住宅市场出台的一系列调控政策已经初见成效，除了长三角区域的一些城市房价出现明显回落之外，全国其余地区的房价增幅也出现放缓迹象。在初步解决了住宅市场发展过热的问题之后，房地产市场其他领域存在的问题就逐渐摆上了政府有关部门的工作台面，而下一个关注的焦点，可能就在这两年红红火火的商业地产之上。

商务部7月上旬开始首批调查

消息称，商务部市场体系建设司将会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟首次对全国各地的大型商业地产进行专项调查，而从7月上旬开始进行首批调查的地区为广东、广西、福建、上海、江苏、浙江、成都和重庆等地。据了解，这次调研的主要内容包括：本地商业网点总面积及人均商业面积；本地已开业的1万平方米以上的商业项目名称、体量及销售规模(含批发市场、物流中心)；本地大型商业设施建设和运营情况；本地商业物业的空置率情况，并对空置率高的商业设施项目进行分析等。

有关人士认为，这是政府部门对可能形成的商业地产投机风潮提前进行的预防措施。这也向市场传递出一个信息，在初步控制了住宅市场发展过热的趋势之后，国家下一步的调控目标已经放到商业地产之上了。

发展迅猛暗藏危机

从一些角度来看，商业地产的发展正进行着如火如荼，根据商务部近日发布的《中国流通产业发展报告》，在2004年，以商业地产投资为先导的流通产业布局调整出现了快速发展态势。全年全国商业地产投资达到1723亿元，比上年增长31.4%，在全部房地产投资比重中超过13%，比上年提高0.3个百分点。报告称，在全社会投资增长加快的背景下，流通领域固定资产投资出现迅猛增长的态势。2004年流通领域固定资产投资达1105亿元，比上年增长近40%，高于全社会固定资产投资增速13.9个百分点。流通领域固定资产投资占全社会固定资产投资的比重为1.9%，比2003年上升了0.2个百分点。

今年针对住宅市场进行的一系列调控政策也使得房地产业的投资有向商业地产转移的趋势。从内容来看，细则中包括契税、营业税等一系列税收规定使得住宅的投机成本大幅度上升，短期收益则大幅度下降。在目前形势下，在住宅市场进行任何投机甚至投资活动已经是极不明智的行为，从北京、上海等几个城市的情况来看，聚集在住宅市场上的大批闲散资金也都停止了过往频繁的交易，而普遍采取了观望态度。但是，在中国目前的市场形势下，投资的方式并不多，相对于股票市场、期货市场来讲，房地产投资无疑还是人们的首选，住宅市场的低糜带来的是投资向商业地产方向的转移。比如在上海市场上，虽然住宅的房价不断下跌，但是写字楼、热点地区商铺的价格、租金等仍旧处于不断快速增长之中。

哪种房子好卖，开发商自然就做什么样的房子了。今年，商业地产也成为开发商们开发的重点，今年在北京市场面世的上较为响亮的就有的中关村e世界、朝阳的中国红街等项目，此外，还有不少大型住宅类项目也规划好了较为庞大的商业配套，比如国瑞城、沿海·赛珞城等等。而在今年3月，顺驰中国董事局主席汪浩也对外界表示，今年顺驰将进军商业地产市场，初步制定的目标是未来三年内，商业地产产品的销售额要占到整体业务的15%至25%；华远地产也计划在四五年内把公司的自有商业比例提升到40%左右。

但是，在人们普遍看好商业地产发展的情况下，市场却潜伏着诸多的危机，据中国商业地产联盟发布的资料，2004年全国商业地产1700亿元的投资，带来的是高达到2610万平方米的空置面积，而到今年一季度空置面积又上升了20.3%，反常的是，随着空置率的上升，商业地产的单价没有下跌，反而上涨了5.2%。

商业地产开发缺乏专业指导

除去在有可能存在的发展过热的情况外，包括开发商在内，人们并没有完全理解商业地产的含义。不同于普通的房地产，商业地产并不是简单的盖了房子，然后卖，只不过卖出去的不是用来住的，而是用来做生意的这么一个简单的概念。其所涉及的内容早已超出单纯的房地产这么一个概念，还需要在资本运营、商业经营领域专业运作。如果简单把商业项目看作是另一种房产销售产品，依据住宅开发的模式进行，仅仅考虑房地产的销售和盈利的话，运作成功的可能性几乎不存在。

业内人士指出，对于商业地产来说，其运作的复杂程度远远高于住宅。开发商首先面对的是资金的考验。一个住宅项目开发商往往只需投入20%左右的资金就可以进行销售，一旦销售顺畅，后续资金很快回笼，那么开发商就可以净获利润了。而一项大型的商业地产往往要求开发商前期投入几倍于住宅开发的资金量，专家甚至提出，像购物中心这些大型的商业设施，自有资金的比例至少不要低于50%，比例达到80%是最理想的。而比较之下，收回周期却比住宅长的多。

另一方面，相比资金要求，经营所带来的挑战更加巨大，一旦开发商选择自己经营，那么开发商必然需要配备具有丰富管理经验的运作团队进行管理。对于国内开发商来说，这一直是一个弱项。事实上，目前国内经营状况较好的商业物业几乎全部由外资垄断。

巨库、第五大道等曾经炒作得纷纷扬扬的商业地产项目的失败，给开发商们敲响了警钟——这个市场存在的巨大的风险。关于其失败的原因，运营模式存在弊端、定位不准、规划不当等是业界对其共同的评价。