近日，某知名研究院企业研究中心一份内部研究报告披露，过去几年过于激进的土地出让速度，让包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市累积了天量库存。其中，地处华北的唐山市可能要花费52年才能消化掉此前四年的土地出让量。无独有偶，中国房地产协会近日最新披露一则研究报告也显示，上市房地产公司近三年来消化库存能力大幅度退化，2011年存货周转率较2010年下降60.83%，存货周转周期明显拉长。

　　南都记者了解获悉，直接衡量房地产开发存货压力的两个指标：一个是存货量，另一个正是存货周转率。而来自两个不同机构的两份研究报告不约而同地印证，三四线城市房地产高库存风险拉响“警报”，今年中国楼市将全面进入去库存周期。

　　三四线城市存量规模堪忧

　　据悉，某知名研究院企业研究中心的这份内部研究报告，核心调研内容是2011年商品房销售总量与2008年至2011年这四年来平均土地年成交量的比例，比如唐山这一比例只有7 .6%.也就是说，如果按照2011年房地产销售进度，唐山要想消化掉1年的土地成交面积，需要13年时间，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年时间。

　　除唐山外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大的城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%.

　　“从数据上看，三四线城市的结构性问题也已经十分明显。”上述研究院企业研究中心有关人士表示。比如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出让面积相当于北京的93%.惠州与广州相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量相当于广州的94%.连云港和南京相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已经是南京的117%.

　　存货周转率下降61%

　　当三四线城市存量居高不下的同时，开发商的消化能力却持续下降。5月22日中国房地产协会发布的最新报告指出，上市房地产公司周转速度在2010年有所放缓后再次大幅下降。其中，沪深房[简介 最新动态]地产上市公司2011年存货周转率均值为0.28，较2010年均值0.72下降60.83%，存货周转周期明显拉长。

　　“这意味着，房地产企业的存货从2010年的400多天周转一次变成了1300多天周转一次。”广东房地产业分析人士吴晓波表示，与这一趋势一致的是，万科[简介 最新动态]保利[简介 最新动态]等五大房企今年一季度的签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，下降10.7%.

　　相比于一线城市，三四线楼市泡沫的风险显然更引起业内高度关注。“一二线市场为主导，三四线城市随一二线的变动而变动。一二线城市的限贷限购政策造成的市场萎缩，楼盘降价促销，波及影响到三四线的城市。这就是三四线城市出现泡沫的原因之一。”广州地产资深人士、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，三四线的泡沫问题不是简单降价促销可以解决的，因为它的降价程度受成本影响。而政府对于这样的状况是难以作为的，因为政府无法强迫消费者消费，又不能强迫开发商降价。最有可能可以调整是贷款金额上限等等，目前扬州最出格，拿出一些财政来补贴，但作用还是微乎其微的。

房地产拐点来临?

　　此前，有消息传“政府欲动刀库存房，销售超7成才可推新房源”，但至今该消息未经住建部确认。但“去库存是中国楼市之重，迟早要面对，迟早要解决的问题。”汉硕国际管理学院中国城镇化研究中心主任许子枋表示，中国楼市将进入新一轮去库存周期。

　　“2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。”中国社科院副研究员李恩平日

　　前谈房地产供给时表示，受2011年房地产交易低迷影响，2012年房地产供给将相对充裕，存量供给将进一步积累。受此影响，房地产整体盈利下降，部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力，破产、倒逼现象将激增。这也将为大型企业集团和财团并购提供良机，市场垄断格局将进一步增强。(来源:南方都市报南都网)

　　许子枋认为，人口总量增速的衰减和出生率的下降，对应的是高速数量型的城镇化率达到警戒值，实际上，高速城镇化已经过度透支了中国房地产业预期。中国城镇化率达到60%左右时，就是中国高速数量型城市化问题爆发期的警戒值了。从目前城镇化速度推算，预计到2017年，中国的城镇化率可达60%.或许只要5年，因过度城镇化的透支，城镇化面临方向性的选择，基于高速城镇化的房价地价持续增长预期将难以为继，中国房地产业的产业景气或将从根本意义上由盛转衰。

　　“楼市升温”究竟是真相还是谎言

　　在中央政府房地产调控政策坚决不动摇的政策背景下，在近70%居民认为“房价太高难以接受”、购房者观望气息浓重而惶恐、楼市持续低迷，量价齐跌、开发商接近最后坚持的境况下，房地产市场为何在近期迅速升温?

　　虽然，目前预言本轮楼市博弈大战的结果还为时过早，但纵观中国房地产业多年来多次调控的效果，令人难以乐观。其主要原因是政策的利剑始终没有揭开房地产业的深层次矛盾，仅靠临时性的政策调控，难以瓦解地方政府和房地产开发商的既得利益同盟。限购与限贷政策，难以应对五花八门的微调策略和各种各样的变通手段。

　　从表面上看，一些地方政府的微调都能找出符合政策的理由，比如，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青针对“扬州新政”指出，住建部从2002年就下发了全装修房导则，提倡商品房开发的全装修。扬州针对成品房的购房奖励政策，本质上是政府对住宅产业化大方向的遵从，应该给予支持和肯定。那么，2002年就下发了的文件，为何在10年后的“关键时期”才执行?

　　而近期银行再次推出首套房贷利率最低七折优惠，被看成房地产调控政策松动的征兆。

　　还有国土部近日正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。而此项规定和其它有关对违法占用土地资源处罚的规定，早在二年前就多次发布过，却始终没有有效地执行，其威慑力大打折扣。

　　政策执行的随意性和政策制定的多变性，监管不严，问责乏力是造成中国房地产市场乱象丛生的重要原因。而地方政府垄断土地资源高价出让、开发商操纵楼市价格、权贵者拥有大量住房是导致中国房地产市场处于高危状态的主要原因。这种不合理现象必须坚决改变。

　　近年来楼市屡调屡败的现实，和有关专家“历年房产调控经验告诉大家，越调控越应该买房子，现在不买房是傻瓜”的“箴言”，是造成当前购房者信心不足、恐慌购房的主因，并非楼市回暖的真实表现。

　　笔者在去年10月，房地产调控初见成效的时候就明确指出：房地产到底该调控到什么程度，能否实现开发商、购房者与地方政府三方利益相对均衡的平稳过渡，是急需破解的难题。特别是，房地产调控目标的不确定性，各地状况的差异性，膨胀压力与投资乱象的现实，使扑朔迷离的楼市前景依然充满变数。如果不厘清房地产调控的真实目标，就难言对房地产调控成果的巩固。

　　居民的住房需求与超高房价、中央政府的调控政策与地方政府对土地财政的依赖、房屋需求量与土地供应等深层次矛盾必须彻底化解。不然日益加重的房地产泡沫，将对国民经济的发展造成毁灭性的打击，这并非危言耸听。

　　要根治房地产市场的顽症，必须制定长期持续的有效政策。比如，房产税的制定与实施必须加速进行。从世界各国征收房产税的效果来看，既不复杂，又能平衡供需关系，增加房源;既能有效地抑制房屋的囤积与投资买卖，又能给地方政府带来长期稳定的税收。希望决策者尽快拿出切实可行的方法，使房地产市场早日步入健康发展的轨道。