发布时间：2013-6-3来源：三峡商报
1问：城市综合体在开发过程中的双重角色是什么?
专家观点：城市综合体的开发具有双重属性，一重是房地产开发，二重是商业的运营管理。就房地产开发的角度而言，商业模式的蜕变是由一条街到百货大楼，再到ShoppingMall购物中心，最后才是城市综合体的出现。
本地解读：
湖北恒信德龙地产副总裁王艳军
城市综合体是目前商业最极致的表现形式。事实证明是走过单体店、专营店、百货店的更高一级产品，城市综合体目前面临的更多是招商和运营的压力，当然这也与开发商的地段选择以及设计理念有着非常直接的关系。
2问：商业地产开发需要关注的问题有哪些?
专家观点：商业地产开发阶段主要关注资本、地块、商业资源，持有商业之后关注运营、主力店、增值。
本地解读：
宜昌市泰江置业有限公司策划部经理闫子强
商业地产在开发之初，要特别关注地段的选择，好的地段意味着稳定的“现金流”，这就需要开发商对城市的规划有准确的判断。其次是对商业项目选择，项目的地段适合什么样的商业，要提前做好市场调查。项目建成之后则要考虑怎样做出项目的特色，使项目具有竞争力。正式运营之后则要将重点放在营销之上，考虑如何让项目增值。
3问：城市综合体开发的原则是什么?
专家观点：城市综合体的配置一般按照20%是持有物业，配置超市、百货、电影等主力店，30%是可销售商业街区，20%是平衡性物业;30%是市场化产品的比例分配，即开发商常说的二三二三原则。
本地解读：
新天地管理公司执行总经理曹义霞
城市综合体首先要按照城市的整体规划去布局，例如宜昌现在正进行新区建设，开发商则应根据各区规划的特性来进行商业项目的选择和开发。市中心的商业项目应该按一定的比例涵盖各种商业类型，以满足全城市民的消费需求。在各区里开发项目则应针对区域级、街坊级、地块级等不同级别的需求，根据主流消费需要去定位商业项目。多种不同类别的城市综合体最后构建成推动全市经济发展和城市现代化建设的新引擎。
4问：不同层级商业开发商有怎样的关注点?
专家观点：不同层级商业开发商关注点确有不同，例如城市核心商业区域更关注品牌影响力，关注核心商圈的商业配置和容积率。区域中心商业则更关注商业的一站式服务广度和提升商业品牌资源，更关注住宅产品。社区商业倾向于针对性的商业资源组合，投资回报更关注可售性商业产品，更多使用文化商业手段。
本地解读：
宜昌宏图置业有限公司销售部经理方争明
作为一个现代化的城市，宜昌应该出现多层级、多类型的商业体。不同层级的商业项目由于针对的消费人群不一样，所以开发商在开发的时候所关注的点也不一样。作为大型的城市核心商业项目，它面向的是整个城市的消费群体，所以更加注重树立品牌影响力，关注整个城市的规划需求。而位于高新区的商业项目，面向的则主要是高新区的市民，它更关注周边住宅群体的消费需求，更加注重为市民提供一站式的快捷购物场所。
5问：如何提高商业项目的竞争力?
专家观点：三四线城市商业地产开发中政府的关注点是城市贡献，核心是运营，有保障的运营是商业项目的核心，其中的关键竞争力是商业资源的整合。
本地解读：
湖北兴润置业有限责任公司营销策划总监杜昱
商业项目要具备良好的竞争力，需要在开发的时候就做好市场调查，研究项目自身的价值，对项目进行一个好的定位。建成之后根据项目自身的地理位置和特点去运营，通过自主开发、引进知名品牌或特色项目等方式整合可用的商业资源，朝着多元化、规模化的方向发展，将商业资源充分利用并且凸显自己的特色，形成品牌效应及核心竞争力。
6问：三四线城市综合体如何成功运营?
专家观点：相对于一二线城市，三四线城市市场容量较小，且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限。三四线城市做商业地产不仅仅是开发，还需要成功的商业运营管理。如何进行成功的运营管理是摆在众多开发商面前的现实问题。
本地解读：
东郡销售经理陈涛
在三四线城市商业地域极为有限、土地资源极为宝贵的情况下，需要将商业资源与城市功能重新配置，以运营为手段，提高投资收益，从而实现资产的增值。
7问：商业地产开发的全产业链服务关键在哪里?
专家观点：商业地产开发的全产业链服务关键在于全程一体化，从前期项目定位到后期经营管理的全过程一体化服务。
本地解读：
当阳中央街区项目策划李博
全程一体化服务包括商业研究、建筑设计、招商运营、资产管理、股权投资等诸多方面的咨询和服务。关键在于专业的协同，商业项目的开发过程中各个环节由不同专家提供专业支撑，各个环节进行有效串联、衔接与配合，形成系统的支撑体系。使不同业态的商业专家和不同专业的设计专家在系统体系下协同工作，从而保证服务水平的专业化深度和对项目的整体把握。
8问：怎样用资产管理服务于商业地产开发?
专家观点：资产管理即通过大型商业地产，尤其是大型购物中心的开发与运营管理，旨在为各类投资人和开发商提供战略性投资策略、综合商业分析、商业规划、招商营运管理、市场推广等诸多方面一站式的高品质及深度专业化的咨询和管理服务，从而帮助开发商自持或承包经营管理大型商业设施及购物中心，实现资产持续稳定增值。
本地解读：
宜昌恒福置业投资有限公司销售经理袁朵
房地产开发商在开发商业地产项目时应该以自身为主导，以市场为导向，用资产管理的角度来服务商业地产的开发，真正做到统一管理。
9问：商业地产项目设计关键是什么?
专家观点：商业地产项目设计的关键点主要有四个：流程与标准、开发与运营、持有与销售、保障运营的设计逻辑。
本地解读：
宜昌家旺房地产营销有限责任公司总经理彭敏
简单来说，商业地产设计的关键有以下几个方面：首先是该项目的标准和规模，做什么样的商业项目，规模有多大;其次是项目如何开发、销售，制定销售模式和推广方案以及推广范围、力度;最后是项目开发运营之后如何保障项目的正常运转，如何打造出商圈效应，引来消费群体，带动项目持续增值。
10问：县域城市综合体潜力如何?
专家观点：伴随着城镇化建设的步伐加快，县域经济得到极大的提升，各大地产开发商看好县市广阔的资源和市场，纷纷将目光投向这片亟待开发的热土。各种主题广场及商业地产项目的建成开启了县域商业新模式，城市形象和品位得以提升。新农村建设进入商业整合和发展阶段，政府渴望大型商业品牌资源进驻。
本地解读：
妙尚集团董事长吴建妙
众多大体量商业地产项目的出现会促进传统商业模式升级换代，也将改善市民生活环境，为提升城市整体形象作出贡献。