住宅地价上升动力仍强

这份报告的撰写方是中国土地勘测规划院地价月度调查分析组，作为国土部的智囊机构之一，中国土地勘测规划院每季度还会发布一次全国主要城市地价监测报告。

这份“2013年7月地价月度调查分析简报”认为，上半年楼市的高位运行，加强了房地产企业对于楼市的后期向好预期，带动了土地市场的升温。

报告以上海为例称，上海土地市场上半年吸金703.78亿元，同比去年大涨373%，其中，今年3月至6月，上海土地市场的出让金额都突破了百亿的大关，这与去年同期相比反差巨大。

北京土地市场的热度也大抵如此。中原地产市场研究部总监张大伟表示，北京7月土地出让金达到206.22亿。今年前7个月，土地出让金合计为870.46亿，而2012年同期仅仅是238.5亿。

“在库存压力减小、资金充裕的前提下，房企拿地的热情较高，特别是一线城市的强大消化能力，更是吸引了大批实力强劲房企的土地储备意向。房企拿地的目的已不局限于备战企业的后期开发，也支撑着拿地抵御资金贬值的长期发展规划。”上述报告称。

企业拿地意愿增强，土地价格则可能被继续推高。上述报告认为，楼市在“国五条”的影响渐消的背景下，其房价并未出现松动。部分城市住宅市场新房提价行为有所显现，二手房市场也在供不应求的情况下出现议价空间压缩、跳价上涨的现象，上述表现都加深了住宅地价持续向上的预期。

张大伟也表示，对于北京来说，非住宅类的经营性地块，整体竞争程度可能会降低，但住宅类地块可能会竞争依然激烈。

这种背景下，高溢价地块也开始增多，市场担忧是否会进一步推高房价上涨预期。国土部数据显示，今年上半年异常交易地块数量环比、同比增加明显，截至2013年6月30日，二季度上报异常交易地块115宗，较上一季度增加36宗，增幅为50.6%，与去年同期的50宗相比，数量大幅上涨。

不过，对于高价地块，上述报告则认为，一线城市在供需关系失衡背景下，土地市场的优质地块一经推出便创高价，正是体现了质优价高的市场经济运行规律。只要价格围绕价值上下波动在合理的区间，反映的是真实市场情况，便无需强行干预压制，否则容易干扰市场的正常秩序，引发后续的非理性反弹。

每年新增土地有多少用在住宅上

百城房价连续涨了14个月，而在影响房价上涨的因素中，地价的上涨首当其冲。“地王”与“鬼城”并存，正成为房地产市场分化的突出表现。商品房供给量的大幅增加离不开土地供应的支撑，而通常三四线城市的地价要远低于一二线城市的地价。 在中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强看来，房地产市场分化的局面短时期内很难改变，一些城市的发展观念盲目超前，造成的住宅库存需要大量时间才能消化。

但更重要的是，如何将土地供应与住宅供应之间的关系理顺。

“这是一个被忽视了多年的大问题。”陈国强说，国土资源部每年公布的新增土地供应量，数字都不小，但这中间有多少是用在了住宅上?

按照陈国强的统计，从全国看，这个比例仅为20%～30%。也就是说，每年新增的土地中，工业用地、商业服务用地等非住宅用地占据了大头。但是在美国、日本、德国、英国等发达国家，住宅用地在新增用地中的比例约为50%～70%。

理论上，住宅需求不足的城市，住宅用地比例可以调低一些，需求巨大的城市，住宅用地的比例就应该调高，但现实中看不到这样根据实际需求进行的调整。

在土地供应上，如何切分很重要。相关部门是否计算过，要控制房价需要供应多少住宅用地?很多城市的土地使用都热衷于建政府办公楼、建设广场，到底应该有多少来匹配居住需求?

中国社会科学院金融研究所研究员汪利娜也持类似的观点。在她看来，由于土地、住宅建设分归两个不同的部门，造成了土地供应规划与住房供应规划之间的脱钩。

“土地管理部门批地，靠的仅仅是各地报上来的数字，他们是否研究过各地的住房存量规模、实际需求、未来趋势?”汪利娜说，正是由于这样的批地、供地方式，助长了地方政府的土地财政，也让开发商到处囤地。

在汪利娜看来，政府部门总是不能给出透明的信息，比如一个城市的存量房数量、在售项目规模、分布状况、结构特点等信息，公众总是无法轻易看到。在市场出现了大幅波动的情况下，政府部门才会公布其中的一部分信息。而一些国家，每年都会公布住宅增长计划，告诉大家这一年要建设多少住宅，解决多少人的住房需求，大家看了心里就会有底。

而在我国，住宅用地在总体用地供应中占比本就不高，再加上相关信息的不透明，使得市场的预期总是看涨。