羊年春天就要到来的时候，北京市国土资源和房屋管理局出台了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》。从今年起，北京将在全市范围内开展直管公有住房使用权交易试点，除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外的其他直管公有住房均可上市进行交易。中央在京单位自管公有住房使用权和其他单位自管公有住房使用权交易，经产权单位同意，可参照本通知有关规定执行。这意味着房屋三级市场的开放纳入了议事日程，这将给租房者带来新的希望。
      三级市场带来冲击力
      三级市场的开放能缓解北京租房压力吗？答案是肯定的。
      根据市国土资源和房屋管理局有关人士分析，2001年北京市共有直管公房2400万平方米，去年由于崇文、宣武等区的危改拆迁、文物保护等措施，变化数量较大，估计仍有近2000万平方米。如果单纯按人均20平方米计算的话，可以满足将近200万人的租房需求。
      据了解，这次公房使用权交易试点从今年1月1日开始，试行期长达一年，包括楼房、平房、筒子楼、简易楼等直管公有住房都可以上市进行交易。公房承租人可通过差价换房、有偿转让、以使用权交换产权和转租四种形式交易。因此，这项草案的公布也被业界视为将引起北京存量房市场的“地震”。不但可以充分发挥公有住房的使用效益，公房承租人还能够通过转租、卖旧买新改善居住条件，北京房市的一二级市场也将跟着沾光。
      不过，规定的出台到执行还会有许多的细则需要完善。按照规定，三级市场开放的具体程序将由北京市各区县来操作，直管公房交易目前还没有进入实质性阶段。
      交易成本是个坎
      相对于手续繁杂的二手房交易，应该说公房的出租手续还是比较简单的。北京市房地产交易中心有关负责人介绍，今年政府主管部门即将出台税费再度降低、上市条件再度放宽、二手房入市审批手续继续简化等政策，这些政策无疑将为公房的出租降低门槛，同时减少交易成本。
      近几年，由于多方面的原因，北京市公房出租一直笼罩在“多税费”的阴影下。据统计，北京市公房出租最多要交7种税：首先是房产税，按房屋租金的12％收取；其次是营业税，税率为租金的5％；第三是城市维护建设税，按营业税的7％收取；第四是教育费附加，为营业税的3％；第五是个人所得税，分为两个档次，当月租金所得在4000元以下的，减去800元和以上所缴的各种税金，剩余所得为纳税所得额，再乘以20％即为个人所得税纳税金额，当月租金收入在4000元以上的，租金收入减去20％的费用再减去以上所缴各种税金，然后乘以20％，结果即为应缴个税金额；第六是土地使用税，按租金的0．5％收取；第七是印花税，税率仅为出租协议租金的1％。
      如此多的税费使北京市的公房出租常年处在地下交易和隐性交易的状态。据零点市场调查公司测算，目前北京至少有1．2万套以上公房被私租。而隐性市场直接的后果，是国家税收资金的大量流失。北京市外地来京人员约300万人，按人均每月100元计算，一年房租收入总数就是36亿元，北京市个人出租房税率大约40％，即每年北京至少能征收到14．4亿元的税收。但实际征收到的1／10也不到。同时，私下交易的繁荣也直接催生了各种非法中介。
      期待合法房屋中介
      据了解，目前北京中介机构4000多家，有执照的企业约2000家，其中有资质证明的只有600多家。公房的敞开交易，也使各类房产中介蠢蠢欲动。不过，我爱我家房地产经纪有限公司总裁助理傅严的话反映了大量合法中介的想法：“公房出租能否在北京真正阳光起来，关键看相关交易标准的繁简程度。”
      而公房出租的火爆也将催生中介市场的演变。据了解，北京市房地产交易中心在朝阳区已经设立了第一个分中心，由此拉开了地产中介公司构建交易网络、抢占市场份额的序幕。市房地产交易中心人士表示，第一分中心的设立只是第一步，今年还将采用特许、合作以及自办等多种形式设立四五家分支机构。
      而来自新华社的消息称，上海市房屋土地资源管理局昨天下发《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》，规定自2003年3月1日起，取消上海市国有土地上的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等各类非居住房屋的租售对象内、外之分，境内外自然人、法人和其他组织均可购买和租赁（国家和上海市有特殊规定的除外）。至此，境外单位和个人在沪购房不再有任何限制。看来在对房地产交易的引导方面，上海的确可以值得许多城市学习。