昨天，成都市房产管理局发布对成都房地产市场的最新判断：今年1-7月成都商品房交易均价为4060元/平方米，商品住宅均价为3677元，成都市房地产市场正逐步回归理性，市场呈现健康、稳定的发展势头。成都市的商品住宅7月与6月相比，成交量开始升温、商品住宅市场供求总量趋于平衡、住宅价格回归正常水平。并用详实的数据、图表，直观地对市场的变化进行了说明。

今年，国务院发布旨在稳定房价、控制投机的“国八点”房产新政。随后，国家七部委颁布了新“国八条”。房产新政之后，成都市房地产市场的发展状况如何？这是房地产业界和广大市民都相当关心的问题，为了让大家了解当前的房地产市场，成都房管局首次对当前的房地产市场进行了分析，得出以下几个方面的判断：

住宅价格回归正常

判断：宏观调控使住宅价格回归正常水平。市场稳定性提高，价格波动幅度开始变小。

分析：今年1-7月成都商品房交易均价为4060元/平方米，同比增长11.08%，商品住宅均价为3677元/平米，同比增长16.95%。从单月价格变化看，新政实施后，成都商品住宅价格同比增幅开始逐月下滑，从5月的21.93%下降到6月、7月的15%左右。最近两个月住房价格环比还略有下降，7月的商品住宅价格基本上回归到今年3月、4月的水平。从新政实施的效果看，目前的价格上涨态势已经受到一定抑制，政策的效果已经达到，市场逐渐回归理性。

对2002-2005年成都商品房及商品住宅的价格走势进行分析。从标准差指标和价格波动幅度指标变化情况我们发现：2002年、2003年的价格波动幅度较小，2004年价格波动幅度较大，2005年价格波动幅度开始变小，市场稳定性与去年相比有较大提高。

开发投资过快势头得到抑制

判断：房地产开发投资过快现象是当前政策调控的内容之一。从新政的实际实施效果上看，成都市房地产开发投资过快增长势头得到一定程度的抑制，对投资的调控目的已开始体现，这也是当前市场理性回归的表现。

分析：今年1-7月成都市房地产开发投资额达到247.95亿元，同比增长71.1%。开发投资额呈现逐月下降态势，5月房地产开发投资额为50.39亿元，6月为41.52亿元，7月仅为35.01亿元，房产新政对房地产开发投资的过快增势抑制效果明显。从商品住宅开发投资和新开工情况观察，也可以发现5月商品住宅的开发投资额和新开工面积均有大幅度上升，而6月在新政的调控作用下，同比增幅和环比增幅均有回落。

商品住宅成交回归正常水平

判断：今年以来，由于投资加快和房产新政的作用，使得目前的商品住宅供求关系趋于平稳。由于受2004年强劲的住房消费需求的刺激，商品住宅供应量增加迅速，市场供求关系发生了较大转变，去年较为紧张的供需矛盾得到了缓和；另一方面，由于房产新政的“降温”作用，使得需求得到缓和。通过供应量的增加和需求的缓和两方面稳定了当前的房地产市场供求关系，使房地产市场回归正常发展水平。

分析：今年1—7月成都五城区新建商品住宅成交量为335.31万平方米，同比下降16.07%。其中7月新建商品住宅成交量为43.02万平方米，同比减少16.58%，环比增长6.62%。7月与6月相比，在成交量上开始升温，房产新政带来的短期需求萎缩现象开始改变，市场重新回归正常。

住宅供求总量趋于平衡

判断：新增商品住宅供求总量逐渐趋向平衡状态，商品住宅供求结构正趋于合理。

分析：从近几年的新增商品住宅供求总量观察，2003年、2004年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，供应表现不足。而到了今年1-7月，新增商品住宅供应面积与实际销售面积基本相当，供销比达到1.054。在供销总量上商品住宅市场逐渐趋向平衡状态。

从各年度的不同户型区间的新增住宅与实际销售面积比率可以看出，2005年1-7月144平米以下户型段的新增住宅供应和实际销售比基本保持平衡；144平米以上户型属非普通商品房，由于政策因素使得供应量变少，从而供销比较小。整体看，2005年的144平米以下的普通商品房的供求基本平衡。和2003年、2004年相比，成都的商品住宅供求结构正逐步趋于合理。而从普通商品住宅和非普通商品住宅的供销比重上看，2005年普通商品住宅的供销比重均变大，而非普通商品住宅则变小。说明目前的我市商品住宅供求结构与国家调控目标方向一致，结构正趋于合理。

注：同比：即和上年同期相比；环比：即与上月比。