“一个原因是部分大盘已经进入销售的中后期，这个时间一般也是力推商铺，快速套现的阶段；另一个原因是目前年底的调控加码，许多住宅房源取证困难或希望延期推出。而不限购的50年产权商业项目无论是取证还是销售，限制都相对较小。”一位房山房企的总经理告诉记者。

长阳良乡开卖商住

一直贴身竞争的长阳三个标志大盘——中粮万科长阳半岛、首开熙悦山、城建徜徉集都推出了商业地产。

长阳半岛的商业规模较大，主要由两部分组成，一部分是面积超过20万平方米的购物中心，已有超市准备入住；另一部分是近期一直在售的FUNMIX半岛V公馆，主推面积为50平方米—70平方米、层高4.2米的小户型商住房，总价120万元起，共有700多套房源。此外，FUNMIX半岛V公馆的底部还有大量中小型商铺待售。据销售人员透露，这些商铺的均价将不会低于5万元/平方米。

城建徜徉集力推的是100平方米—1000平方米的商铺，也有少量写字楼在售。其商铺分布在小区外围，分为两层。其中一层的商铺由于层高近6米，可以全部隔为两层，所以售价在6万元/平方米左右；二层的商铺层高相对较低，只能部分隔为两层，因而售价不到3万元/平方米。

首开熙悦山也将于近期推出底商，部分底商临近城铁，人流较为密集，因此比较抢手，据说已经有大客户表示希望整购。该项目底商的均价预计在4.2万元/平方米—5万元/平方米之间。

此外，位于良乡的旭辉E天地也在销售小户型商住房及底商；阎村的天恒乐活城，也拟在近期开推小户型商住房和社区底商。

小型商住 回报5%-8% 靠人气更靠区域

记者在FUNMIX半岛V公馆的样板间看到，50平方米的面积被设计成一半挑空、一半错层的小型办公室，可以容纳十余人办公。样板间内没有洗手间，也没有煤气管线，但销售人员表示，这种户型预留了上下水的管路。

“这种小户型办公间，对于有自住需求或小型商务办公需求的购房人来说都适合。但目前来咨询的购房人中，大都是想用来解决办公需求或出租，打算当住宅的非常少。”销售人员表示，很多购房人都计划购买多套。

事实上，使用商水商电、没有煤气、两梯20多户且只有公共卫生间是这类房源的主要特征，也是未来自住的最大障碍。

按某大盘销售人员的说法，这类小型写字楼是小微企业、个人创业用房及业主出租用房的很好选择，“我们评估过了，租金最低也能达到4元/平方米/日左右，一个月租金6000元，一年7.2万元。考虑到写字楼的租金会不断上涨，120万元的购房款最多只要十几年就可以回本，这还没有算上物业本身的增值。”

购房人王先生告诉记者，他是开网店的，以前在回龙观租了两套100多平方米的住宅，一套办公一套自住，但房租过高，所以干脆自己买这种商住两用的房子。

购房人刘先生则告诉记者，买这种小户型商住房主要是为了保值增值，“我觉得两三年内很难租出去。但房山现在有这么多新盘，未来入住的人会很多，将来总会有很多小微企业办公的需求，不愁租不出去，所以趁现在房价还不算高赶紧购买。”

对此，商业地产专家、RET睿意德高级董事王玉珂表示，应该辩证看待这一问题，“商业地产最重要的是买预期，如果预期有成长性，就可以投资。比如房山，高达60%的购房人都是来自城区外溢，未来会形成很大的居住规模，所以在这里投资商业地产会有较好的前景。但写字楼租金能达到4元/平方米/日，这未免有些夸张，可能未来很多房山临街商铺都难以达到这一租金水平，遑论写字楼了。”

王玉珂同时认为，小户型商住房的出租率能否保证，主要看周围是否有较完善的商业环境、大型商业中心以及产生商流的产业集群。从发展的角度来看，房山未来能够具备这些条件。但这类物业较为稳定的年租金回报率多为5%—8%，也即15年—20年有望收回成本。如果宣传中超过了这一指标太多，购房人需慎重考察是否能实现。

社区商铺 租金差10倍 选好租户再买铺

长阳作为规划中的CSD区域（中央休闲商务区），在未来将有较大规模的商业配套。不过，从目前来看，房山各社区底商的发展还处在很初级的阶段。

在前述入住率较高的几个楼盘中，记者进行了实地走访，发现目前社区底商中数量最多的是房产中介，其次是美容美发、小型便民超市，普遍缺少餐饮、银行、电信、健身房、宠物医院等常见的社区配套。

对于这种情况的形成，一位房山当地开发商表示，“主要原因是入住率还不够高，商户担心商流太小无法保本，不愿轻易开店。另外，这种状况也和部分小区的商铺规划有关，如银行要求营业面积至少500平方米，餐饮要求有排污通道和油烟通道，但目前很多商铺的面积过小，或设计上就不支持餐。另外，社区商业的成熟至少需要三至五年的涵养期，业主对于商铺的空置期要有一定的心理准备。”

不少项目的销售人员都对记者称，房山社区底商的租金可以达到8元/平方米/日，甚至更高。

对此，王玉珂表示，这一宣传也明显存在虚高，且不能一概而论，“社区商业的租金主要看商户的盈利能力。如果盈利高，再贵的租金也有人要。不同的商户对租金的承载力差距明显，即使同一栋商业里，零售业商户的可承受租金可能是餐饮、休闲类商户的10倍甚至更多。因此，投资者在计算投资回报时，一定要预先考虑好自己的商铺适合租给哪类商家，不能简单按照销售人员提供的最高回报率来计算。”

王玉珂认为，首创奥莱、FUNMIX半岛广场购物中心等大型配套对周围社区商业的经营成败作用巨大，“大型商业有固定客群，有强大的消费者聚集能力，对于周围社区商业有巨大的辐射作用，靠近这类大型商业的商铺基本是有盈利保证的。从长期来看，房山会发展成一个居住功能完善的区域，社区便民商业的配套必不可少，在这里投资社区商业是有前途的。”