近20年国内房地产业的蓬勃发展，各类大型房屋建设在各省市纷纷展开。国内房地产开发企业派生出附属物业管理公司为落成物业提供管理服务，目前全国大约1／3物业管理公司是房地产开发企业派生出来的。
      近来物业管理的矛盾和冲突越来越明显。此类纠纷一般牵涉房地产开发企业、物业管理公司及业主，如北京鹏润园小区的冲突、广州春兰花园物业管理纠纷案。可见物业管理与国民日常生活的关系已越来越密切。
      为解决此种日趋严重的纠纷，首要的条件是必须有完善的法制，并且让业主们认识在有关法制下他们的权利和义务。笔者在此介绍香港有关物业管理的法制以供参考。
      在香港房地产发展商、管理公司和小业主的关系是受公共契约所规范的。公共契约为一份合约，由发展商、管理公司及第一位完成买卖的业主签署，在田土注册署登记后正式生效，日后完成买卖合约的业主也必须接受公共契约内条款并受此份公共契约条文所规范。
      为何其他业主没有签署公契却要受公契条款所约束？主要是由于香港有一条经立法程序通过的法例：《物业转易及财产条例》。该法例规定地段内的第一位业主与发展商签订的合约条文对日后的所有业主都有约束力。此条法例表面看来是不合理，因为没有在公共契约内签署的业主因为第一位业主己签署而要遵守公契内的条文。但是法例的精神是要确立发展商、管理公司及小业主之间的法律关系，避免他们的权利及义务无法可依。同时若要全体业主在公共契约内签署实际上是有困难的，法例却能提供解决此项技术问题的方法。此种安排在上世纪六七十年代的香港亦曾引起小业主与发展商及物业管理公司的纠纷，此等纠纷包括：终止聘用管理公司，增加管理费、经理人酬金，公共区的范围及发展商保留之权益。当小业主为争取权益引用公共契约向发展商和管理公司提出诉讼时，发觉公共契约内的条文多维护发展商的利益，对小业主不利。小业主称此等条文为不公平公契，并向政府有关当局投诉。
      香港政府一贯认为私人楼宇的管理纠纷政府不应介入，但认为私人楼宇业主必须负起物业的管理责任，因此于1970年通过《多层大厦业主立案法团条例》，目的是让私人大厦业主可以组织起来成为一个有法定效力的团体以便有效地管理他们自己的物业。但是成立业主立案法团并未能解决“不公平公契”的问题。主要原因是要更改大厦公契条文必须得到100％业主同意才可进行，业主立案法团成立后只能取代管理公司成为大厦经理人执行公共契约。业主立案法团亦没有更改大厦公共契约的权力，除非经100％业主出席的业主大会才能有权力更改公共契约条文。因此更改公共契约在技术上非常困难，业权分散得广的大厦甚至可以说是不可能。
      由于《多层大厦业主立案法团条例》通过后，并未能解决公共契约的纠纷，香港政府于1987年12月采取行政手段务求解决问题，当时发出大厦公共契约的指引，并规定发展商向政府申请出售或预售楼宇前必须将草拟的公共契约呈交政府批准，当然如要获得批准发展商所草拟的公共契约必须合符政府所定的公共契约指引。香港政府的行政手段有效地将1987年以后出售大厦的公共契约纳入正轨，所有对小业主不公平的条文已不再存在。可是1987年以前的大厦公共契约仍然存在，同时仍然有法律效力，因为技术上的问题，修改此等公共契约对小业主不公平的条文非常困难。香港政府为彻底解决此等不平等公共契约带来的问题，于1993年5月大幅修改《多层大厦业主立案法团条例》，并命名为《建筑物管理条例》。该条例除增加业主对大厦管理的参与及决策外并规定所有大厦公契必须引入一系列强制性条款，如：（一）订立大厦业主缴交管理费的基制；（二）大厦管理账目的处理；（三）管理公司为大厦开设独立银行户口；（四）维修基金；（五）管理公司签订承包合约的程序；（六）管理公司辞职的安排；（七）立案法团终止管理公司合约的安排；（八）管理公司离任的义务。此等强制性条款成功地取代旧公契内一些对小业主不公平的主要条文。条例对业主立案法团管理委员会亦加强管制。
      此外在1994年6月开始所有与大厦公共契约有关的纠纷交由土地审裁署审理。控辩双方无需支付庞大的法律诉讼费用，聘请律师代为答辩亦并非必要。因此小业主无需支付庞大的法律费用便可向审裁署要求讼裁。
      香港政府经过10多年以立法及行政两方面双结合的政策才能将物业管理的法制确立，为使有关法制能够适合社会的诉求，香港的立法机关亦同时根据实际需要修订建筑物管理条例内之条款。同时为使有关法制能够顺利执行，香港政府积极地推动物业管理法制的宣传及教育，务使广大的市民及物业管理从业人员了解及遵守法制使物业管理服务有法可依，纠纷自然可以减少。
      国内由于没有如香港的《物业转易及财产条例》，公共契约只能由管理公司与个别业主签署，物业转让后如新业主拒绝与管理公司签署公共契约，管理公司将无法可依，当然亦无从管理。同时国内公共契约只建立在管理公司与业主之间的合约关系，而未能建立业主与其他业主之间的相互合约关系，业主之间的纠纷未能根据公共契约进行，诉讼只能依赖管理公司作为公共契约的中间人进行调庭及诉讼。
      笔者同意私人物业权益的保护应该由个别业主负责，政府不宜插手。以香港为例，有关私人物业的管理纠纷均由个别业主或法团提出诉讼。可是如果没有完善的法制，私人物业的业主于提出诉讼去争取权益时往往遇到莫大的困难，私人物业的权益得不到完善法制的保障，对整个房地产业的发展影响至为深远。
      物业用家及投资者目睹一宗宗物业权益受到侵犯的个案自然望而却步。为解决物业管理的纠纷，国内可参照香港的经验考虑通过类似香港《物业转易及财产法例》，规定物业第一位业主签署公共契约后，公共契约内的条款对该物业内所有业主都有约束力。同时咨询国内物业管理组织，听取物业管理从业人员的意见后制定标准公共契约，规定所有开发商必须遵从。当公共契约签订后，物业内业主、管理公司及开发商的权利和义务得以明确，管理公司可根据公共契约提供管理服务，业主的权益亦可得到完善法制的保障。