发布时间：2013-9-18来源：广州日报
随着上半年地王频出，房价再次成为大众关注的焦点。历经多次调控之后，在广深两大一线城市高企的房价之外，珠三角二、三线城市的房价到底该何去何从?带着这些疑问，记者搜集了2010年~2012年珠三角除广深外7个城市的房价变动情况，数字背后，显露出一些值得深思的现象。
数据显示，2010年，7个城市的一手住宅均价相对上一年涨幅多在20%左右，其中涨幅最大的前两名分别是佛山的27.2%以及江门中心城区的31.7%。而到了2011年，7个城市的涨幅降到了10%上下，涨幅最高的是肇庆城区、惠州城区，但也只是在16%和15%的幅度。而到了2012年，这7个城市的均价涨幅则一路滑落，7个城市中有6个同比出现负增长，其中跌幅最大的是珠海主城区和中山，分别都下降了10%以上，唯一保持正增长的是东莞，但也仅仅增长了1.2个百分点。
梳理这3年来房价涨幅的剧烈变化便可以发现，房价调控不断加码，随着广、深、佛、珠等城市开始实施限购措施，其他城市也通过各种方式调控高房价，并加大了保障性住房建设的力度。尽管存在统计口径、区域上的细微差别，但从各城市纵向的均价涨幅这一指标来评价，楼市调控的成效已然十分明显。
专家解读：住宅地产的蛋糕正在缩小
广东省房地产行业协会理事赵卓文表示，在2010~2012年的3年间，影响房价变化的不仅仅是限购。2011年“国八条”实施，2012年经济增速放缓，再加上各地开展产业结构调整，这些都对房地产的影响都很深远，所以这3年房价的变化很大。
同时，他也认为这一情况与一些既定的经济规律有关。一个经济界的说法是，人均GDP达到8000美元以上，人均住房面积超过30平方米，住宅的需求会下降。“从珠三角几个城市来看，有些城市的人均住房面积已达36平方米，这几年不管房价是否增长，但成交量是在缩减的，2009年是高位，2011年、2012年，成交量往下走，住宅房地产的蛋糕正在缩小。”
最新数据：上半年楼价又有抬头之势
尽管2012年7市中有6个均价下跌，但进入2013年后，这一趋势可能又遭到反转。广东省房地产协会的报告显示，今年上半年，广东商品房销售面积为4221.41万平方米，同比增长41.8%，虽然销售量的单月增速呈现逐月回落走势，但从销售均价走势看，上半年全省商品房销售均价为9075元/平方米，同比增长12.7%。广东省房地产协会相关课题组认为，今年上半年广东房地产市场整体活跃，商品房销售畅旺，销售均价涨幅趋于平稳。
还有个别珠三角城市公布的上半年的成交数据也支撑这一结论。例如据东莞当地媒体报道，2013年上半年东莞房价总体呈现出上涨势头，住宅成交均价为8699元/㎡，同比上涨5%，创历史新高。同样，佛山市住建部门公布的上半年一手楼住宅均价同比上涨4.9%。
而从成交套数和面积上来看，佛山上半年一手住宅均同比猛涨了接近五成。此外，中山上半年的市场也有回暖迹象，上半年的一手住宅成交套数和面积同比均大涨了六成多，房价也稳步上升，今年上半年一手住宅均价为5636元/平方米，同比去年上半年上涨11.2%，6月份创出的5736元/平方米的均价，也是2011年中山实施限价以来房价的最高值。
从珠三角这几个主要城市来看，无论是均价还是成交量，2013年上半年都一扫去年颓势，开始止跌回升。
专家解读:惠州爆冷门是因“洼地”效应
为何惠州的房地产市场成交量如此火爆?赵卓文表示,这是因为惠州地域大,产品多元化,而且有真正的买家支撑。“惠州临近东莞、深圳,但楼价远低于这两个区域,洼地效应非常明显。因此,不少深圳人、东莞人选择到惠州置业。同时,惠州与深圳、东莞的交通非常方便,也让深圳、东莞购房者没有后顾之忧。”
同时,惠州的楼市产品非常多元,尤其是旅游地产发达,许多大型开发商都选择来惠州开发高品质楼盘,这些产品吸引包括珠三角在内的全国买家,很大程度上拉高了惠州的房地产成交量。
观点:珠三角一体化模糊城市边界
记者注意到,无论是广州人去清远、佛山、肇庆买房,还是深圳人前往惠州置业,在珠三角一、二、三线城市之间,居住的行政边界越来越模糊。
广州市社科院研究员彭澎表示,随着珠三角一体化进一步深入,交通更加便捷后,如果相邻地市间存在洼地和高地的明显对比,会有越来越多的人选择到异地购房。“高铁、城轨等快速交通,使得各地联系更加快捷,比如广州的购房者到江门也才40分钟。”
黎文江则对记者表示,珠三角一体化进程加快后,城市的居住边界正在逐渐消失。“珠三角一体化,不仅缩短了人们的心理距离,也缩短了城市间的实际距离,加速了城市间的人口流动。”
数据说明
作为广东省经济发展先行一步的珠三角地区,相对粤西粤北地区房价较高,因此也是房价调控的重点对象。在考量珠三角二线城市房价走势这一问题时,记者去掉广州、深圳两个一线城市,而选取佛山、东莞、中山、江门、珠海、惠州、肇庆这七个二、三线城市作为研究对象。
不过,记者在搜集数据时发现,其中个别城市公布一手住宅均价的口径、区域有所区别,例如在均价计算范围上肇庆统计城区房价,江门仅公布新会、蓬江、江海中心城区的均价,惠州仅统计中心城区惠城区、仲恺高新区的均价。而珠海一方面只公布主城区均价,另外也不同于其他城市一年公布一次全年均价的做法,而是分上下半年一年公布两次均价。
除特作说明之外,本文各项数据均来源于各市统计部门、住房管理部门,以及各市《国民经济和社会发展公报》等权威官方报告。