此前，长沙、杭州等城市的政府部门已知会当地房地产企业，强调限购松绑的可能性。体现出政策调整的端倪。另有分析认为，为避免市场预期的大幅波动，这种调整可能主要以定向指导的形式操作，而不会有具体的文件下发。

楼市一季度降温明显

今年一季度以来，全国楼市降温趋势明显，房价涨幅放缓，各地楼市分化明显。3月份，据权威数据研究的典型城市中，4个一线城市率先回暖，二线城市成交量则缓慢复苏。其中，15个二线城市新建商品住宅成交面积为824万平方米，环比增长43%。自2013年11月行情冲到阶段性新高后，二线城市成交量出现了明显下滑，15个二线城市成交在2月份几乎“全军覆没”。三线城市楼市回暖则较为迟钝，3月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为218万平方米，环比持平。三线城市成交回暖带有滞后性，有城市成交量甚至出现环比下跌。

对于今年各线城市走势，易居研究院认为分化是贯穿全年主旋律。一线城市房价整体下降可能性不大；二线城市将显著分化，部分二线城市如南京、成都等市场供求比较均衡的城市，降价可能性不大；而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等地降价风波不断，市场观望情绪累积，成交量将回落，房价预计也将下滑。

业内人士分析，面对当前楼市分化趋势，过去“一刀切”式的限购限贷等调控政策已难以发挥效果，因地制宜进行调控才是当前市场发展的要求。

对此，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹业表示，经过十几年的快速发展，当前住房市场主要矛盾已从过去的绝对短缺，转变为不平衡问题突出。在住房市场出现的新变化、新形势下，再采取“一刀切”调控政策已无必要，政府应对住房市场调控进行及时优化调整。但秦虹也明确表示，分类调控的难点在于要深入研究当地住房市场特点，准确预判市场发展的趋势和风险。如果判断失误就有可能分错类，调错方向，反而加剧市场的不平衡。

部分城市已“吹风”

限购政策出台于2010年4月出台的“新国十条”。如今，全国共有40多个城市推出“限购令”，以直辖市、省会城市和计划单列市为主。其中，北上广深四个一线城市的限购门槛最高，对购房资格的审核也最为严格。

作为本轮房地产调控政策的核心内容，限购政策的松绑与否曾引发广泛争议。但不少地方政府希望松绑限购。

此前有媒体报道称，继温州传出上报松绑限购的方案后，长沙、杭州等多个城市也于近日召开房企沟通会，政府部门将松绑限购的可能性知会当地房企。同时可能做出的调整，还包括降低二套房贷门槛。

分析人士指出，在限购政策推行之初，就已明确其属于“短期政策”。如今在推行了4年之后，市场上的投机投资需求已大幅减少，在部分区域，该项行政手段退出市场的时机已到。

从去年年末至今年年初，一系列重要会议传出的信号显示，未来在政策调整中，将更加注重市场化手段的主导作用。这种思路也被普遍认定为未来房地产调控的指导思想。

这种现象也引起业内的各方热议。

一线城市暂不调整

值得注意的是，在“分类调控”的指导思想下，“去行政化”的过程恐难以“一刀切”式进行，而更可能采取渐进式调整的原则。今年“两会”期间，住建部副部长仇保兴曾表示，今年将针对不同城市的情况实施“分类调控”，给予地方政府更多的自主调整权。

有分析认为，限购政策的调整只是针对部分供应过剩、投资需求被挤出的城市。

按照上述原则，类似温州、常州、贵阳等房价已出现下调、或被曝出空置率较高的城市，可能率先对限购政策作出调整。相比之下，对于供需关系紧张的一线城市来说，限购政策恐不会有明显松动。

另有观点认为，当前房地产市场走势低迷，“救市”诉求颇为强烈。为避免市场预期的大幅波动，这种调整可能主要以定向指导的形式操作，而不会有具体的文件下发。

放松限购或作用有限

限购政策自2010年4月出台以来，曾有部分二三线城市因楼市供给过大，成交低迷而尝试松绑限购，但在国家调控大基调下，多数城市松绑都被叫停。国家住建部部长姜伟新曾表示，楼市限购政策是行政色彩浓厚的办法，是不得已而采取的。

近日，由于一季度销售低迷，市场对个别城市将“松绑”的传闻开始升温。“温州已向浙江省有关部门递交了限购松绑的申请，省里找了房企开会，没有发声，仅仅是听意见，这个时候市场敏感。”浙江透明售房市场研究院院长丁建刚表示。

目前，广州、深圳官方并未就松绑限购表态。保利、万科有关负责人称，对政策预期是“稳定”的。

中原地产首席市场分析师张大伟表示，放松限购等措施可能会短期刺激市场回暖，很可能再次出现大跌。目前的下调更多是为之前持续多年的矛盾还债，如果经济不调整结构，依然期待用刺激政策拉动房地产，很可能作用有限。

取消楼市限购要有前提

如果一些地方酝酿松绑限购是在给开发商“打气”，那苦等降房价的百姓可就要“泄气”了。虽然温州房价出现了十几连跌现象，一些二三线城市也有开发商打折卖房，但这些都只是个别现象。限购政策下，全国热点城市总体房价持续在涨，只是涨幅有所放缓。据中国指数研究院数据，今年3月，全国百城住宅平均价格环比上涨0.38%，是2012年6月以来连续第22个月环比上涨，但涨幅继续缩小。业内人士表示，以限购为代表的行政调控还得继续发力，如果此时轻言松绑，房价必会迎来报复性上涨。

也有专家认为，限购影响会逐渐化解，而限贷影响则是致命。限购政策只不过是抑制市场需求集中爆发，或者后置一部分当前不符合购房条件的市场需求，而限贷政策则不一样，无论该城市有没有施行限购政策，如果当前没有信贷额度或者贷款利率上浮、审批周期拉长，都有可能直接影响市场成交量的表现。其实，在广大二三线城市，由于整体楼市已供过于求，在限贷背景下，即使限购令松动，也不可能对当地楼市供求状况产生颠覆性影响。截至3月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2%，同比增长16.3%，20个城市的库存量已创下了近5年的历史新高。其中，几个二线城市库存呈现环比与同比双双上升态势。除了高库存以及限贷的制约，楼市长效机制的不断推进也会让持有多套房成为一种负担，不动产登记、房产税的全面推开等都只是时间问题。

所以，在目前楼市分化背景下，限购令的放松确实有可能，但真正要让房地产市场实现稳定健康发展，需要的是楼市长效机制的推进以及用合理手段消化过剩库存，优化资源配置。