武昌具有发展总部经济的区位、科教、软硬件、配套、政策等五大优势，被中国总部经济研究中心选定为“总部经济发展实践研究基地”。截至2011年底，武昌区总部企业达到156家，以国内企业总部及区域性企业总部为主。

宁选对的不买贵的 武昌写字楼置业投资报告之光谷篇

目前，武昌总部区以中南路至中北路金融街一线为重点，主要以高档商务楼宇、高档商业、高档酒店等，为总部企业和现代服务业发展提供空间。截至2011年底，武昌区累计建设投入使用的写字楼有80余栋，入驻企业近4000家、面积近260万平方米，但5A级写字楼占比不到两成。

但随着中南中北商务区的不断发展和区域价值的提升，该片区已经武昌高档次写字楼与聚集地核外企及大型公司在武昌首选；目前供应量大，竞争激烈，有望比肩金融街。

依托优质商圈和内环交通优势 区域价值不断扩大

中南，中北路是武汉内环线武昌段的主要组成部分。由于区位优越，周边党政机关众多，加上交通便捷，中南中北区域一直是是武昌乃至武汉最最主要的商务办公区域，而随着中北路改造的完成，中央商务区的建设、长江隧道、沙湖大桥，地铁2号线及地铁4号线的建设。中南中北商务区的区位优势日益明显，产品日益高端化。除了交通外，一个重要的因素便是中北路沿线尤其是两端中南商圈和徐东商圈的支撑。

其中，中南商圈位于武昌洪山区，为武昌区规模最大、最集中、最密集的商业街区。其核心区域为中南路，延及武珞路于友谊大道，连接徐东商圈和街道口商圈，并与水果湖商业步行街相望。

中南商圈主要有百货、大型超市和专业卖场构成，商圈商业气氛浓厚，集中了中南商业大楼，世纪中商百货和中商广场等百货，家乐福、中商平价和易初莲花等超市，以及必胜客、麦当劳、KFC等餐饮配套。

A商业体量：中南路商圈商业体量约30万平方米，但未来中北路存在大量的商业体量井喷。

B、业态组成：中南商圈是武昌最大的也是最重要的商圈，区域内集中了武昌地区的中高档写字楼及各大商场、超市、大型卖场及专业市场等，是整个武昌地区最繁华、最有发展潜力的区域。比起后起之秀徐东商圈、鲁巷商圈和正在没落的司门口商圈，中南商圈发展最为迅速。

经过多年发展，家乐福、中商广场、中南商场、世纪中商、金马家居、武商家电、易初莲花、工贸家电、等各大商场、超市、大型卖场及专业市场的集中产生了极强的聚合效应，加上“江南核心区”规划逐步实施，此商圈蕴涵的价值不可估量

C、商业现状：项目所处的武珞路沿线有新时代商务中心、聚豪华庭、建银、工行及本项目等商务办公场所，是指向的首要消费群体。

D、区域交通：武珞路、中南路，44路公交线路通达三镇，周边有付家坡长途汽车站、武昌火车站，建成后的地铁的2号和4号线也是在此交汇。对内对外交通发达。但新时代商务中心导致丁字桥路口的堵车时常有发生。

而与中南商圈相比，中北路商圈则是内环形成后逐渐形成的新商圈，中北路商业核心目前位于中北路与洪山广场交汇处，由家乐福为核心，其余其他均为小型临街商铺，商铺店面形象均不佳，并有少数汽车维修或美容店。

业态组成：主要由零售、餐饮、休闲娱乐等业态组成。

标准铺面：标准铺面40平米，开间进深比1：3。

周边现有车流较人流量大，两边街铺主要经营服饰和餐饮，档次偏低，大量商业街铺面临拆迁。

万达中央文化街（又名 楚河汉街)，集合200多个国内外一流商家，内容包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等，是中国商业内容最丰富的城市商业步行街。汉街不仅聚齐世界十大快时尚品牌，更有包括NIKE、MORGAN、DAZZLE、无印良品、C&A、优衣库、星巴克、哈根达斯、麦当劳、翠华茶餐厅、LAVAZA、Jamica blue、辉哥火锅、黄记煌、文华书城、KARTEL等三十多家品牌商家的中国旗舰店。汉街还成为国内外名品开拓武汉乃至中部市场的登陆点。包括鹿港小镇、青花元年、周大福集合店、HAMMAN音像、柏斯琴行、90+红酒、论道生活馆等十三个品牌首次进入武汉。世界著名的杜莎夫人蜡像馆、拥有全线产品的迪士尼旗舰店、湖北省最大的书城——文华书城以及中国著名的正刚艺术画廊等文化品牌纷纷入驻，丰富了汉街的文化内涵。

中南中北商务区渐成武汉甲级写字楼聚集地

武昌及洪山区目前写字楼主要集中在中南片区、徐东片区和中北路沿线写字楼较为稀疏。其中中南中北沿线区域作为江南片总部经济区，聚集是大武昌写字楼等级最高，规模最大的写字楼聚集区。另外武昌滨江商务区和雄楚大街新兴商务区发展势头强劲。

武昌具有发展总部经济的区位、科教、软硬件、配套、政策等五大优势，被中国总部经济研究中心选定为“总部经济发展实践研究基地”。截至2011年底，武昌区总部企业达到156家，以国内企业总部及区域性企业总部为主。

目前，武昌总部区以中南路至中北路金融街一线为重点，主要以高档商务楼宇、高档商业、高档酒店等，为总部企业和现代服务业发展提供空间。截至2011年底，武昌区累计建设投入使用的写字楼有80余栋，入驻企业近4000家、面积近260万平方米，但5A级写字楼占比不到两成。

中南中北，武昌核心商务发展区，中南片区写字楼成就商务发展坚实基础，而未来高端商务写字楼发展重心偏向中北片区。

未来几年，包括5A级写字楼汉街·总部国际在内的超过300万平方米的写字楼投入使用，将使武昌区的高品质写字楼在数量和面积上都跃居武汉第一。

武昌及洪山区乙级写字楼在2000年后发展迅速，2003年后入市的最多。区域内品质差的乙级写字楼规模普遍小，数量多，多数写字楼规模在5万平方米以下、区域内租户本地客户所占比重超过6成，外资企业对于乙级写字楼需求较小，对甲级写字楼需求较多。

未来区域供应主要集中在中南和中北路商务区，徐东商圈的写字楼未来供应体量大，商务氛围进一步向徐东大街延伸。未来供应的高品质写字楼增多。产品更新换代趋势明显。

中南中北商务区写字楼租金与售价不断上涨 未来供应及竞争大

近3年随着武昌发展，区域写字楼市场需求不断提升，近三年以来写字楼成交价格也不断上涨。至2012年武昌写字楼成交均价为15057.7元/平方米，洪山区写字楼成交均价也达到11224.37元/平米。在个案上，最高为万达中央文化区17264元/平方米*月。

中南中北路乙级写字楼实力客户多，200平米以上客户近85%，租金水平在10-80元/平米/月之间，多在30-55元/平米/月之间。区域物业管理费在2-10元/平米之间。

从个案销售情况看，在标准写字楼物业中，汉街总部国际仍独占鳌头，2012年度成交13余万方，占比38%；目前武昌及洪山区未来供应甲级写字楼较多，定位均为企业总部及金融企业、知名公司办公用地，体量在40万方以上，未来市场竞争激烈。