消息人士透露，目前各地都在研究制定相关实施细则，待制定并报人行总行批准后即可实施有业内人士表示，细则落地的程度考验着相关部门的调控智慧。与此前市场预期一致，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至7成，利率提高至1.3倍。

细则制定考验地方政府

月底，各地调控细则即将陆续出台，细则落地的程度考验着相关部门的调控智慧。

就拿这两天炒得沸沸扬扬的深圳“限涨令”来说，尽管昨晚深圳相关部门站出来否认，强调只是沿用两年来的调控细则，但之所以能够一石激起千层浪，主要还是市场担心一旦类似政策出台，可能会引发的不良影响。

新“国五条”表示要求各地出台房价调控目标，但如果要通过禁止涨价的方式调控市场似乎值得商榷。

毕竟在货币超发量可观、通胀压力空前的背景下，建安成本、人工费用、融资成本都在不断上涨，在这样的前提下，如果真要采取“限涨令”，其目标实现的难度可想而知。

联想到2011年调控出台，各地也纷纷制定了年度调控目标，最终只有两个结果，一个是在统计时将各类保障类住房、福利住房加入统计，进而将房价平均下来，完成调控任务;另一个结果就是强行压制房价，最终换来下一个阶段房价报复性大涨，历史可以证明无须赘述。

事实上，从开发商角度来看，作为房地产常规的营销手段，推盘时采取阶梯式营销策略十分常见。开发商不断推出更优质房源，并适当将价格上调，不断提升利润的同时，也是对品牌的维护。

如果后期房源品质升级却只能卖个便宜价，恐怕开发商为了保证利润只能在房屋质量、后续服务上动脑筋了。

可以预见，这个政策推出后将对新项目获取预售证，及在售项目合同备案产生较大影响，开发商未来的推盘节奏、推售产品结构势必将调整，不排除暂缓推盘的可能，对于调控期待的稳定市场供应未必是件好事。

我们并非站在楼市调控、平抑房价对立面，而是期望各地政府在出台调控目标时切合当地的实际情况，制定科学合理的调控目标，而不是强行出台过于行政化的措施，为将来房价报复性反弹埋下隐患，毕竟当下的楼市调控已经不单纯是房子的问题，更关于百姓信任。

凸显“差别化”思路

央行要求，各地持续跟踪监测个人住房贷款发放情况，密切关注首套房贷利率和首付款比例，以及非本地居民购房贷款政策执行情况。

央行表示，金融机构应严格执行差别化住房信贷政策，优化利率结构，合理定价，满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。业内人士称，首套房的信贷政策出现变化的可能性不大，仍会按照首付三成、最低8.5折的优惠利率来执行，所以首套房的购房者不必过于担心信贷政策的调整。

央行要求，支持中小套型普通商品住房项目和政府土地储备机构的合理信贷需求，促进增加市场有效供给。

央行表示，未来要加强窗口指导，引导银行业金融机构在防范风险的基础上，继续支持政府土地储备机构和房地产开发企业合理信贷需求，关注房地产企业资金状况及对贷款质量的影响，持续跟踪房地产融资结构变化、外资流入趋势等情况。

央行提出，要提升保障性安居工程金融服务水平，督促银行业金融机构在加强管理、防范风险的基础上，对符合条件的保障性安居工程项目及时发放贷款支持符合条件的企业在银行间债券市场发行中期票据等债券融资工具，专用于保障性安居工程建设。

加大抑制投机力度

银行人士表示，今年以来，北上广深等一线城市房价出现大幅反弹，恐慌性、投机性购房现象明显，这需要通过提高信贷门槛来抑制投机购房的需求。

不过，某股份制银行人士指出，由于目前的二套房贷款标准已经较为苛刻，进一步提高信贷门槛更多的是给市场一种收紧信号，表明政府抑制房价泡沫的决心。不过，进一步提高二套房首付比例和利率，将会伤及部分改善型购房需求，为此，未来应在提高二套房信贷政策门槛的同时，通过完善人均住房面积等配套政策来进一步界定并区分投机性需求和改善型需求。

在细则未发之前，目前各家银行的住房信贷政策暂时维持不变。目前，工行、中信等银行仍可申请到首套住房首付3成，利率8.5折优惠，中行、农行、建行等均将首套房利率最高优惠幅度上调至9折;而针对第二套住房贷款利率，除建行执行上浮20%之外，其他商业银行仍按上浮10%执行。

银行人士表示，在房地产成交量的带动下房贷需求井喷，而银行自主调整的信贷政策又加剧了房贷额度的紧张。他指出，现在各家银行的信贷额度有限，银行往往会主动压缩房贷等低收益的信贷资产，而将资源服务于一些优质客户或定价上浮更高的中小企业客户。另外，银行也有动力延期放贷，愿意在利率水平提高之后再发放贷款，获得更多的利息收入。