3月份的最后两天，北京、上海、重庆、深圳、天津、广州、合肥、济南、青岛、南京等地落实楼市调控“国五条”的细则“踩着点儿”密集公布。业内人士表示，横向比较各地调控细则，“京版”最为严厉。

但更多的城市除了重申“国五条”细则外，鲜有“重拳”。尤其是“国五条”中对楼市调控力度最大的一项——按差额20%计征个人所得税，随着北京市已出现了二手房交易缴纳获利部分20%个税的案例，按照政策规定本应由卖房者承担的个税，经由买卖双方协商，最终由买房者承担。业界担心，这一拳最后很有可能因为难以操作而“打在棉花上”。

调控力度低于市场预期

从各地设定的房价控制目标来看，“京版”细则对于房价目标控制最为严厉，细则提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格;上海将房价控制目标设在“基本稳定”;而重庆、合肥、大连、厦门等城市则均规定房价上涨幅度小于收入涨幅。对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，各地细则普遍对价格调控范围规定含糊。

财经评论员马光远指出，如果单纯以统计部门公布的平均涨幅或者房屋均价作为房价“保持稳定”的标准毫无意义。北京现在开发房产大多位于四环以外甚至郊区，平均价格当然有走低的趋势。价格是否保持稳定还是要看老百姓实实在在的感受。调控政策能否起作用，关键看执行力。房价能否“保持稳定”，市场会给出答案。

中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天表示，2012年长达近一年的市场回暖导致严重供不应求，只压需求不给足供应，调控不会有效。事实上，一些一线城市的房价从来就没有被控制过。“如果单单抑制和打击需求，而供应无法跟上，结果就是白打”。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，市场可能不会像此前业界预期的那样悲观。仅从目前已出台的“国五条”地方细则来看，并没有预期的严厉。尤其是市场预期的房产税试点扩围没有被提起，整体来说，这一轮楼市调控是“中央打响雷，地方下小雨”。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，目前各地方细则多是重申“国五条”细则，有的甚至不能称之为“细则”，只能算是对“国五条”的表态，这与“国五条”出台后市场的预期相差甚远。虽然各地出台的细则目的都是保护刚需、打击投资和投机需求，但由于可操作性差，实际效果可能并不乐观。

购房者承担20%个税折射政策走样

随着地方版“国五条”的落实，北京市已出现了二手房交易缴纳获利部分20%个税的案例。值得关注的是，按照政策规定本应由卖房者承担的个税，经由买卖双方协商，最终由买房者承担。

从上述案例来看，“卖房征收20%个税”的政策演变成了“买房缴纳20%个税”，完全变了味儿。非但没有让获利者缴税，反而增加了买房者负担。

一般来说，二手房购买者大多数是刚性需求者，而部分卖房者则是投资投机者。如果“20%个税”由买房者来承担，等于误伤了刚需。尽管征收“20%个税”有利于遏制二手房价格疯狂上涨，但买房者承担个税的现象并不是我们希望看到的。能否纠正这种现象、如何纠正这种现象，值得思考。

事实上，“国五条”刚出台时，舆论就担心“20%个税”会被转嫁给买房人。对此，住建部负责人曾表示，将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将出台保护购房者利益的措施。然而，相关措施至今并未看到。究竟是嘴上说说而已，还是相关保护性措施根本无法实施?按理说，既然“20%个税”转嫁给购房者属于严重违规，就应该严厉处罚违规者，杀一儆百。但应该处罚谁?是具体经办部门还是卖房者?

在笔者看来，购房者承担个税是楼市扭曲的一种折射，表现在两个方面：

其一，供需关系不平衡导致个税被转嫁。由于一线城市楼市目前还是卖方市场，即卖房者说了算，所以只能是买房者“打掉牙往肚子里咽”。如果不改变供需失衡，不仅“20%个税”会被转嫁，房产税“扩围”后也会被转嫁。税收被转嫁之后，就达不到调控目的。

其二，政策设计似乎脱离了实际。房价之所以疯狂上涨，主要原因在于供少于需，但在设计“20%个税”政策时，似乎没有充分考虑到供需失衡、个税容易被转嫁的现实。

毫无疑问，楼市供需失衡不仅导致房价上涨等问题，而且给楼市调控工作制造了不少麻烦。所以，宏观调控必须围绕供需失衡做文章，既要让土地供需平衡，又让房屋供需平衡。

国五条细则有待进一步精细化

业界普遍认为，依法严格按照转让所得20%计征个人所得税，无疑是“国五条”对楼市调控力度最大的一项措施，很可能会改变投资性购房者的长期预期。

但是，这一“重拳”却很难打在实处。顾云昌表示，虽然京沪渝等城市提出售二手房按差额的20%征个税，但大多仅停留在重申“国五条”原文的基础上，对于如何计算房产增值、各种费用如何扣减、各类房屋是否统一征收等问题并无细化规定。

杨红旭称，地方政府也预料到差额征收可能难以操作，因此细则中明确，在执行中不能核实房屋原值的，仍按照核定征收方式计征个人所得税，按照交易额全额的1%征税。“这很有可能会让一记重拳又打在棉花上”。

财政部财政科学研究所所长贾康认为，如何核定“价差所得”还需有细则，政府有责任尽快明确。盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民称，细则应该人性化设计，尽可能避免误伤，另外，对于无法核实原值的房产按成交价1%简易征收，可以核实的按差价20%征收，同一种行为两种税制，这明显不科学，也不公平。

此外，虽然多个城市提出收紧二套房贷政策，但具体的首付及利率比例并未明确规定。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，北京仅提出二套房贷首付提高，但成数、利率并未确定。而上海则更为模糊地表示将“适时”收紧二套房贷政策。他表示，政策中的一些漏洞与操作空间，亟需更精细化的规定加以弥补。

经济学家袁钢明担心，如果政策实际落实的程度比人们预想还要轻的话，就会造成更大的反弹，一个非常坏的后果是楼市将出现新一轮涨价潮。