发布时间：2013-9-18来源：亿房网
“以房养老”迅速引发热议。记者在采访中了解到，在《意见》发布前，“以房养老”全国已有多地自发尝试，效果均不理想。中国社科院社会政策研究中心副主任杨团建议，“以房养老”政策实施前应该充分调研。
试行“以房养老”陷尴尬
记者了解到，2011年末，长春一家银行尝试推出“养老按揭”，规定养老人(借款人)须年满55岁，贷款金额根据房屋价值和养老人合理需要确定，累计贷款金额最高不超过抵押房屋评估价的60%，且每月实际支付养老金不超过2万元，贷款期限最长不超过10年。为了控制风险，银行要求养老人须有两套或以上自有住房;如果仅有一套，并以该住房作抵押，则须提供“另有居所”的证明。
条件如此“苛刻”，其试行效果如何?记者昨日电话联系该行办公室一位负责人，对方无法给出明确答复。
另据媒体报道，在2007年至2011年之间，北京、上海、南京等地曾先后试行“以房养老”，但并未受到当地市民的普遍欢迎。尤其值得关注的是，上海公积金管理中心2007年试行“以房养老”模式，但真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。
多数老人表示不接受
将房屋抵押出去，换来养老资金，你愿意吗?14日，记者在广州100名60岁以上老人中展开“微调查”，其中73人明确表示“不接受”。
业内人士指出，由于房价高企，不少家庭都是父母付首付，儿女还房贷。老年人虽有房产，却未必能抵押出去。此外，囿于传统观念，老人将房产视为重要遗产，将房产抵押养老，下一代恐怕不能答应。
银行担忧“70年期限”
记者在采访中了解到，从技术角度讲，“以房养老”操作起来并不难，但之所以未在全国推广，不仅涉及老年人难以接受的问题，银行、保险机构还普遍担心抵押房屋70年产权问题。
“现有房屋产权70年，产权到期后如何处置，依然存在政策盲点。”长春某银行个贷中心一位负责人接受记者采访时说。该人士还提到另外一个顾虑：房价走势给银行带来的风险。“如果借款人无法如约归还贷款，银行就需要处置房产用于还贷。但如果房价下行，变卖房产所得资金可能还不上欠款。”此外，有些房屋的产权并不清晰，“老人去世后，子女再纠缠，不搬出去怎么办?”
实际操作困难重重
其实，“以房养老”模式在欧美以及亚洲的新加坡、韩国和日本等都是较为成熟的做法，但是“以房养老”模式仍然占比很低，只是一种可以选择的养老方式。
据公开的资料显示，2007年幸福人寿筹建时，这家保险公司就设想未来的主营业务将是 “住房反向抵押贷款”(又称“倒按揭”).
据悉，当时幸福人寿的设想是：老年人可以将自己唯一的一套住房抵押给保险公司，并从保险公司那里获取养老金，直到终生。
时至今日，这项业务仍没有在幸福人寿实施，同时这项业务暂时也没有在国内任何一家保险公司有实施。
幸福人寿一位不愿具名的内部人士在与记者交流时坦言，主要是由于风险太大，而且觉得当时不是特别成熟，所以没有做。他表示，“面临的困难也比较多，例如房屋产权、房屋估值等方面都有困难，此外还有遗产纠纷等问题。当时也经过比较深的论证和探讨，但是具体来操作起来的话，都有很大的难度”。
对于保险公司开展“以房养老”这一类业务，他表示，保险公司要真想做这一块业务，相当于保险公司完全要介入房地产风险，风险敞口也放开了，其风险确实比较大。同时，保险公司拿到房子之后，面临很多的事情，包括管理、物业等方面的问题都需要有专人去处理。此外还包括监管方面也有难度，现在的监管主要是保险公司偿付能力监管及公司治理的监管，而当保险公司开展“以房养老”这项业务之后，如何来计算其偿付能力也是需要解决的问题。
还需制定具体政策
事实上，对于保险公司开展“以房养老”业务仍有很多问题待解，比如房子的合理估值，再有保险公司接手房子之后如何管理，以及保险公司开展这一业务之后，如何来评估其对偿付能力的影响等问题仍需要进一步探讨。
或许，这些问题在明年将会明确。据了解，明年一季度将由保监会牵头出台具体政策。
虽然幸福人寿在其成立至今并没有开展“以房养老”业务，但是其依然在努力。
9月14日，中房集团和幸福人寿的前董事长 (现为幸福人寿的监事长)孟晓苏通过表示，他所建议的“反向抵押养老保险”是由老人自愿参与的商业保险，抵押房产后仍继续住房，又根据房产价值每月领取给付金，他主张首先用于无子女老人和失独老人。
他认为，通过这种方式老人不仅继续住房，月入还比收房租高五六倍，中国有2000万无子女老人与失独老人，这种保险能助他们安度晚年。
事实上，在2011年北京市民政局发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》中就提出，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展 “以房养老”(住房反向抵押贷款)试点业务。但从目前来看其效果并不理想。