综合体内不同业态的运营均需要专业团队的运营，定位、招商、运营，都是复杂系统的工程，城市综合体发展至今，形成一套完整的生活系统。投资者选择综合体时，最好选择有成功开发经验的开发商，或者有专业团队来独立运作的项目，完整成熟的开发理念，可以降低风险。

选规划：发展空间是关键

建筑体量大的城市综合体，一般情况下很难在市中心区域找到合适的地块，因此，大多数城市综合体项目建在城市副中心或城郊接合部，新建的城市副中心商业氛围的培养则需要一段时间。能不能培养出来，则是投资者面临的风险。

投资者在选择新兴商业中心的综合体时，要考察周边的配套情况，交通优势，区域格局，产业分布情况是否与之相适应，并考察周边人口分布情况，收入情况，初步判断此区域是否具备发展前景。当然，在这个判断过程当中，市政规划对城市综合体商铺的影响就显得尤为重要。

选规模：并非越大越好

城市综合体规模一般都比较大，少则十几二十万平方米，多则上百万平方米，但专家表示，要留意其建设规模。根据商业面积与服务人群数量之间的关系，人均购物面积保持在1.1～1.2平方米。当然，如果收入水平较高，也可以将该比例调高一些。

投资者可以参照这个比例，并在考虑区域内已有商业面积的前提下，估算城市综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大，可能会因为超过市场容量而形成空置，影响其租金收益和升值潜力。不过可以肯定的是，建筑规模过小会导致其聚合效应不够，因此目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能算是综合体。

有着“寸土寸金，经营不差寸地”的金科玉律，商业地产投资显得更加复杂，商铺的升值，租金的前景不仅在于培育，还在于选址。