发布时间：2013-4-25来源：亿房网
调控加码难阻房价上涨
“需求集中释放是推动3月房价上涨的主要原因。” 国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，3月份房地产市场进入“金三银四”的传统销售旺季，成交情况往往比前两个月都要活跃，加之各地房地产市场调控细则出台前，潜在购房者担心实施细则出台后政策从紧、购房成本进一步增加，因而急于入市导致需求集中提前释放，开发商也随之取消优惠甚至上调了价格，从而助长了3月份房价。
事实上，自2009年12月开始楼市调控以来，调控政策已经历经5次升级。尽管2011年1月的“新国八条”让房地产市场沉寂了一年之久，但是在经历了数次冷暖交替后，终于在去年12月份打破了均衡态势，各地楼市全面升温。即使今年2月份第五次升级的“国五条”出台，也未能遏制3月份房价上涨的趋势，房地产市场似乎陷入了越调越涨的怪圈。
抑房价不能仅靠行政手段
对于房价，为什么专家学者们的预测屡屡失手，而始终对房价一路看涨的房地产商的预言却总是得到应验呢?难道专家学者们对于房价真的不如开发商看得准吗?
对此，中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏对记者表示，并不是开发商有多聪明或者说开发商预测得有多准确，关键是我们抑制房价、解决房地产困境没有找到正确的方法。因为我们总想依靠行政的手段解决市场的问题，既限买又限涨，这就完全违背了市场经济规律。而在市场经济的大背景下，这些简单粗暴的行政手段屡打败仗，所以这么多年房地产问题始终解决不了。我们也能清楚地看到，用行政手段压制房价，房价并没有降下来，反倒是杭州、天津等地出现了半夜起来排队离婚的现象，这是十分荒唐的。
业内人士认为，许多专家学者对如何抑制房价有很好的建议，但是很多建议并未被采纳，即使有些被采纳了，在落实过程中很多政策也被各地方政府打了折扣。
“比如说房产税，试行两年多了都还没有全面推广。”刘纪鹏认为，征收房产税并不存在技术问题，关键是下不了决心征收。因为如果要征收房产税，必然要求信息高度透明，包括决策者在内的很多人可能自家所占房产也不少，所以使得房产税征收到现在都无法完全推出来。
降房价是误读，稳房价才是真目标
贾生华认为，其实老百姓和媒体对于房地产调控有一个误解，调控的目标到底是什么，是让房价降下来吗?实际上不是这样。这10年来，所有的文件出台都是说抑制房价过快上涨，或者稳定房价。房价合理回归的提法并没有出现在文件里面。包括今年的国五条都是说要稳定房价的目标。有人因此称，这不是降房价的目标，这是涨房价的目标，这反映了一个理解上的偏差。实际上国家目标本来就是要稳定房价，不要让它过快上涨。能做到这一块，就已经很不错了。
房价难降是房地产的责任太多
为什么房价难降，专家们认为原因很多，很大程度上是因为房地产业对国民经济的影响很大，在抗击亚洲金融危机和世界金融海啸之时，房地产都起到了“救经济”的作用。陈东琪认为，客观地看，房地产至少有四大功能。一是从稳增长的角度来看，房地产的投资量非常大，对拉动宏观经济起到了很大的作用。第二，房地产是一个劳动密集型产业，对就业的贡献功不可没。第三在经济快速发展过程中货币投放量是很大的，房地产分流了一些资金，使之不进入商品消费领域，对控通胀、稳定CPI还是起了一定的作用。第四，房地产对财政的贡献很大。
儒家文化导致人们对房子有特殊情结
房价为什么不理性，除了经济方面的原因，刘桓认为其中还有一个重要的因素是文化传统。“我们是儒文化，农耕文化，重视不动产，树高千丈，叶落归根，中国人对房地产有特殊的情结，和欧美不一样。纽约人比北京人有钱得多，但纽约的住房自有率是41%，北京是86%。不仅中国，凡儒文化圈的国家和地区，房价都高。比如两岸四地，还有马来西亚、韩国、日本等等。日本房地产最高的时候，有一种说法是把东京卖掉可以买整个美国，把日本卖掉可以买八个美国，美国像牛那么大，日本像蚕那么大，一条蚕可以买八头牛，没有泡沫才怪呢。”
经济增速放缓时，房价就会跟着降
房价难降，但是不是真的不会降呢?专家们认为也未必。陈东琪认为房价下跌有三次：第一次是1989年、1990年，经济下去了;第二次是2008年、2009年上半年，经济也下去了;下一次他估计是在2018年，经济增速会回落到6%以下，房价自然下跌。“不要想在经济上升的时候去降房价，CPI上涨，人民币币值上涨，土地价格涨，什么都在涨，你让房价下跌可能吗?”
应加大房产保有环节成本
那么，如何才能破解房地产市场当前的困局?分析人士指出，如果政府不下决心改革房地产制度，仅仅是通过行政手段管制房价，进行限购限贷，就只能是临时性的治标之策，而无助于从根本解决由于货币流动、地价上涨和供求紧张给房价带来的持久压力。
刘纪鹏认为，从国际经验和中国国情来看，不能像现在仅在商品房的销售环节征税，而必须在房产的保有环节征收房地产税。过去卖一套房子是“弓箭战略”，射出去很有力，但射出去就没了，地方政府卖地也是一样的道理，卖一块就少一块。所以我们要采取“井水战略”，即打一桶水后井里还是满的，这口“井”就是房产税。因为卖一套房子就可以多征一种税，而且年年都可以征，有了这样的办法，我们就可以把占房价比例很高的地价，由过去一次性回收变成20年、30年回收。当前房地产价格如果除以20，除以30，房价能不降下来吗?此外，地方政府按照房子的大小征收1%-3%不等的房产税，并由地方自行掌握，不仅给地方开拓了税源，而且也回避了不让贷款的简单粗暴办法，所以实施房产税是可以行之有效的。
调控要管住土地和钞票
沈明高指出，调控要有效，需要解决三个问题。一是货币流动性和经济增长的关系，“过去十年房价涨幅这么高，跟大量资金的投放和货币流动性宽松是有关系的，因为钱会跑到楼市，从而推高房价。”其次是民间投资渠道要增加，“政府打击房地产的投资性和投机性需求，但百姓的钱放在什么地方，放银行吗?”此外，一个国家对于房地产的依赖程度跟创新能力成反比。“如果我们真正实现房地产调控，经济马上就会放慢，再搞一个刺激计划吗?”提高了国家的创新能力，自然会减轻对房地产的依赖。
吴柏钧也建议“政府管两段”，除了把钱管好，还要把土地管好。
建议中央管考核，地方管调控
对于调控，专家们建议还是要多用市场的手段。王洪卫指出，“真的要调控，我建议中央政府负责市场机制的建设，调控的落脚点要变成地方政府。中央政府给地方定考核目标，地方政府来具体实施调控。”他认为，全国各地的楼市发展水平差异很大，北京、上海的户均住房是0.8套，但全国平均户均已经超过了1套，三四线城市可能达到1.05套。城市的供需状况完全不一样。全国一刀切已经做不到了。让地方政府在中央考核前提下，分化调控的措施，是比较合理的。