上海已出台相关规定，对房改房“网开一面”，免征营业税。那么，对于占北京二手房交易主体的二手公房来说，就免征营业税问题，是否也会像上海一样呢？最近，北京市建委副主任表示，正在研究相关政策，北京市二手公房很可能也会免征营业税。

　　免征营业税会对目前楼市产生什么影响？就此记者采访了业内有关专业人士。

　　免征营业税两大利好

　　协成地产市场部人士认为，如果说北京市免征营业税的想法能够最终落实，将是二手公房市场在受契税、个人所得税等相关政策变动影响，致使交易受挫后的利好因素。

　　他表示，首先，免征营业税是推动二手公房房源登记量上升的有利因素。从总体来看，如果二手公房业主不受征收营业税的限制，减少了出售房屋时的支出成本，也就增大了既得利润，就使得一部分原来因需交纳营业税而不选择出售房屋的业主考虑出售。他认为，这也从一定程度上促使卖方的出售意愿有所增强，是推动房源登记量上升的有利因素。

　　其次，免征营业税是促使购房者购买意愿增强的有利因素。据市场反馈情况看，很多业主考虑到卖房时自己增加了营业税等成本，便希望把这部分增加的费用转移到总房款上。对于购房者来说，陡增的购房成本与心理预期的房价走低情况相反，因此购买意愿非常小，导致了成交的可能性变小。而如果免征营业税，使这部分人的购买成本减少，便会推动购买意愿有所增强。

　　因此，以上两个因素会推动公房成交量的上升，对稳定房价起积极作用。

　　在记者采访中，链家市场专业人士也认为，免征营业税在一定程度上增强了卖方的出售意愿与买方的购买意愿，也就能够促使成交几率增大，成为推动公房成交量上升的有利因素。

　　她认为，免征营业税，在促使成交量上升的同时，也就促进了二手房市场的活跃。而二手公房相对较低的价格，则对整体房价走高起一定的抑制作用；另外，二手公房面积较小、总房款较低的特点，更加适合梯级消费，对缓解百姓需求起积极作用。

　　这位链家市场专业人士认为，二手公房免征营业税，无论对行业，还是对百姓来说，都是一大利好消息。尤其在目前这样一个市场清淡、交易成本增大的情况下，二手公房免征营业税的相关规定如果能够最终落实，将具备重要意义。新政之下买卖二手房税费交多少

　　眼下，对于京城二手房市场来说最让人摸不着头脑的就是在房产买卖交易过程中到底应该交纳哪些税费？无论是房产经纪公司还是作为普通的房产交易者均被新政下的税费交纳弄得“焦头烂额”，各个区县没有一个相应统一的执行标准，使得在达成买卖双方交易环节中将会产生极大的变数，最终导致交易的“流产”。美丽家园房产经纪公司总经理助理宫萍认为，如果当前各区县税费交纳不统一现象继续维持较长的时间，相信对于北京二手房市场的健康有序发展将是一个非常不利的因素，也可能最终违背新政稳定房价的初衷。

　　那么，面对当前各个区县二手房交易环节的税费交纳实际状况，她进行了总结。

　　买卖双方均需交纳的税费——印花税。在整个二手房交易过程中，无论是出售者还是购买者均需交纳的税费总体来说就是印花税，是房产成交价的万分之五。也就是说，如果买卖双方以40万元成交一套房产，则买卖双方需要分别缴纳200(400000×0.5‰)元的印花税。

　　买方需要交纳的契税标准

　　在此次新政实施之后，作为房产购买者在交纳契税的过程中就要有相应的变动。第一种情况，若购房者购买房屋的签订合同日期在5月31日之前，同时交税时间能够在8月31日前完成，则按照9432元／平方米的价格标准来执行契税的交纳。如果该房产成交单价在9432元／平方米以上，依照成交价乘以3%的契税税率征收契税，反之按照成交价乘以1.5%的契税税率征收契税。

　　第二种情况，如果购房者购买房屋的签订合同日期在5月31日之前，但交税日期在8月31日之后，则按照此次普通住宅的实施细则标准来执行。即该所成交的房屋满足建筑容积率在1.0以上、建筑面积在140平方米以下、成交价格低于同级别住房平均交易价格的1.2倍以下这三个条件，就可以按照成交价乘以1.5%的契税税率交纳契税，否则只能按照非普通住宅来执行交纳契税，即成交价乘以3%的契税税率交纳契税。

　　第三种情况，如果购房者购买房屋的签订合同日期在5月31日之后，无论是在8月31日前交纳契税，还是8月31日之后交纳契税，均按照普通住宅与非普通住宅的标准来执行交纳契税。普通住宅与非普通住宅的划分标准参照上面第二种情况列举的三个条件来判定。如果普通住宅按照成交价乘以1.5%的契税税率交纳契税，否则按照成交价乘以3%的契税税率交纳契税。

　　她举例说，5月30日王先生购买了一套建国门区域的普通住宅，建筑容积率为3，房屋建筑面积150平方米，单价8000元／平方米，总价120万元。则王先生在8月31日前交完契税，其交纳的契税为1200000×1.5%＝18000元；如果王先生在8月31日后交纳契税，由于其面积超过了140平方米，不能算是普通住宅，只能按照非普通住宅来交纳契税，其交纳的契税为1200000×3%＝36000元，相比之前整整多交18000元。卖方需要交纳的营业税、个人所得税标准

　　在此次新政实施中，对于京城二手房市场来说影响比较大的还是营业税以及个人所得税的征收，大大缩减了房产出售者的收益，严重冲击了房产出售者的心理预期。那么，作为一个房产出售者，在新政之下究竟应该交纳多少营业税以及个人所得税呢？

　　她举例说，几年前，李先生在京城北部的亚运村区域购买了一套商品普通住宅，建筑容积率为2.0，该房屋面积为100平方米，当时购房价格为5100元／平方米，则其房屋购买总价为51万元。2005年，李先生要将这套房产以6500元／平方米出售，其售房收入为65万元。

　　如果李先生在6月1日之前将房产顺利出售，同时办完各种手续，则李先生除了需要交纳万分之五的印花税，即650000×0.5‰＝325元之外，不需要交纳其他任何税费。

　　如果李先生在6月1日之后将房产出售，除了需要交纳325元的印花税，还要根据持有房产时间不同交纳相应的营业税和个人所得税。假如李先生持有房产在2年之内，需要交纳32500元的营业税、2275元的城建税、975元的教育费附加，以及20785元的个人所得税，剔除相关的税费，李先生的售房净收入为83140元。

　　假如李先生持有房产在2年以上5年以下，营业税、城建税以及教育费附加均可以免交，但是还需要交纳27935元的个人所得税和325元的印花税，其售房净收入为111740元，相比两年内出售增加28600元(111740-83140)。

　　假如李先生持有房产在5年以上，将不涉及到新政之下的任何税费，也仅仅需要交纳万分之五的印花税即325元，则其售房净收入为139675元，相比两年内出售的收益将提高56535元(139675-83140)。