发布时间：2005-9-8来源：中国经营报
７月底该市最新一次公开出让的６幅开发用地，有４幅因无人应价集体遭遇“流拍”，给热情的地产投资商平添了不少忧虑。
在辉煌和低谷之间，武汉的土地市场承载着太多的期望与重担，尤其是当这个急欲腾飞的城市已被某些舆论热捧为“下一个上海”的时候。
８月２５日，“２００５武汉旧城改造与新区开发招商推介会”在北京举行，１０个地产开发项目共４０００多亩土地登场亮相。但由于宏观调控的原因，国内楼市观望气氛四处弥漫，武汉市此举难免让人感觉时机不太适合。
“逆市”卖地 意欲何为？
“‘中部崛起’大势所趋，武汉巨大的发展机遇对地产投资商的诱惑不言而喻，在大家都觉得应该观望的时候，我们觉得有必要继续走出去！”武汉市城市规划管理局及国土资源管理局副局长张文彤日前接受本报记者专访时表示。身兼武汉市土地储备整理中心主任的他，刚刚带队从北京的招商推介会上回来。
按他的说法，以有效刚性需求为主的武汉楼市很健康，居住购房和投资购房所占比例分别为９３％与７％，不属于投资过热区域，不是这次宏观调控的重点目标。所以筹划赴京土地推介活动时，也没有太多的顾虑。
对有人质疑他们“是不是让上半年的胜利冲昏了头脑，没有意识到大市已发生逆转”的观点，张明确回应说，此类对外招商活动土地储备中心近几年一直在做，决不是因为某些单个项目的成功而头脑发热。
“招商推介活动实际上是在我们和投资商之间搭建沟通交流的有效平台，并不是直接去卖地”，张说，“知名地产投资商，特别是中国香港和新加坡财团，要做大量的项目前期研究，最后拍板时他们还是很理智的，不会看我们吆喝得够响亮才过来”。
他还透露，今年５月份以来，也就是宏观调控政策陆续出台之后，除了此前已正式落地武汉的企业之外，京、港、江、浙等地仍有众多企业前来考察。北京的招商推介会也吸引了京津地区１１０多家房企参加，他们普遍对本地市场稳健现状和可观前景表示认同，投资意愿还是很强烈的，这跟地产新政之下部分资金流向华中等地区的趋势也相吻合。
记者从另外的渠道得到可靠消息称，最近武汉方面也组织了活动，对江浙一带９家有良好品牌和实力的房企进行了巡回拜访活动。其中还特别为上海绿地集团举办了一次专场项目推介会。
土地集体“流拍”背后
尽管张文彤口气一派乐观，但上月底四块土地集体“流拍”给后市带来的沉重阴影，似乎仍然无法轻松回避。上海金丰易居房屋销售公司华中区及武汉公司副总经理袁玮成连续用了两个“罕见”来描述他的观感：这次“流拍”涉及项目数量之多，是２００１年武汉正式实施土地储备出让制度以来所罕见；７月１１日武汉有３１１家房企自动放弃年检，等于主动“退市”了。这也是本地市场上历来罕见的现象。
“这些地块发布公告推出时，市场反应还是比较热烈的，购买竞投文件的房企就有６０ 多家，交保证金的情况也不比以往逊色”，张介绍说，“最后结果不太理想，说明宏观调控政策出台后，市场和企业仍然需要一段时间消化，由此产生观望情绪也可以理解，并不意味着土地市场需求的疲软”。
但他更强调相关地块自身的特殊因素影响了房企的胃口。比如其中两个规模较大的地块，商业配套和公建面积都占到４０％以上，技术要求比较苛刻，大多数中小发展商感到缺乏把握。
不过，也有业界人士直指造成“流拍”的原因，是当地很多开发商手头资金都相当紧张，而且对市场前景感到迷惘。
袁玮成为记者提供了以下来自官方的市场数据：一是今年二季度武汉全市商品房供应量比一季度增加３８％，实际销售量则下降了７％，同时商品房空置率有所上升。截至７月２０日为止，全市待售商品房达７５９００套，以户均面积１００平方米的中等水平算，总量接近８００万平方米。二是上半年武汉个人住房按揭贷款新增了４５亿元，但是跟去年同期增加额相比反而少了１０亿元。
“我个人认为调控之后武汉楼市即使说不上遇到寒冬，至少也老老实实地吃了一回药”，袁说，“土地集体流拍，应该说是市场情况变化的明确风向标”。
外来投资仍是强心针
“不怕卖得贵，就怕买不到”——这是武汉地产圈内对过去两三年来土地市场火爆态势的简要概括。令人印象最深刻者，远的有２００３年天津顺驰、深圳金地及上海大华火拼武昌南湖西侧项目地块，争得不可开交，最后只好由金地与大华平分秋色，各得一半；近的当数今年２月底和黄、世茂、仁恒及浙江绿城为拿下汉阳鹦鹉洲地块进行的数十轮举牌大战，坚持到最后的世茂，为此付出了３１．５亿元的不菲代价。
不过，仅仅两个月后瑞安与和黄先后出击拿地时，拔剑四望，已经没有竞争对手的踪影，这时候调控风暴正好席卷全国。不知是巧合还是必然。这两家名副其实的港资大鳄携手上演了武汉卖地黄金档期的绝唱。
但由此断言持续高温的武汉土地市场已经走向低谷，未免过于草率。
就在记者此次采访期间，以南湖占地６００余亩的格林小城项目在武汉楼市一炮而红的金地，由分公司老总带队组织了一次各部门共同参加的考察地块活动。按该公司一般惯例，这是对有关项目考虑成熟，即将出手拿地的清楚信号。
“最近不少本地中小房企都找到我们商谈合作，他们或是有地没钱，或是对前景缺乏信心”，武汉万科营销总监汪能平称，“我们确实也希望尽快在市区内找到更多合适的项目地块”。此前万科在当地开发了四季花城和城市花园两个市郊楼盘，另外两个新盘金银湖西半岛和香港路项目也将在国庆之后陆续面市。
而据记者了解，目前在武昌积玉桥片区正在开发高层社区凤凰城的华润置地，并不满足于这个占地只有７０ 余亩的项目。“我们有足够的资金实力，不必依赖银行贷款，受新政策影响轻微，当然要在武汉做跟企业品牌和体量相称的进一步拓展。”华润置地武汉公司一位不愿具名的人士对记者表示。
按中原地产武汉公司给记者提供的《武汉市２００５年上半年土地市场分析》统计，今年上半年该市成功出让的１２块土地中，有８块被外地或有外地背景的企业获得，占成交项目总数的３／４。而记者也注意到，近年来出让价达１亿元以上的地块，基本上也都落入了外资或外地公司囊中。
由此看来，武汉本土房企实力偏弱，资本积累不足，大规模开发和抗风险能力普遍欠佳，易受楼市周期波动冲击。这大概是作为武汉市政府土地采购商和供应商的土地储备整理中心决意向外走的重要因素。
“这次带到北京的１０个项目，我们的计划是今年底或明年初之前，能够有一部分找到合适的买家”，张文彤颇有信心地向记者透露说，“现在已经有分别来自北京和香港的两家公司表达明确的商谈意向了，我相信反馈回来的有效信息会越来越多。”