发布时间：2013-3-18来源：亿房网
然而，经过近十年的发展，鹦鹉洲片楼市无论在价格上，还是在销量及开发程度上，都与汉口、武昌同类的永清、徐东、积玉桥等片区相差较远，即使与周边的墨水湖、王家湾乃至沌口、四新相比也乏善可陈，优势并不明显，处于十分尴尬的地位。
从区位和地块来说，鹦鹉洲地段临江观景，北接龟山下的晴川阁，东望黄鹤楼，西溯白沙洲，背靠古汉阳城南门。交通便利，又无工业污染，江面宽阔，四季风和日丽，空气十分新鲜，是两江三镇的风水宝地。在旧鹦鹉洲街道名称中，从上游数起叫“下瓜堤街”———“杨泗街”———“潜龙街”。这段路从上游数起有五大帮会：湖南安化二都帮———湖南安化同利帮———湖北曹家帮———湖南益阳清埠帮———湖南下宝庆帮———湖南益阳歧埠帮———湖南益阳洪埠帮。
随着城市的变迁，鹦鹉洲片区发展成洲头、建港、洲尾，并进一步发展为拦江路西大街片、腰路堤瓜堤片、建港片、新五里国博片及马鹦路夹河路片等小片区。拥有众多的历史、人文景观及独特的人文旅游休闲配套：沿线区域内有归元寺，铜罗湾广场、西大街历史文化建筑。但随着西大街等历史片区的拆迁，除归元寺、晴川阁等少数区域外，鹦鹉洲历史文化底蕴已经繁华落尽正在消失，逐渐被现代高楼所取代。
交通立体发展 鹦鹉洲 “内环”变“二环”
交通“瓶颈”一直是制约汉阳经济和房地产发展的一个很大的因素。而曾长期作为汉阳两大主干道的鹦鹉大道又是汉阳乃至武汉有名的断头路，该大道到新五里就戛然而止，直到国博中心及配套的国博大道兴建才通过汉新大道、国博大道与沌口、四新、三环线等连成一片。2011年8月通往武汉国博中心的国博大道建成通车，才正式与四新等片区贯通。
除此之外，真正对鹦鹉洲区位和交通起到升级作用的则是鹦鹉洲大桥的兴建，这与武汉市前几年将内环线南扩有很大关系。根据2008年的新规划武汉内环南扩，与原内环线相比，马鹦路、鹦鹉洲长江大桥为新内环过江通道。新增加汉阳墨水湖北路以北区域，主要是钟家村片区。新的内环线把汉口、汉阳和武昌三镇的核心区都包括进来。更重要的是，内环线南扩后，经过汉阳段的比例由10%提高至20%，以增强内环线对汉阳中心区以及武汉新区的辐射能力。
这样调整后，长江大桥就不能再作为内环的过江通道，必须建新的过长江通道，这就是鹦鹉洲长江大桥。但由于资金和规划等方面的原因，2010年12月20日武汉内环规划再次变更，曾经公布的一环线南环向南“外扩”方案同时废弃，一环线继续由长江大桥、江汉桥及武胜路、解放大道、徐东路、中北路、中南路、武珞路等道路围合而成，全长约28公里.
新规划的二环线改由武汉鹦鹉洲长江大桥、武汉二七长江大桥、江汉二桥及发展大道、水东路、东湖路、珞狮北路、珞狮南路、雄楚大街、墨水湖北路、龙阳大道等道路围合而成，全长约48公里。比原先规划的52公里减少了4公里。原定内环线“南扩”的鹦鹉洲长江大桥，“走出”内环线，成为二环线“南段”的一部分。至此鹦鹉洲由“内环”变“二环”。其区位价值也相应改变。
2010年9月，武汉长江上的第八座桥梁——鹦鹉洲长江大桥开工。工程总投资40亿元，预计2015年之前建成通车。
整个鹦鹉洲长江大桥工程全长约7.8公里，包括一座2100米长江桥梁、南北岸两对上下桥匝道、四座城市立交及城市快速路。大桥起于汉阳区江城大道墨水湖北路，向东临动物园、沿马鹦路穿拦江堤路、鹦鹉大道，跨长江至武昌，再经鲇鱼套货场、津水路接至梅家山立交，再与雄楚大街相接，全程采用高架。
与此同时，原规划与二环线对接的杨泗港过江通道位于武汉长江大桥上游约6公里处， 杨泗港通道汉阳段的走向、长度以及对汉阳地区的影响，与汉阳大道钟家村至王家湾段十分相近。
据了解，杨泗港过江通道汉阳段已与2012年4月开工，全长约8.1公里，主要由陶家岭立交至国博立交段、龙阳大道南延段、四新北路右转匝道三部分组成；主线为全程高架桥，地面设置辅道，建设陶家岭、四新、拦江路三座立交桥；设计车速：主线每小时60至80公里，辅道每小时40公里；主线双向6车道，辅道双向4至6车道，高架桥宽26米。预计2014年4月30日建成通车。
在轨道交通方面，已经确定经过鹦鹉洲的有地铁4号线和地铁6号线，去年5月，地铁4号线的建设已经全面铺开。一期计划明年底建成通车，二期计划后年底建成通车。其中地铁4号线二期起于武昌火车站，止于汉阳黄金口，沿张之洞路、汉阳大道走行，全长16.9公里，设站13座，依次为首义路站、复兴路站、拦江路站、钟家村站、汉阳火车站站、五里墩站、七里庙站、十里铺站、王家湾站、玫瑰苑站、永安堂站、孟家铺站、黄金口站。
而6号线从沌口到金银湖，主要走鹦鹉大道和京汉大道，在江汉一桥旁边穿越汉江，目前正在筹备开工，计划2016年通车。
由于鹦鹉洲片区地形狭长，公共交通主要集中在鹦鹉大道沿线，主要有727、598、559、524、728、704、720等路公交通往汉口和武昌、另有532、580等少量公交走马鹦路沿线，抵达广电兰亭都会等项目。随着鹦鹉洲长江大桥、杨泗港过江通道及地铁4号线和6号线的逐渐建成，鹦鹉洲片区的立体交通网络逐渐成形。但由于武汉内环南扩的变更，使得该片区的区域定位陷入尴尬境地。
房价现混乱 未来供应持续加大 区域定位底气不足
由于武汉内环和二环的再次变更，鹦鹉洲片也由内环区位跌落至二环区位。这使得片区房地产的定位底气不足，变得十分尴尬。也使得鹦鹉洲片区的房价与周边区域相比并没有多大的差别，如拥有绝佳景观、交通配套和区位优势的世茂锦绣长江与王家湾片的万科汉阳国际基本处于同一价位。而同样拥有类似区位和交通配套的汉口和武昌同类片区则与周边片区至少拉开了3000至5000的差价。如汉口位于内环的融科天城售价17000元平米，二环的泛海国际14000元/平米,价差达到3000元。
在具体楼盘定位上，鹦鹉洲片区也大多底气不足，如片区标杆楼盘世茂锦绣长江其价格一直在12000–7400元/平米之间频繁变动，2012年6月最低仅7400元/平米。知名高端盘沦落到与刚需盘抢饭吃的地步。有意思的是，世茂锦绣长江各期的价格差异较大。即使在二、三期同时销售的情况下价差可达3000元/平米，这在武汉楼盘中较为少见。
2005年2月12日，香港世茂集团以31．5亿元拍下鹦鹉洲858亩土地地块，成交价格曾经创下国内单宗土地交易最高记录。“锦绣长江”所占的鹦鹉洲地块东临长江、南临杨泗港、西临鹦鹉大道、北边是莲花湖公园和已建成的鹦鹉花园，规划用地72．3万平方米，建筑面积约160万平方米。
汉阳村江堤村地块早在2009年底便被广电地产集团竞得，据悉，该地块是目前汉阳最大的城中村改造项目。该地块从规划上看，具有近百万平方米的规模与世贸锦绣长江相当。据悉，江堤村整体项目将在3——5年时间内开发完成。
跟踪鹦鹉洲片区这两大风向标楼盘锦绣长江和广电兰亭都会的价格变化不难发现，从调整频率和幅度看这两个楼盘的价格都把对方作为参考。其中，广电兰亭都会采取低开高走策略，至13年3月这两个楼盘价格已相差无几，尽管锦绣长江在景观和交通方面更具优势。但至少从表面看，给人一种锦绣长江由高端盘向刚需盘发展，而广电兰亭都会则由刚需盘向高端发展的印象。这也表明该片区楼盘和价格定位的混乱。
从总体价格上来说，据亿房研究中心数据显示，2012年汉阳中心区成交均价8513.42元/平方米，较去年下降441.48元/平方米，降幅为4.93%，整体因汉阳中心区均价的下跌，新老商圈以及汉阳四新区域发展较快，加之未来鹦鹉洲长江大桥即将建成的交通利好，促使汉阳中心区商品住宅市场规模开始扩大，吸引了越来越多的购房者关注，逐渐与汉口中心区的成交量拉开距离。至2013年2月成交均价8129.56元/平方米，环比降幅1.40%；汉阳中心区成交均价仍持续下滑，且下滑幅度增大。
但从具体楼盘看，其中鹦鹉洲片两大风向标楼盘世茂锦绣长江和广电兰亭都荟在价格调整上却出现截然相反的变化。这与周边王家湾、七里庙等片区相比也是有差别的。
除世贸和广电两大“巨无霸”项目外，福星惠誉等开发商的强势介入也使得鹦鹉洲片区楼市竞争更加激烈。
2007年，城中村改造专业户福星惠誉以12.25亿拿下P(2007)038地块，楼面地价3567元/平米。开发汉阳福星城项目，目前该地块正在拆迁中，前期拆迁安置补偿标准4480元/平米，另地铁用地拆迁补偿最高的为5400元。可以就地还建限价商品房，60-90平米不等，价格5200元左右（不含以后楼层调节价）三栋还建楼各34层。
据了解，汉阳福星城项目规划采用风情商业街区的模式，强调商业和旅游的融合。从整体布局看，功能集约高效，布局灵活可变。C地块底层设5层集中商业和36层超高层办公以及30层SOHO住宅。B号地块用地性质是住宅，为了不影响到风情商业街的氛围，设置5层花园洋房与A地块相邻。公建塔楼根据天际线的设计，与南侧两栋SOHO相呼应。目前该地块正处于拆迁及前期工程阶段。2012年福星惠誉再次出手拿下P（2011）158号地块，楼面地价2353元/平米。
近年来随着鹦鹉洲片区城中村及旧城改造的逐渐完成，片区未来供应在300万方以上，片区巨量土地出让都使得鹦鹉洲片区未来供应和竞争变得异常复杂，变数陡增。在这种情况下鹦鹉洲片区房价变动不会超过周边片区。
核心价值缺乏 鹦鹉洲大拆大建楼市能否走出尴尬
汉口内环有武广、江汉路、武汉天地、租界风貌区。武昌内环有中南、中北及汉街和徐东。前些年，汉阳很多中高端消费人群，依然习惯过江购物。但近几年来，随着汉阳不敢落后也加大改造更新的带动效应下，汉阳的高端消费群体正在不断回流，但依然不尽人意。
鹦鹉洲片北抵钟家村商圈、南靠国博中心，目前片区房地产正以这两端为依托逐渐向中间和周边扩展。从出让土地看大多为居住用地，除广电有自己的大型商业配套外，高端商业配套仍严重依赖钟家村及汉口武广等商圈，片区核心价值相对缺乏。
从历史来看，由于鹦鹉洲老汉口的工业基地，集中了汉阳轧钢厂、大桥局、健民制药、中南木村等工业企业，早期大多以这些工厂职工宿舍及城中村为主。早期商品房开发有鹦鹉花园、芳卉园、金桥港湾等少量楼盘为主，以多层及小高层建筑为主。随着世贸锦绣长江、滨江宜畅园及广电等楼盘的开发，逐渐以高层建筑为主。
开发中的马鹦路、夹河路片区，这里集中了广电、知音学府、墨园、新城春天里等项目
目前鹦鹉洲片区在建的项目主要集中在鹦鹉大道沿线有锦绣长江、桥机嘉园、汉阳福星城等项目，以及马鹦路、夹河路沿线，这里集中了广电、知音学府、墨园、新城春天里等项目。
除此之外，更多的项目地块处于拆迁之中，从洗马街—拦江路、西大街—腰路堤、瓜堤—建港，新五里—江堤，马鹦路—夹河路等均处于拆迁或准备拆迁之中，可谓大拆大建。其中，锦绣长江四期已拆至建港一线，笔者现场看到，在建和高楼和低矮破落的城中村错落有致，部分已拆的地块被村民种上了白菜、莴苣、小葱等，品种十分丰富，豪宅下的田园风光难得一见，间接还看到鸟语花香。
在准备拆迁的建港城中村，看到除了“自留菜地”还有破渔船，有着一份异样的宁静。显示这些居民曾经的职业与城市的变迁。但随着高楼的崛起，这些历史遗迹和宁静将很快消失。“这边70年代以前的房子已经拆完了，80年代也拆的差不多了，90年代的拆了一大半，2000年后的会不会拆就不知道了。。。”当地一位居民这样感叹。
大拆大建中的鹦鹉洲正在快速发生着改变，但能够改变该片区尴尬的定位，能否在与周边片区的竞争中有占据优势，仍是一个值得关注的问题。结合各种调查资料，对鹦鹉洲片区的消费特性及购房需求特征进行了一个总结：
由此可知，鹦鹉洲片区购房需求仍以自住为主，购房者大多来自本区域，另有少量来自汉口和武昌。从长期来看，该片区楼市主要有以下发展特征。
1、本片区供应持续加大，周边四新、七里庙、王家湾等片区供应也较大，形成较明显的区域内及区域间竞争关系。
2、商业配套仍不足，主要购物及娱乐等仍较严重的依赖钟家村及汉口武广等大商圈。
3、购房以本地为主体，区域外购房者仍不足。
如今的房地产市场竞争是愈来愈热，对于该片区来说，如何吸引消费者入住该区域，除了打造高品质的楼盘之外，提升整个片区的社会认知度对整个片区的房地产开发极为有利，包装、打造整个区域，依托政府和开发商及媒体的合作，让购房者更加全面的了解该区域的现状及未来，虽然片区的高尚住宅小区已形成，但与其他城区相比还有相当差距。鹦鹉洲片区走出发展尴尬仍有待时间。