种情况下，让“千人排队买房”的信息搅动市场，显然不是好现象。
房地产市场从来都是个信心市场，投机和投资信心与开发商入市信心碰到一起，房价就会坚挺;相反，购买信心不足，开发商就只能降价。市场信心显然来源于市场信息与政策信息。所以，在降息、贷款利率打折、稳增长等政策信息的另一面，需要有其他信息予以对冲，譬如调查和公开商品房空置率、开发商的新房库存与“存销比”;推行房产税的进度与力度，从而使消费信心基于政策判断趋向理性。
专家指出，房地产调控的任务还没有完成，房价还没有回到合理价位，与房地产市场长期平稳健康发展相关的制度建设也只是刚刚起步。在这种情况下，房地产调控不能放松。政府要实现稳增长，应该注重培育经济可持续增长的内生动力，不能走过分依赖房地产业的老路。