张宏伟认为，从当前中国房企相继赴海外拓展业务的现状来看，虽然当前布局海外房地产市场具有一定潜在的市场风险，但目前有拓展计划的都是国内龙头房企，规模并不大，更多的只是测试市场反应，且大多数都采取与当地的发展商合作发展模式，风险并不是太高。但是，要进行规模化扩张势必会存在种种问题。

风险1

海外开发模式和中国不同

张宏伟表示，海外的开发模式和中国不同，国内房企需要因地制宜进行突破。中国房企基本为香港模式，各个环节只靠自己;而国(境)外大量使用金融机构，分几个层面来融资，中国开发商可能不适应。包括销售流程，包括对企业信用的控制。由于布局海外的基本为国内大型品牌房企，而大公司模式已经固化，就很难再有突破，在海外短期内也就难以有规模化扩张的突破。

国内开发商在国外进行项目开发时，容易因为不熟悉当地法律法规，不了解当地风土人情、文化、当地人的习惯爱好等而遇到诸多困难。一位在中介机构从事多年的专业人士分析表示，这也是导致国内开发商在国外只能按照中国人的喜好建造房屋的原因之一。所谓的考虑到中国人的居住需求只是其中一部分原因。

另外，在张宏伟看来，布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则，难以抗拒国际市场风险。如去年5月大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达的此次并购总交易金额26亿美元，包括购买100%股权和承担债务两部分。如果没有中国银行等的支持，万达也很难在国际舞台上施展收购的拳脚。

并且，政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海(境)外的最大阻力之一。在其他国家，政治上的不稳定性、税费制度的不同、汇率变动等均有可能成为中国房企布局海外的障碍。

风险2

当地房地产市场购买力有限

“当地房地产市场购买力有限，不一定像国内那样具有买房投资的市场氛围。即使依靠‘绿卡’将国内资产进行转移的购房者也会存在一定市场风险，投资客投资海外不一定就非常可靠。”张宏伟补充说道。如美国政府正在加紧追查公民的海外账户和海外资产，一旦被查出在海外藏有资产，户主将被施以重罚。美国政府此举对华人影响也非常大，部分华人为“保财”弃绿卡。由此可见，海外房产投资不一定是投资者资产转移、投资转移的好途径，投资客应综合考虑各种因素再做决定。最后，张宏伟认为国外以购房进行居住的习惯不如中国，在销售环节上国外房地产市场复杂得多，如何把控好国外当地房地产市场发展周期与特性，这或许也是各大出海的房企必须要考虑的问题。

张宏伟总结说，进军海外市场并不简单，如果没有充裕资金和开发模式、没有更好地了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海，但并不一定有好的收益。

2013年各大房企海外行动一览

房企 时间 海外动作

万科 2013年初 竞得香港港铁荃湾西站项目

万科 2013年 2 月 联合美国铁狮门房产共同在美国西部旧金山买下复升街 201 地块

万科 2013 年 4 月 与新加坡吉宝置业合作，开发位于新加坡东部的丹那美拉区一座共有 726 个单位的住宅楼

绿地 2013 年 3 月 正式签署相关合同，宣告将在悉尼市中心投资建设未来悉尼最高公寓楼—逾240 米的悉尼·绿地中心及配套商业和高星级酒店。

绿地 2013 年 10 月 收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目 70%股权

SOHO中国 2013 年 6 月 联手巴西 Safra 家族成员 Moise，收购了位于美国纽约的通用汽车大厦(General Motors Building)40% 的股权

万达 2013 年 6 月 正式向外界公布在英国的两项投资，总金额约 10 亿英镑，其中近 7 亿英镑用于在伦敦核心区建设超五星级万达酒店。

总部基地 2013 年 5 月 投资 10亿英镑改造伦敦东郊废弃已久的皇家码头，力求将其建设成一个“亚洲商务中心”

专家观点

多元化发展是房企国际化、品牌化的需要

早在十八届三中全会召开前，有专家预测在会议召开后，或存在房企融资开闸的情况。张宏伟表示，在未来3-6个月可能性较低，但是从长期看，随着利率市场化以及资本市场化，放开融资渠道是必然的。

这是否将影响房企出海的热情?张宏伟认为，未来房企进驻海外市场的只会越来越普遍。除了融资之外，房企还可在海外学习更先进的开发经验和模式，吸纳更多的技术。

多元化发展是房企走向国际化、品牌化的需要。目前房企在海外涉足的多为旅游地产项目，养老地产、产业地产等新兴的房地产开发模式在国内发展成熟后，也将可能在海外进行尝试，无论是产品还是国家以及区域的选择上，都将越来越多元化，张宏伟表示。对于一部分龙头房企而言甚至瞄准的可能是“世界500强”这个闪亮的招牌。

国内市场仍然更具投资价值

黄弼唯表示，在2005年之前，许多中国买家在海外购置房产的初衷是子女留学。因为海外房屋租金较高，考虑到子女留学时需要有家的感觉，不少人选择购置海外房产，以致后来有了“以房养学”的说法。而且，这个房产通过平时房租或者变卖后还能为买家带来不错的收益，一举多得。

随着国民对投资越来越重视，对资产的分配越来越讲究之后，投资已经成为中国买家购置海外房产的最主要初衷，而不是最初的留学或者移民。目前而言，东南亚国家的购房成本仍然要大大低于发达国家的购置成本。

内地房企的海外项目通常在户型设计上依然会按照中国买家的习惯和喜好，同时，对中国买家而言，对本国房企特别是知名度较高的房企通常存在一种情结，不少买家在海外置业时会首选内地开发商的项目。“但不一定是最合适的。”一位从业海外房产中介多年的专业人士提醒道，往往是本地知名度大的开发商所建造的房屋更吻合当地的居住习惯。

在专业人士看来，随着国家之间的无缝接轨，无论对于房企还是买家而言，国外房产市场仍然存在一定的吸引力，但是也要同时看到风险。张宏伟对记者表示，在中国城市化进程尚未完成的市场背景下，中国的房地产市场仍然会有至少十年的发展机会。当前中国房地产市场面临着新一轮的发展机会。“从机会成本及投资回报率的角度考虑，在新型城镇化的驱动影响下，尽管楼市会一直受调控的影响，但是，国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。”