根据国家统计局最新公布的70个大中城市住宅销售价格指数，1月份北京新建商品住宅销售价格同比涨幅自去年9月份以来，重新回落至20%以下，环比涨幅则连续4个月持续降低。二手房市场“降温”更为明显，1月价格环比下降0.1%，这是北京房价一年半以来首次出现环比下调。

根据链家地产市场研究部统计，2月截至25日，北京二手住宅成交4224套，较1月前25天和去年2月同期相比，降幅均超过45%。此外，2月二手住宅成交均价为29310元／平方米，环比微降0.7%。年底开始，北京楼市就呈现出“量跌价稳”的特征，二手房和新房都是如此。

分析师表示，成交量下降的部分原因是去年年初成交量较大，但更重要的是，北京信贷市场收缩使得购房需求入市的难度增加。部分城市频发降价消息和自住型商品住房集中入市，一定程度上也加深了购房人群的观望情绪。

由于受到限购等调控政策的持续影响，北京楼市的投资属性已经十分有限。比周边同品质商品房低30%左右的自住型商品房的价格，无疑对“刚需”购房者产生了巨大的吸引力。在“刚需”购房者作为市场主体的情况下，自住房、“刚需盘”受到更多关注，这或许将成为一种常态。除了自住型商品房启动网上申购引起购房者“蜂拥而入”外，不少“刚需盘”入市后成为“日光盘”的现象目前依然没有明显改观。

专家表示，二手房市场趋冷并不能说明楼市“拐点”的到来。北京楼市的供需矛盾依然存在，楼市未来的着力点更多应放在保障自住房如期入市、进一步增加“刚需”盘的供给上，才能真正稳住购房者的预期。

“1月和2月原本就是楼市成交的传统淡季，在此期间，市场也积累了充足的潜在需求。”中原地产首席分析师张大伟表示，从以往经验来看，政策对国内的楼市影响非常大。即将召开的全国“两会”若涉及房地产相关政策，将决定北京楼市的全年走向。 

香港

近期，香港房地产市场负面新闻频繁不断：屯门两幅住宅地块标价以每平方英尺2000余港元的低价售出，创下该地块十几年以来的最低价；元朗一楼盘最近一期的报价是每平方英尺约9200港元，而去年3月该楼盘的开盘价则高达每平方英尺1.71万港元。两者相较，降幅几乎以减半论，成交惨淡，热门地段流标，不一而足。其情其景，与1997年下半年以来的房灾前期有着惊人的相似。

与当年情势相似的是深广楼市。当年深广楼市晚香港楼市半拍。当香港房价暴跌之时，深广房价并不是同步暴跌，而是出现紧缩、滞胀、观望，只有少数先知先觉者降价促销，抛售，撤离。现在的情况也正是如此。据南方都市报报道，广州今年1月楼市环比虽然量价齐升，但涨幅减缓，十区两市同比价格下跌2.4%。而近日，据广州媒体最新的60个楼盘价格大调查发现，4个楼盘上涨，8个楼盘降价，多数楼盘按兵不动，而成交量均大幅萎缩。与去年同期价量齐升相比，已不可同日而语。

相信人们对于1997年下半年爆发的亚洲金融风暴带给香港楼市灾难性的后果记忆犹新：房价猛烈下跌，大量中介代理行关门，港人所购房产成为负资产的比例激增，惨况持续数年，房价竟然跌去60%，哀鸿遍野。最后导致社会不稳，出现大规模示威游行，特首被迫换马。

但很少有人研究那次香港房灾对内地房地产市场的影响。客观地说，当时由于内地的经济相对封闭，金融大鳄们无法像在东南亚国家和地区那样兴风作浪。房地产步入了长达十多年的大牛市。香港房灾在大多数人看来如同隔岸观火。其实，这个表象掩盖了一个事实：香港的房灾对内地的局部地区同样带来了近乎灾难性的影响，这就是毗邻港澳的深圳、广州地区。深广房地产市场在1997年至2004年数年间，一直与全国内地市场不同步：全国房价稳步上涨，而深广房价则是随着香港房价的下跌而不断地向下调整，寻求支撑。当香港房价从最高点跌至谷底、跌去60%之时，深广房价整体跌幅高达50%左右。以广州五羊新城著名的“八景”高尚社区为例，房价从万元跌至四五千元。

内地楼市重挫难逃，还有其深刻的内在原因。我们依然确定中国经济处于长期上升的通道之中。在经济长期向好、城市化没有完成之前，中国房地产的长期向上趋势也不会结束，但其过程也不可能一蹴而就。如股市牛市中会有小熊出现一样，已经走了十多年大牛市的房市、已经升了数倍的房价，出现一次时间超过人们预测、房价跌幅超过人们预想的大调整是非常正常的。房价短期升幅过快、国民经济增速跌至低谷、结构调整等等为楼市调整提供了内在需求，海外资本的撤离、人民币连续大幅贬值或许只是压垮骆驼的最后几根稻草。

暂且无法预测这次调整的长度和深度。但是历史的经验值得我们参考：首先“大涝之后有大旱”。股市可以从6200点跌至1600点，当年港房可以跌去六成，时间上看，当年港房调整到2004、2005年，长达六七年，股市更是从2007年至今尚在2000点附近挣扎；其次，各地调整应有很大差别。我们认为，一二线城市调整会相对小一些。特别是北上广深一线城市，有着全国性的巨大刚性需求，理应相对安全；其三，内地楼市与香港楼市有个时间差，如何利用这个时间差调整自己的策略，是开发商、银行、购房者、政府共同面对的紧迫课题。其四，丢掉幻想，准备斗争，不要心存侥幸心理。覆巢之下，焉有完卵。港房暴跌再现，楼市重挫难逃。五十步笑百步者必祸及自身。

杭州

近日，杭州传来部分楼盘大幅降价的消息，杭州天鸿香榭里每平米降价超过3000元，德信北海公园每平米降价4000元，还有楼盘降价幅度高达5000元/平米。一些市场观察者将这视为“崩盘”，并据此进而看空中国楼市。

“降价是非常理性的选择。”不愿具名的杭州开放商王先生说。2013年底万科和滨江地产已经低价入市。”王先生认为降价的本原因在于供求关系。据中原监测目前该区供求比高达1.8，开发商不得不展开激烈的价格战，预计后续还有楼盘会降价跟进。

在杭州，降价的并不止这两个楼盘，基本都在相对远的近郊，核心地段的房子价格依旧坚挺。“这次降价的楼盘量并不大，但是对人们心理上的冲击很大。”王先生 说，对于降价他早有预见，这一次开发商的降价行为也是早就准备好的，并不突然。“2014年地产的前景肯定是不好的，现在拿着现金，比拿着房子保险。”

没人能想到，富庶、宜居的杭州，这么快就出现了房子供过于求的现象。“2014年杭州商品房房源供应将创纪录。”易居中国之行总裁丁祖昱说。根据他提供的数据， 2013年初杭州库存404万平方米，消化周期仅5.5个月，年末库存则上升至738万平方米，消化周期大13.5个月，供求比达到1:0.6。2013 年杭州土地市场还上演了最后的疯狂，全年出让金高达1323.9亿元，可建筑面积2156.7万平方米，都是2012年的两倍左右，2014年还可21万套房源。

在丁祖昱看来，杭州楼市的问题是整个浙江房地产市场状况的延续，“先从温州开始(降价)，再到宁波，现在连最后的避风港杭州也都沦陷了。”杭州降价的同时，同在长三角的江苏常州也开始降价。在他看来，这些地方都存在房地产引发金融风险的可能。

供过于求的情况并不限于长三角。据国家统计局发布的数据，2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%，远远超越了住宅的销售增速。因此，从全国市场来看，存量压力在增大。

除4大一线城市当前存量低于1年前，其余城市均比2012年末水平高。根据统计，2010年后，二三四线城市每年的土地供应都大于住宅销售量，意味着这些城市可供开发建设的土地总量是每年持续增加的。其中二线城市中的大连、武汉，和三四线城市中 的唐山、哈尔滨、昆明、贵阳、长春等城市，都存在严重的土地可售面积过量问题。

除了土地供应外，城市人口的增长，也是决定住宅需求的关键因素。对于那些人口增长已经放缓，但前期土地供应过多的二三四线城市，未来房价下跌的可能性极高。

这一次降价的是北京、香港、杭州，那么下一次会是谁？