“任总，我们下次再找个机会慢慢聊。”在《新地产》和《中国房地产报》等媒体主办的“北京楼市何时走出观望”论坛结束以后，意犹未尽的易宪容转头对任志强说，华远集团董事长任志强笑笑点头。在长达两个小时的论坛对话当中，任志强和易宪容唱起了对台戏，除了“任总”和“易先生”的尊称之外，二人之间在观点上没有达成任何一致。而这也是宏观调控后，民封房地产“唱空”旗手易宪容和“唱多”旗手任志强首次面对面观点交锋。

　　相比之下，其他到场嘉宾，大名鼎鼎的潘石屹、北师大教授董藩，以及北京中原经纪公司总经理李文杰倒变成了配角。董藩戏称“房地产已经彻底娱乐化”，主持人莫春则套用因超级女生而风靡的新兴词汇“PK”以形容这场精彩演出。而热闹之余，众人观点交锋频繁，直言指出中国房地产目前现存的诸多弊端，话题围绕近期饱受争论的取消期房预售、何时走出观望以及土地等问题展开。

　　PK精选：

　　【易宪容】：刚才任总的观点，他把刚性的需求当作一个刚性的需要。很简单，住房产品等等东西如果是无偿提供的时候谁都需要，比如给你一个房子，给你1千平米、500平米你都要，不管有没有能力购买。我们现在一个基本概念往往把这需求跟需要混淆在一起，混淆来讲就是你的欲望多少，不要钱给你，任总刚才讲了刚性的需求就是需要。

　　【任志强】：我现在统计的数字是实际需求，因为已经分户了。如果不是刚性的需要的话就不分户了，我现在告诉你是已经分出来这么多户，而且是独立的住房、独立的户，这是调查的结果，如果不是买的房子也得租房子、借房子。

　　【易宪容】：刚性需求是什么东西？你有没有支付能力。

　　【任志强】：为什么非得买，我租不行啊？

　　【易宪容】：租也可以啊，所以一个根本的东西，你租也可以，你买也可以，一定要有能力，你租有没有支付能力？买有没有支付能力？如果没有支付能力就不是需求，只是一个欲望。

　　我现在说明一个问题，讲北京房价问题，我有几个基本观点。第一条，政策是什么东西？政策是一个利益关系调整。政策既然是一个利益关系调整，政策刚刚出来利益关系是不是马上就可以转化为利益关系的问题呢，所以政策的调整肯定是一个滞后，或者三个月或者半年，所以宏观经济调整都滞后，马上出来就反应了，这是一个观点。大家现在不买房子了，我反应过来不要观望了去买吧。

　　第二，民众买房子是政府告诉他们去买、开发商告诉他去买？是自己决策。我现在民众现在都清清楚楚，很简单，一个人买就是刚才任总讲的，一点点钱就买一个房子，你说马上要观望了我房价要升了，我政策不调整了赶快去买房子吧，不会的，政府也不可能告诉他。所以民众买不买房子，他怎么决策肯定是根据自己的条件、自己的情况去做决策，所以开发商怎么去炒作没有问题。

　　【任志强】：原来不是说房价炒高都是开发商炒的嘛，按照这个说法不是开发商炒的了？

　　【易宪容】：第三，现在开发商一个基本的观点就是土地是稀缺的。你要知道经济产品哪个东西不稀缺，没有稀缺就没有经济，经济学最基本的概念就是稀缺。从我们现在北京的土地来看，我认为北京的土地是无限供给，怎么说呢？他可以向公众延伸、可以向平民延伸，这是很简单的道理。我们画一个圆，半小时的半径，你的公共交通比如我们画一个圆，这没有问题。

　　第四，民众购房子要不要观望？现在很多人都说赶快买吧，买卖还没上涨，但是历史的今天永远没有用，大家2000年买股票说都会涨的，现在跌的一塌糊涂，如果说历史经验没有什么用，民众只能根据自己的情况，如果我有钱我就买房子，如果没有钱的情况下为什么一定要听开发商说你买房子吧。　　

　　【易宪容】：第五，房价到底升到底跌是谁的决定？住房产品为什么这几年价格一直是快速上涨，什么原因？关键的原因就是，房地产市场来讲要是非市场化的市场、产品化的市场，这种情况下来讲房地产商控制要素的人完全可以控制房地产的价格，特别是住房是什么东西？是不动产，而且都是一个个个性化的产品。如果说某个企业、某个人控制了这种要素的情况下，特别是他这个企业是有支持的情况下完全可以把价格一直炒下去。为什么价格没掉下来？所以现在关键的问题来讲为什么房价会走的这么快？最大的一个根本原因就是很多开发商利用不是自己的钱，他用的租金是无成本租金、低成本租金，所以他就是要把价格这么样做，你就是要跟着我走，所以这种情况下民众一定要把自己的动机想清楚。

　　第六，政府对住房的责任在哪里？无论是社会主义国家还是发达的社会主义体制国家，每个住房政策的宗旨就是提供给民众按照、舒适、可以承担、可以购买的住房，我们社会主义国家政府的职能肯定比他好，所以我们的民众要买住房，就相信政府用政策调整的方式提供给你可以买得起的房子。假设我们的住房80％的人都买不起的情况下这个市场完蛋了。

　　【董藩】：我来评价一下他们刚才的这个争论，易老师讲到土地可以无限供给，这个是不可能的。

　　【任志强】：也是荒谬的。

　　【董藩】：我给出两种解释，一般产品的供给曲线是明显倾斜的，但是房地产特别是土地，是倾向于垂直的，也就是说严格受制于城市规划的限制。第二，严格受制于建筑密度和建筑容积率的限制，这个地方只能出这么多再多的就麻烦了。

　　【潘石屹】：空中不让发展，这是容积率。

　　【董藩】：我们这些人之间观点互相都很熟悉的，空置和过渡消费的问题，开发商卖了房子之后有的人买不住，那不叫空置，那是消费领域的市场，不要拿消费领域来考虑，这是过渡消费，浪费问题。

　　【任志强】：不一定浪费，人家买古董也搁在那儿。

　　【任志强】：美国人50岁以上开始卖房子。

　　【易宪容】：需求问题今年上半年有一个基本的土地数据，消费信贷来讲增长速度35％以上，今年上半年来讲仅仅1千多亿等于增长20％多一点，所以现在有效需求已经下降了，不是说现在的需求是旺盛的。去年是35％，今年上半年是20％多一点。

　　【任志强】：前年是69，去年下降到35％，去年已经说大幅度下降了，没有需求了，可是去年的房价还在暴涨，这个数字是原来的基数关系。

　　【易宪容】：这几个方面的因素，调剂性需求下降了。

　　【任志强】：一个因素是我自己有钱了，银行提利息以后是提前还贷，这么多的提前还贷说明不是我没钱才贷款的。

　　【易宪容】：还有一个最简单的，加利息0.2，整个网上就炒的一塌糊涂，为什么？大家没有钱买房子，加几十块钱大家都担心得不得了。