美国近年来实行了一种新的房地产集资方式——住房逆抵押贷款。传统的住房分期抵押贷款，是买房者在支付卖房者一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款支付给卖房者，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。其放贷对象是年青、有固定收入的购房者，抵押贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。逆抵押贷款则不同，其放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向贷款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的抵押贷款相反，故被称为“逆抵押贷款”。
      逆抵押贷款发放形式分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，在借贷期间放贷者按期支付贷款给借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他资产还贷；无限期类则由放贷者定期向住户支付贷款，直到住户死亡或从住房中搬走为止，到时以出售住房收入作为还贷的惟一资金来源。
      美国的住房逆抵押贷款放贷对象是62岁以上的老年人，鼓励他们消费住房资产。它有三种形式：
      1.联邦住房管理局有保险的住房逆抵押贷款。这种贷款业务经美国国会认可，它保证逆抵押贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。这种货款机动灵活，可供用户选择方式很多。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。其特点是不需借款人到期还款，只是贷款到期停发，直至住户搬迁或死亡后才收回抵押住房还贷，其间利息照常计算并累加，方式由用户选择。条件是住户获取贷款前要预先在有关机构作资格认可。
      2．联邦住房管理局无保险的住房逆抵押贷款。这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷，发放对象为适当少数用户。在获得贷款前，老年住户须在有关金融机构协助下作出长期资金运作计划，并做出搬移住房及还贷计划。因为这种贷款名额有限，贷款人在有关机构协助下才能获得政府资助，并以有一定收入对象为入选资格。
      3．放贷者有保险的住房逆抵押贷款。这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款对象资格不需政府认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产25％—30％作为偿还贷款的保证，这样虽然减少了可抵押贷款额度，但有利于住房继承者对住房增值部分的受益。
      住房逆抵押贷款制度使一部分有房住户在未搬出或出售住房前获得现金收入，其主要优点是：允许贷款人把住房资产转变为现金以满足其特别需要；鼓励并增强了一二级抵押贷款市场转换住房资产为现金的能力；确定了住房资产转换为现金需求的外界及住房投资资产与抵押贷款的转换，最大限度地满足了年老住户的消费需求。
      住房逆抵押贷款的发放数额与下列因素有关：住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。
      住房逆抵押贷款制尽管以住户资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化，利率的不稳定，预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着一定的市场风险。只有在保险业的介入下，分散贷款回收风险，这种新型的房地产融资方式才能稳步发展，受到金融机构及老年住户的欢迎。