4月11日，国家财政部发行的280亿元国债遭遇市场冷遇，仅仅发行了208亿元。这对于号称"金边债券"的国债来说，简直是一件无法想象的事情。市场分析人士认为，这种现象的出现，一方面说明市场钱紧，另一方面说明国债的投资回报率较低，与目前市场上银行理财产品以及各种"理财宝"相形见绌，导致投 资者购买需求不足。

因为上述两种原因遭遇市场冷遇的何止是国债，就连房改以来一直扶摇直上的房价也在今年首次遭遇了"倒春寒"。随着今年2月份杭州市德兴花园率先打出每平方米直降3000元的横幅之后，包括无锡市、常州市在内的长三角地区城市已经打响了国内房价下跌的第一枪。紧随其后，从南到北，各地房价下跌的破冰之声 不绝于耳，就连一直被视为房价中流砥柱的一线城市房价也出现了松动。

房价下跌的破冰之声立刻引发了人们的高度关注，房价这是要去哪儿，房价拐点到了吗？种种猜测之声随处可闻，地产业各位大佬为此也是唇枪舌战，争辩得不亦乐乎。就在各位大佬辩论热闹之际，数据显示，包括一线城市在内的各地新房以及二手房的成交量大幅萎缩，有的城市一季度新房销售数量同比下滑了五成以上。 这个极为残酷的数据告诉我们，房价撑不住了。

房价何以在马年之春下跌，这是因为藏在房价之中的毒药开始发作了。

房价下跌毒药之一

资金分流

4月10日，国务院总理李克强在博鳌论坛上表示政府不会推出大规模刺激经济增长的政策，这让很多寄望于政府大规模投资拉动经济的国内外人士很失望。其中，最失望的当属地产大佬，他们当中的很多人寄望于政府推动新一轮城镇化建设，但是目前这种想法肯定是落空了。

今年以来国内资金面正在发生的迅猛变化，先来看看国人在投资理财方面想法的变化，记得今年2月份，央视证券资讯频道总编辑钮文新发微博指责"余额宝是 趴在银行身上的吸血鬼"，此文发表之后引发国内财经界热议。我们不一定认同钮文新的观点，但是一个不可否认的事实是，随着以余额宝为代表的各种理财宝的出 现，以80后为代表的职场主力军把投资理财的重点转向了投资门槛极低、变现容易、交易成本可以忽略不计的理财宝，而投资门槛极高、变现不易、交易成本高昂 的地产投资正在变成投资者眼中的"鸡肋"。换言之，余额宝不光是趴在银行身上吸血，还变相抢走了流向地产业的资金奶酪。

再来看看股市，虽然沪港通的具体实施日期可能还要等上6个月时间，但是考虑到港股的低价格以及高分红，对于偏爱稳健型投资的国人来说，港股无疑是一个追求稳健投资回报的好去处，这就意味着，一大批偏爱稳健型投资的国人资金开始准备向港股转移，这对最需要稳健型资金支持的地产业来说，绝对是一个晴天霹雳。

想想看，没有了这些主力资金的支持，房价能不跌吗？

房价下跌毒药之二

成本回落

对于建房的成本，地产商们总是遮遮掩掩，生怕国人知道了砸他们的家。不过，通常说来，建房的成本不外乎拿地成本、融资成本、建筑成本这三大项，那么我们来分析分析，今年建房的成本到底有哪些？

先说拿地成本，在前些年地产业火爆的日子里，各地不断爆出地产商争抢"地王"的消息，土地价格也是一路走高。为此，各地政府加强了土地供给，大量土地通过招拍挂的形式进入市场，这不但满足了地产市场对土地的需求，也压抑了土地价格的上涨。从去年下半年以来，除了北京市等一线城市之外，各地地产商争抢" 地王"的消息几乎销声匿迹，这意味着地产商拿地的价格渐趋稳定。

再来看看融资成本，很长一段时间，由于银行对地产商开发项目的贷款审批趋严，很多地产商为了满足地产项目对资金的旺盛渴求，不得不四处从民间举借高利 贷，融资成本年利息高达30%以上。不过，随着包括保险资金、信托资金、券商资管资金在内的各路战略投资资金看好房地产市场，向地产商提供资金的渠道日渐 增多，到达地产商手中的融资成本也就逐渐降低，目前，一线城市地产开发项目的融资成本已经低于15%，其它大多数城市地产项目的成本也回落到20%左右。

最后就是建筑成本了，这里又包括两大项，一是人工成本，一是建材成本。目前虽然人工成本仍居高不下，但是建材成本明显降低。从刚刚公布的3月份CPI 数据可以看出，周期性产能过剩导致的工业产品价格下跌依然是主趋势。今年1月份以来，受中国市场需求不足影响，国际市场铁矿石价格暴跌，铜价格暴跌，大宗商品市场熊气弥漫，致使国内钢材、玻璃、水泥等建材价格一日不如一日，建材成本呈现出大幅回落之势。

总体来看，今年以来国内建房成本明显回落，这就使得地产商有了敢于降价的勇气，因为降价不会影响地产商的既得利益，又能加速资金周转，何乐而不为？

房价下跌毒药之三

需求不足

看到这个题目，或许有人会不解，房子的需求怎么会不足，还有很多人没有房子啊？的确，是有很多人如今还没房住，但是我们在这里所说的需求不足指的是能够付得起买房首付的需求不足。

记者清明期间回了西安市老家，对当地人来说原先感觉很遥远的三环之内，凡是能够插上空建房的空地要么已经建成了，要么正在热火朝天地盖着。很多已经建 好的非常漂亮的住宅小区，放眼望去，夜晚没有几家的灯亮着，说明这些新房要么没卖出去，要么卖出去是被用于投资，尚未有人居住。

这种大量新房闲置的现象不仅仅发生在西安市，在国内大多数城市里，这种现象并不鲜见。记者曾经采访长三角地区一位地产商，他告诉记者，过去一个住宅小 区的销售速度为一年到一年半时间，现在是三年左右，有的甚至五年还没有销售完毕。而从统计数据来看，排除北京市等一线移民城市的因素，国内其它城市按常住 人口统计，平均每户居民所拥有的住房超过了两套。为什么以马佳佳为代表的90后能够喊出"90后不买房"的口号，因为父母已经为其买好了。

由此来看，经过了15年以来史上最大规模的建房运动，有能力买房的人基本上都买了，如今对于买房有需求的主要是新婚一族和新近移民到城市的国人，这些人希望买房，但是要积攒够买房所需的首付尚需时日。

自打中国迈向市场经济那天起，市场价格的涨涨跌跌就是一件再自然不过的事情。不过，房价似乎是一个怪胎，一直走的是只涨不跌的路线。走了15年之后，房价的量变似乎引发了质变，下跌表明了房价正式步入了市场化改革的正途。

多个城市开发商暗降新盘售价 房企销售压力加码

“从目前的市场大环境以及我们对2014年调控政策走势的判断来看，2014年的楼市成交量不可能延续2013年的上涨幅度。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，尤其在楼市库存高企的城市中，部分大型开发商已经开始“以价跑量”，争取快速清盘，回笼资金后撤离，从而加大对一线、二线城市的投资。

事实上，据中原地产研究部监测数据显示，4月份第一周，全国54个主要城市合计住宅签约套数为3.84万套，同比下调比例达到了32%，环比3月份同期下调比例为17%。

多个城市房价暗降

中原地产监测的54个城市数据显示，4月份第一周新建住宅成交面积合计187万平方米，环比下降31.7%，此前领涨的一线城市降幅接近五成。不包括清明假期，4月1日到4月4日，日均成交量较3月份日均值上升9.9%，市场表现仍属平稳。

事实上，据记者了解，杭州市房价首降后，常州市、连云港市、营口市等三线、四线城市加入降价大军，而北京市、深圳市等一线城市个别楼盘在3月份也开始暗中下调销售定价。

有房企内部人士向记者透露，北京市有些项目蓄客情况也不理想，无法达到以往推出房源量120%以上的客户到访量，甚至都不到70%，日光盘也存在水分，所以部分开发商已经开始倾向于“平价走量”，快速回笼资金。

事实上，大型房企非常善于抓住市场窗口期推盘，蓄客情况若不理想，将会根据蓄客量来调整销售定价或者开盘时间，以此保证业绩增速和企业现金流量安全。目前来看，北京市的刚需新盘已经出现“让利走量”的趋势。

此外，二手住宅市场表现同样不尽如人意。据中原地产指数系统数据显示，2014年3月份，六个城市二手住宅价格指数中有三个城市环比微跌，除已连续微跌4个月的北京市之外，上海市和天津市也加入了价格下跌的行列。

进入4月份以后，中原地产监测的六大城市二手住宅4月份首周成交面积合计89万平方米，为今年以来周均水平的第四低位，仅好于春节假期前后三周的成交 量。而从各个城市来看，仅广州市、天津市上周成交量较3月周均值出现上升，其余四地均呈现下滑状态，其中京、沪两地降幅较大。

房企销售压力增加

“4月份是房企冲上半年销售业绩最为关键的月份，2014年上半年房企的销售任务完成情况基本取决于4月份的销售业绩。”张大伟表示，相比扎堆三线、 四线城市的中小房企，深耕布局一线城市的企业大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦销售业绩下滑，股价就可能随之下挫，这给上市房企造成了一定压 力。

对此，多位业内人士也向记者表示，今年房企的资金链偏紧，而市场预期已经发生转向，三线、四线城市库存高企，难以快速消化；个别一线、二线城市取消了贷款利率优惠，北京市还有自住型商品房大量入市带来的冲击，预计一线、二线城市的楼市变化可能会出乎市场意料。

张大伟直言，从春节过后的这两个多月时间来看，当前房企与客户之间的博弈已经出现了微妙变化。在信贷收紧、自住型商品房供应等多个因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪浓厚，而房企“让利跑量”心理渐占上风。

息称福建省口头传达房地产救市10措施 放松限购

今年以来楼市疲软，各地频吹限购政策松动之风。杭州、长沙楼市松绑政策尚未落地，近日福建又传出拟出台《关于促进房地产市场健康发展的十条措施》的房地产“救市”十条措施。针对上述政策传闻，福建多家地产类上市公司在接受记者采访时反应不一，阳光城（000671）相关人士表示公司有望率先受益，也有公司称影响暂无法判断。

根据记者掌握的资料，“救市”十条措施主要包括以下内容：调整普通住房的认定标准，将原有由交易价格认定标准改为以建筑面积认定，认定面积为144平 方以下；放宽限购条件，调整二套房认定，规定限购住房类型不包括二手房，全省纳税及缴纳保险的限购年限调整为六个月，购房人已还清贷款的不计入贷款次数， 明确首套房认定不包括自建房、房改房、继承房和征迁安置房等；加大对首改房的贷款支持力度，首套房贷款率按照贷款利率八五折执行，首改房契税按50%缴 纳；加大对地产信贷支持，信贷规模与房地产投资与销售规模挂钩，扶持保障安居工程，扶持骨干龙头房地产企业；对预售价格不再进行强制干预等。

阳光城董秘廖建峰接受记者电话采访时表示，已获知相关政策的传闻。他说，阳光城首置、首改房的项目占八成左右，公司作为福建房地产行业龙头之一，超三分之一的土地储备、接近一半的建设项目都落在大福建区域，若确有相关政策出台，公司有望将率先获益。

同为福建房企的泰禾集团（000732）品牌副总监黄芳华则表示，仅从微博外围渠道等获悉相关传闻，至于对公司的影响目前尚无法确定。

有地产机构研究员表示，上述普通住房认定标准由价格改面积、不再干预预售价格等措施将促使本地优势地段小户型房产的销售价格企稳。放宽二套房认定，无疑将释放潜在购买力。

该研究员认为，李克强总理在今年3月的政府工作报告中已明确表示，2014年房地产行业的总体政策为“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房 和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。因此，今年不同城市之间出现差异化的调控政策已是必然。在此大背景下，福建出台 相关政策或将是大概率事件。

他同时认为，相关文件不大可能以红头文件的形式出台，相关政策的松动，可能会以项目审批实务操作的“窗口指导”形式出现。

楼市被曝限购政策松动 专家称北上广深救市可能性小

继温州传出上报松绑楼市限购政策方案后，长沙、杭州等多地也先后被传正在酝酿和讨论松绑限 购的可能性。对于房地产行业而言，在全国多地出现降价风潮、购房者观望氛围浓厚、信贷不放松的大背景下，地方政府酝酿"救市"被开发商寄予厚望。但业内人 士表示，地方政府或许会有"救市"的想法，但通过何种方法来实现仍有待探讨，且"救市"能否达到预期效果尚存变数。

"限购期限从一年调整为半年，首套房贷执行8.5折优惠"，近日网传南部沿海某省份计划出台针对房地产市场的"救市"政策。北京商报记者看到， 该政策原文是《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》，除了限购期限缩短、首套房贷优惠外，《措施》明确指出，"当地户籍居民"按"本省户籍居民家 庭"界定；"非当地户籍居民家庭"按"非本省户籍居民家庭"界定；"限购住房类型"不包括二手住房等等。知情人士透露，担心与中央"不出台短期刺激性政 策"文件不符，文件没有红头，不盖公章，以口头形式传达到各地，由地方政府结合实际情况进行落地。

上述政策虽未能得到最终证实，但这已不是国内第一个传出的地方政府"救市"方案。今年3月开始就有消息称，温州已将限购松绑方案上报浙江省政府，其后长沙、杭州等地也有限购松绑的传闻，近期常州、无锡也加入了政府要救市的传言当中。无锡当地一位房地产行业从业人员甚至向北京商报记者透露，具体政策这个星期就能公布。

"楼市限购政策已经实施多年，作为开发商来说当然希望政策取消。"一位二线城市房企负责人向北京商报记者介绍，开发商呼吁政府"救市"心切，房价下行压力大、库存量高、亟须消化库存的二三线城市尤为突出。

采访中，开发商及专家普遍表示，在全国各地楼市分化明显的大背景下，北上广深等供不应求的一线城市政府松绑政策以此"救市"可能性极小；而面临政策"放水"的城市多会集中在青岛、烟台、哈尔滨等库存偏高的城市，杭州、海口、温州等房价涨势持续偏弱的城市以及江苏省、广东省部分新城、开发区和未来 产业转移地带。"救市"政策则会集中在缩短限购年限、放宽户籍限制、放松二套房贷、加强对房企信贷上的支持、地方出台购房税费减免政策等方面。