发布时间：2005-8-12来源：华中科技大学
武汉房价今后的走势如何，老百姓心里没谱儿，即使专业人士也各持己见。笔者分析得出的结论是：从成本构成上看，武汉房价一直被低估了，仍有相当的上涨空间。
商品的价值决定价格，价格随市场需求的变化围绕价值上下波动，这是价值规律的具体表现形式。市场经济时代，商品房作为一种特殊商品，它的价格同样遵循价值规律的作用。从构成要素上看，商品房价格由开发商品房的成本及开发商的利润构成，开发商品房的成本主要由土地成本、建安成本、设计配套成本、营销成本、管理成本及资金成本6部分组成。
2004年武汉地价房价之比为0.472∶1
土地成本即地价是商品房开发成本的主要构成之一，它主要包括土地出让金、征地拆迁安置补偿费及土地开发费三项。地价变动与房价涨跌高度相关，地价与房价的比值，目前国内公认的合理标准为0.33：1,针对个别地区的个别项目，这个比值会有所差别。武汉的地价房价比是否合理呢？
根据武汉市土地管理 储备供应中心的数据，2003年武汉平均楼面地价为每平方米1128元，同期武汉市商品房平均售价为每平方米2353.4元，地价房价之比为0.479：1,远远高于公认的合理标准，仅从该比值来看，2003年的武汉房价显然被严重低估了。相比2002年，2003年武汉市平均楼面地价上涨了18.81％，但2003年的武汉商品房平均售价只比2002年上涨了7.3％，可见，武汉市房价涨幅远低于地价涨幅，这也为日后房价的上涨埋下了伏笔。2004年武汉平均楼面地价为每平方米1259元，同期武汉市商品房平均售价为每平方米2667.64元，地价房价之比为0.472：1,与合理的比值0.33：1仍有较大差距，表明2004年武汉市商品房价格仍然被严重低估了。
或许正是看到了武汉房地产巨大的发展潜力，2005年境外地产大鳄世茂、瑞安、和记黄埔相继在武汉拿地，年初，受鹦鹉洲地块带动，武汉市平均楼面地价达到了每平方米1845元。随着埠外地产企业的蜂拥而至，武汉的土地价格会在竟拍中不断攀升，地价升高，势必推动房价刚性上扬。
建安成本使房价上涨2％~3％
建安成本也是商品房价格的主要组成部分，一般占房价的32％~39％，其中建筑安装工程费占建安成本的90％，而基础建筑材料费用又占整个建筑安装工程费的70％。依照这种比例关系，基础建筑材料每变动10个百分点左右，房价也就会跟着变化2％~3％。基础建筑材料主要指钢材和水泥，其次是油漆和涂料等。
2003年，全国房地产开发完成投资突破一万亿元，比2002年增长29.7％，是1995年以来增长最快的一年。投资增长速度过快，使水泥、钢材等基础建筑材料价格一路飙升。2003年湖北钢材价格一、二、三、四季度涨幅分别为7.7％、8.8％、21.5％、26.7％。2003年底，武汉市螺纹钢价格高达3700元／吨，比上年11月上涨54.17％。建材价格的上涨对房价的上涨起到了推波助澜的作用。2004年，武汉房地产投资依旧增速不减，导致建安成本居高不下，其中钢材价格高达4000元／吨，水泥价格高达400元／吨。据调查，2004年武汉市商品房建安成本占到了当年房价的近45％，从这点看，2004年武汉的房价也被严重低估了。
统计显示，2005年上半年我国房地产开发投资同比增长23.5％，同期武汉市的增长幅度更是高达40％，预计武汉市2005年钢材等建筑材料的价格将上涨10％左右，建安成本预计上涨3％~5％，这将推动武汉房价上涨2至3个百分点。
节能使房价上涨50~70元／平米
商品房相应的设计、配套成本也会因品质提高而增加，前期的规划勘测设计、可行性研究，后期的园林景观制作和绿化等的投入必须加大；此外，新材料、新工艺、新技术的使用一定程度上也加大了房地产开发的成本。比如，从2005年1月1日起，新的住宅建筑工程必须符合节能设计标准，这将使房屋建设成本每平方米上涨50~70元。
营销成本、管理成本、资金成本及各种税费同样是商品房价格的重要组成部分，这些成本也会转移到房价上，必定导致房价的上涨。例如，融资成本会因我国进入新的加息周期而相应增加。
影响商品房价格的因素是复杂的，是多方面的，但根据商品经济价值规律的作用，开发成本决定着商品房的价格。仅从土地成本和建安成本来看，2003年、2004年武汉市商品房价格显然被严重低估了，因而，随着武汉市土地成本和建安成本的上升，武汉市商品房价格上涨已成必然，今年二季度房价依旧上涨，突破3000元每平方米就很好地说明了这一点。当然，宏观调控下武汉房价的上升将是稳步的、持续的，“新政”下的武汉楼市将会更加平稳健康地发展。