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【上期回顾】户已过款未付 房子到底该归谁?

忘记核实物业费情况——只能自己掏钱先补到

江岸区的小刘前不久买了一套二手房，刚搬进去住了没有1个月，物业公司就在他家门上贴出了“欠费清单”。上面显示此用户的原房主已经拖欠物业公司5年多的物业费，共计1600元。

小刘觉得钱虽然不是很多，但自己才搬进来，不能做个冤大头，当初在购房合同上可写明了，在双方交接钥匙以前，双方应办理有关物业的交接，包括物业管理，并结清相关费用，但由于小张觉得麻烦就忽略了去核实费用的问题，结果还是出现了拖欠物业费这个麻烦。

物业公司觉得这边钱数额较小，所以五年时间一直没有起诉原房主，又到收取物业费的时候，他们就在小刘家门口贴上了催款通知单，物业公司经理告诉小刘“我们不管你卖不卖房，我们只对房屋所有人进行催缴欠款”

无独有偶，武昌的钱女士也遭遇到这样的情况，买房时原房主承诺物业费、水费、电费、燃气费等费用没有任何的拖欠，钱女士也就没有去核实费用的具体情况。但后来入住之后却被告之拖欠了四年的物业费，共计7000多元。

钱女士找到原房主，原房主说那些物业费用是单位欠的，原单位黄了，他个人几年的费用肯定没欠，让她找原单位去，钱女士千方百计找到了原房东单位的留守人员，得知近些年单位效益不好，连开工资都难，公司员工几乎都离开了，当时相关事宜负责人早已联系不上了，最重要的是单位根本没有能力为钱女士补交7000多元。最后钱女士只得自己补交了这边钱，但她觉得很委屈。

律师说法：卖方应该承担物业费

律师认为，小刘和钱女士可以要求卖方承担拖欠的物业费，同时在使用房屋期间所拖欠的各项费用都可以要求卖方补交。转让房屋是遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与房产购买者无关。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三者。像他们这样的情况由于原房主所拖欠的物业费是基于原房主与物业公司之间的服务合同产生的，而在该法律关系中，并没有涉及到后来的购房者，所以他们没有义务支付部分物业费。房屋产权的转移不意味着债务的转移。物业公司应该与原业主通过法律途径解决。

第二个案例中，原房主让钱女士去找单位索要该部分费用是没有法律依据的，因为钱女士与原房东的单位不存在任何依附关系，钱女士没有权利直接找原房主的单位。

鉴于目前钱女士已经补缴了原房主所拖欠的物业费，钱女士追回该部分款项最好的方式是通过诉讼直接向原房主请求归还该部分费用，因为钱女士与原房主的合同中明确约定了：“房屋不欠物业费、水电气等任何费用，如果有陈欠物业费等，由原房主负担”，现在钱女士已经替原房主偿还了应该由原房主承担的物业费，钱女士就与原房主形成了债权关系，钱女士作为债权人要求债务人原房主偿还债务的主张应该获得法律的支持。

专家建议：交易前清算各种费用

专家提醒购房者，在二手房买卖过程中，买卖双方通常会忽略诸如物业、水电等费用的结算，所以为了避免这类纠纷的发生，购房者在购房二手房时，在确保房屋质量的同时，一定要先查清原房主是否拖欠费用。如有拖欠费用的现象应该要求原房主结清，最好是在买房交易前与原房东一起，把各种费用全部交清，并主意与水、电、煤气、暖气、电话、有线电视等公司落实，这样虽然很麻烦，但较为稳妥。

另外，买方也可以通过预留押金的方式避免发生此类纠纷。比如。买卖双方在签订合同时可以在合同中约定一定数量的押金，在房屋交付后，买方携带产权证到供暖、物业等部门变更合同主体，如果原房主隐瞒情况，房屋确有欠费，而原房主拒不补交时，可以用预留的押金交付。

笔者提醒：二手房购房最后物业交割起到至关重要的作用

从二手房的整个交易流程来看，虽然物业交割是购房的最后一个环节了，但是物业交割在其中起到至关重要的作用，如果此环节被疏忽，将会为您的未来居住生活造成比较大的麻烦，因此，千万要做到购房物业交割的做清手续。一般来说，在物业交割环节只要遵循以下四个步骤，将会给您带来极大的方便：

第一步，在物业交割前，需要通知出售业主腾空房子；

第二步，所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方都要在物业交割单上签字备档；

第三步，向出售业主领取房屋钥匙；

第四步，买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。

另外，在二手房的物业交验过程中，以下是需要特别关注的：

第一，水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续

这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。

第二，房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收

一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件