发布时间：2013-5-10来源：亿房网
16个重点城4月楼市周均成交量环比下滑
中金公司5月3日发表房地产研究周报，4月最后一周成交量跟踪：各大城市上周成交量环比均值上升23%，中值上升22%(上周区间：2013年4月22日～2013年4月28日)。截至目前，16个重点城市4月周均成交量较3月周均环比下滑15%~20%。
周成交量回顾：上周成交量普遍回升。分析师重点监测的16个重点城市中11个城市周环比上升，5个城市周环比下降;16个重点城市总体周成交量环比均值上升23%、中值上升22%。若除去因系统升级原因而延迟公布备案数据的济南，15个城市上周成交环比均值上升30%，中值上升24%。截至目前，16个重点城市4月周均成交量较3月周均环比下滑15%~20%。
年初至今累计成交量均值和中值分别上升64%和62%。
周成交均价回顾：上周成交均价稳定，整体价格环比均值上升1%、中值变动0%。
主要区域成交量简析：
环渤海：北京、青岛上周成交量触底回升，环比分别上升85%和120%;济南由于系统升级、延迟部分日期备案数据的公布，上周成交量环比下滑78%;天津上周成交量环比小幅下滑2%。
长三角：以涨为主。南京由于月底集中开盘，上周成交量环比大幅上升98%;杭州上周亦录得37%的环比涨幅;苏州上周成交量继续小幅上升15%;上海上周成交量环比略微下滑5%。
珠三角：全部上涨。珠三角地区四个主要城市上周全部录得两位数环比涨幅，深圳、广州、东莞、厦门分别录得29%、11%、39%和29%的环比上涨;其中，广州因上上周低基数原因，上周成交均价显著上升25%。
其它：涨跌互现。重庆上周成交量环比上涨25%，创下年内新高;长沙上周成交量亦录得19%涨幅;成都、武汉则分别录得26%和20%的成交下滑。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，出现成交量下滑的主要原因，一是3月透支了大部分需求，整体来看，追赶政策末班车效应使得3月份的成交量透支了4月份的需求。二是虽然“国五条”细则落地严厉程度低于预期，但一线城市依然受影响比较大。限价等政策下，部分开发商延缓了项目预售。三是部分需求重新开始观望。整体市场虽然依然有部分需求期待入市，但高企的房价下，部分需求再次观望。特别是信贷相比之前有所收紧，使得部分需求也受这一政策影响。
各地调控政策力度不一
目前的楼市量跌价滞的局面，与政策博弈有着一定的关系。在“新国五条”颁布以及地方政府相继出台地方细则的一段时间内，市场各方对本轮调控所取得的效果抱有极大的预期。
但是，二套房贷利率提高、二手房20%的差额征税等政策，在各地调控细则中，要么根本没有表达，要么表达之后并没有被认真执行。截至5月2日，共有北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等35个城市发布了各自的地方细则。
多个城市在调控细则中明确写着：“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。”但目前只有北京有实施实例，其余地区并未开始正式执行。缺乏可操作性、没有国税总局的具体意见等成为这些城市回避执行该“杀伤力很强”的政策的理由。
中房信分析师潘绍之表示，本轮以“国五条”为标准的调控正面临失效的尴尬。“具体来说主要存在以下两方面的问题。第一，中央政府方面，颁布的新政并不能对市场产生实质影响，真正能够起到作用在执行层面被强调的反而在无意中弱化了。第二，地方政府层面，对‘国五条’采取了‘选择性落实’的消极态度。”潘绍之表示。
站在2013年这样一个时间点，面对一个可能失控的房地产市场，业内人士表示，确实有必要开展新一轮的调控政策加以平复。但是就政策形式来说，类似去年年底由国务院牵头下派督察组到各地巡查，真正将地方问责的措施落到实处的举措，已经足够应付当前出现的调控危机。
同时相比月初国务院立下的五条军令状，地方版的政策力度出现了非常明显的弱化，绝大多数城市仅仅就房价控制目标做了规定，而对于其他对市场影响更大的诸如限购、限贷以及上述20%的交易税费则只字未提。唯一被地方政府提得最多的是房价控制，而这恰恰是最容易通过行政手段控制的一个目标，对楼市并不能产生实质性影响。
楼市结构逆势求变
经过本轮调控之后，楼市的结构正在发生着变化。中低端刚需类产品依然受到市场的广泛追捧，如北京、南京、苏州、厦门等城市均有多个刚需项目获得3万平方米以上的销售成绩，然而高档豪宅4月份表现相对平淡，在大多数城市中并未出现成绩特别突出的楼盘。
国家统计局发布的2013年4月份的中国非制造业商务活动指数为54.5%，环比下降1.1个百分点。房地产数据方面，4月房地产业商务活动51.6%，新订单50.4%，环比均有明显回调，企业预期回落至60%以下，行业数据在经过一轮回升后步入常态发展。
中国房地产学会副会长陈国强表示，从此前官方公布的一系列房地产行业指标来看，开发投资金额、销售面积和销售金额等核心指标同比增速已出现回落。这意味着，具有一定滞后性的房价数据在未来几个月内亦会出现降温。陈国强表示，在多方力量的博弈下，市场预期复杂，同时“国五条”政策的多面性或带来预期效果的不确定性。
土地市场方面，由于影响着未来的楼市供应，也在很大程度上影响着未来的楼市预期。
据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年4月，306个城市土地交易2153宗，土地出让金额1343亿元，与去年同期相比上涨11.1%。由于一线城市楼市供需矛盾突出，加上年初政府推地积极性较高，4月交易地块73宗，土地出让金高达212亿元，比去年同期上涨208%，环比3月上涨67%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，每次新政出台之后，楼市必将迎来短暂的调整期，而恰在此时多数房企会选择逆势拿地，蓄势待发。
从土地市场的空间特征来看，胡景晖认为，由于一线城市楼市需求旺盛，项目利润率较高，结合过去几年的运营经验，标杆房企已表示可能将战略重心重新移回一线城市，一线城市土地市场依然是房企竞争的焦点;另外，随着城市化与城镇化进程的加快，二三四线城市刚需也即将爆发，中型的、区域性房企还会继续深耕，成为区域内土地市场需求的支撑力量。
对于未来几个月房地产市场可能出现的走势，业内人士对新金融记者表示，交易量方面在经历了4月份赶末班车后的短暂回调后，政策的后续效应将逐渐淡化，预计5月份全国重点城市的交易量将出现稳步回升;价格方面，在当前房地产调控政策利空出尽的背景下，预计二季度的交易价格将在现有基础上进一步小幅微涨;政策方面，预计上述局面的发展态势很有可能再次超出中央底线，届时很有可能遭遇中央层面的新一轮政策施压。不同于3月初“权力真空”的特殊时期，地方政府再度出现消极执行的可能性将大大降低。