自南宁打响地方政府救市第一枪之后，很快就有其他城市跟进。

4月以来，江苏无锡、天津等地纷纷出台楼市新政，通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段，希望为房地产市场松绑。不过，在业内专家看来，在信贷不放开的情况下，地方的救市作用有限。

日前，铜陵市政府出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》(下称《意见》)，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，新政策已于5月1日起实施。这是房地产市场分类调控政策的必然要求，被认为是地方政府楼市“微刺激”的又一表现。

《意见》主要涉及契税和公积金贷款等方面。在契税方面，凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭唯一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下)的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。

住房公积金贷款方面，在职工申请贷款资格认定上，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上；单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元；职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%；放开了住房公积金二次贷款的政策限制。

同时，适当放宽外地购房居民户籍迁入铜陵的条件，《意见》提出，外地居民在该市购商品住房，可凭房地产管理部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票、契税完税凭证办理户口迁入手续，改变了以往必须办理房屋产权证后方可迁入户口的限制性条件，但在办理房屋产权登记之前不得解除《商品房买卖合同》。

在缓解开发商资金压力方面也有相应举措。铜陵市住建委相关负责人说，除继续采取商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管方式外，适度增加预售监管资金拨付节点，提高拨付比例。

资料显示，铜陵市位于安徽省南部，是全国面积最小的地级市，在长江下游南岸，因铜资源而升级为市，为我国第二批资源枯竭城市之一。总人口只有70多万，市区人口不足40万，无论是市区还是市域经济，都与一个中等偏上的县相当。

铜陵市房地产市场管理处网站显示，截至5月5日，本月全市签约60套，备案53套，住宅成交均价5086.74元/平方米，商业成交均价9877.10元/平方米。

在销售排行上，本月共有9个项目有成交业绩，其中，恒大绿洲项目以22套的成交数力压当地诸多开发商，占据了成交量的四成以上。

根据该网站数据，今年前4月，铜陵全市成交套数为2347套，同比下滑了27%。《第一财经日报》记者根据该网站的数据计算，目前该市商品房可售套数超过1.8万套，若按照前四月平均587套的去化率，要消化31个月以上，而一般库存消化周期超过12个月就属于比较严重的情况了。

某市场分析师张大伟表示，像铜陵这样的三四线城市，本来就没有限购，因此要救市的话只能采取税费和公积金等手段。“这相当于全面救市。”

但张大伟认为，铜陵救市作用十分有限。这是因为，一方面铜陵的库存量相对比较高。另一方面，铜陵作为最小的地级市，又是资源枯竭型城市，本身人口总量就不多，“但对当地政府来说，这还是目前最有效的办法。”

如果按照当地的库存和人口总量，需要好几年才能消化完，这意味着接下来当地的土地市场将基本冰冻。

一个例子：南宁打响救市第一枪 政府积极辟谣否认称仍严格限购

日前，南宁市住房保障和房产管理局官网上发布了一则百余字的快讯，称从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左5市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

南宁为何在此时调整购房政策？这意味着松绑限购开始“救市”了吗？

“此次购房新政的出台，不是对现有调控政策的修改，而是北部湾经济区城镇体系同城化的一个实施步骤。”4月29日下午，南宁市住房保障和房产管理局副局长杨燮说。

对此，亿房网研究中心研究员郑军华表示：限购是今年开年以来各地一直在努力做的事情，尤其是温州、杭州、长沙这些库存大的城市，包括武汉也一度提出过分区限购的政策，但很少获得批准。在目前大多数城市房价仍在上涨的情况下，短期内全面放松限购可能性不大，南宁放松限购会试探中央态度，各地会观望，尤其是武汉，如果中央默许那么其他城市会跟进。预期下半年限购会有一定松动，会出现一个政策调整窗口期。

解读：铜陵放响“裸奔救市”第一炮意味着什么？

离开了房地产，城市建设怎么办？地方债务怎么办？甚至连公务员的工资发放，都会遇困难！因此，从铜陵公然打响第一炮开始，我预计至年底，会有几十个城市采取类似行动。不妨拭目以待。

近日，安徽铜陵市政府网站发布一则新闻，通过记者采访的形式，公布了一则重大楼市新政：市政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，新政策从5月1日起已正式实施。

这意味着什么？如果说上周南宁打响了放松限购的第一枪，那么完全可以说：铜陵放响了“裸奔救市”的第一炮。南宁的放松限购，只是房管局网站上发了一条小消息，而且百般扭捏的找了个借口：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》。

而铜陵，则是由市政府正儿八经的专门出台的一个文件。类似的一幕，曾经在2008年5月份至2009年上半年，在全国几十个城市，陆续上演，而 当年各地救市的政府文件，也非常类似铜陵的这个：《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》。其性质相似，皆是在楼市低迷期，地方政府明白无误、赤裸上 阵，进行托市、救市。

不妨看看铜陵救市的措施。其一，政府团购商品房。对未明确安置点的征收安置房、保障性安居工程住房等政府投资性住房，通过团购等方式筹集，原则上政府不再直接投资建设，比如可在条件相对成熟的商品住房项目中团购一批房源，作为征收安置房、保障性安居工程住房。

这一招以往也比较常用，政府出面购买商品房，增加了购房市场需求，缓解了开发商卖房压力。公正而论，这个措施值得肯定，当前很多三四线城市商品 房积压严重，政府也没必要建设很多安置房、保障房，团购是个好办法。之前传言的杭州萧山，给拆迁户以货币补偿，让他们去市场上购房，性质相同。更早几年， 常州和长沙宣布不再新建经济适用房，鼓励符合标准的家庭去购商品房，每户补助8万元(后来提高金额)。

其二，购房补贴契税。凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在铜陵市购买家庭惟一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下)的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。

这也是以往最常用的救市手段。2008年楼市低迷时，多地就曾抛出此政。2012年2月，铜陵的本省邻居、兄弟——芜湖救市也曾用此 招：2012年1月1日至2012年12月31日期间，在市区购买自住普通商品住房，给予所纳契税100%的补助……。地方没有权力减税，但可以进行财政 补贴。道理很简单，只有将市场救活了，地方政府才能获得更多的土地出让金和税收。正所谓：舍不得孩子，套不住狼。

其三，放松公积金贷款。内容有些复杂：可归为五点：一、个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上。二、 单职工家庭最高可申请贷款额度由25万元提高到30万元。三、将职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%。四、购二套房可使用 公积金贷款，其中部分首付比例降至最低为40%；五、职工家庭在有能力获得个人住房公积金贷款购买承租的保障性住房时，由政府给予其住房贷款实际支付贷款 利息50%的利息补贴。

商业房贷的政策决定权在中央，执行权在商业银行，而地方政府对于公积金政策却有一定的调节权。铜陵放松公积金的具体做法，让人眼花缭乱。我把它 归为上述五点，其中前两点比较常见。第三四点有些“越轨”，已超过中央政策框架。第三条越轨之处在于：当前，国家对于商业房贷的首付比例要求最低为三成， 只有一种情况允许二成：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以下的。而铜陵只要是首次购房，皆最低为二成

第四条越轨之处在于：按国家政策，1、二套商业贷款首付最低为六成，公积金个人住房贷款首付款比例不得低于五成，其中部分城市提高至六成，而铜 陵有条件的降至四成；2、国家政策是：第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途 仅限于购买改善居住条件的普通自住房。而铜陵所有二套房，皆可使用公积金贷款！

关于第五点：职工家庭在有能力获得个人住房公积金贷款购买承租的保障性住房时，由政府给予其住房贷款实际支付贷款利息50%的利息补贴。这一点 无可厚非，政府支持中低收入群体，可以理解。前些年，上海也曾使用行过针对部分群体的购房贴息政策。只是，政府必须把握尺度，因为部分困难群众，并无能力购房，为他们提供廉租房或公租房，是合适的做法，如果一味满足其购房奢望，就存在过度救助的可能，如果这些家庭的贷款还不了，则结局将会很难看。

其四，适当放宽外地购房居民户籍迁入条件。外地居民购商品住房，可凭房地产管理部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票、契税完税凭证办理户口 迁入手续，改变了以往必须办理房屋产权证后方可迁入户口的限制性条件，但在办理房屋产权登记之前不得解除《商品房买卖合同》。这条只是简化了流程，对于刺 激购房，作用微弱。像铜陵这类的欠发达的三四线城市，原本户籍限制就松，而且按国家新型城镇化的方针，中小城市户口或者完全放开，或者大幅放松。

其五，支持开发商。1、除继续采取商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管方式外，适度增加预售监管资金拨付节点，提高拨付比例。2、为增强确 认预售许可投资额度的可操作性，在申请商品房预售许可时，建筑物已经建至地面二层(含二层)以上，且已建成面积达到或超过地上规划总建筑面积20%的，视为符合商品房屋预售许可投资额度条件。

国家法律法规，对于房屋预售资金和预售标准，有一套明确的监管标准。比如，按照《城市商品房预售管理办法》，商品房预售应当符合下列条件，其中 包括：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。但在市场低迷之后，开发商也差 钱，所以适度放松预售方面的监管，或者说优化相关流程，能在一定程度上缓解开发商的资金紧张程度。多多少少，也算是给开发企业的一些实际或精神安慰吧。

最后，预测一下铜陵新政的命运。会否被上级部门叫停？会否被跟风？上一次，2012年2月，芜湖新政，因为给自住型普通住宅以契税补贴(包含了 二套房，步子迈得有点大)，几天后就遭遇被叫停的厄运。而更早些，2011年10月，佛山发文放松限购松绑，更是当晚被迫收回成命。但这次，应有不同。

前段时间，传言温州、杭州、长沙、福建等地将要救市，我曾分析福建不会救，长沙不敢救，杭州不会先救，最有可能应是类似温州这样的三四线城市率先站出来。前几天，南宁放松限购，我已撰文预测，不会被叫停；而天津滨海新区放松限购概率不超50%(还得观察一段时间)。对于铜陵，第一个跳出来全面赤 裸救市，虽然在公积金领域有“越轨”之处，但我认为仍不太可能被叫停。

从政策环境分析，中央允许部分城市放松政策，或者说适度救市。今年政府工作报告中首次提出“针对不同城市情况分类调控”，也即所谓的“分类调控”、“双 向调控”：楼市热的城市，实行紧缩式调控，楼市冷的城市，实行扩张式调控。而铜陵这类中西部的三四线城市，楼市不热，正如该市建委官员的表白：“近几年 来，我住房市场供需基本平衡，房价基本稳定，房价收入比基本合理。”

至于是否会被跟风，答案是确定的：一定会被跟风！2011年下半年开始，我国600多个城市，多数城市的楼市形态都跟铜陵相似：供应充足、供大 于求、房价平稳。今年的情况更严峻，三四线城市正在进一步降温。而这些城市对于土地财政的依赖度，却明显高于一二线城市。离开了房地产，城市建设怎么办？ 地方债务怎么办？甚至连公务员的工资发放，都会遇困难！因此，从铜陵公然打响第一炮开始，我预计至年底，会有几十个城市采取类似行动。不妨拭目以待。（来源：杨红旭博客）

房地产拐点已基本确立？楼市进入空间换时间通道

据经济参考报报道 传统销售旺季楼市继续“遇冷”，“五一”小长假全国54个城市总成交同比下降32.5%，北京楼市成交创7年最低，表明全国性的房地产市场拐点已基本确立，未来我国楼市将进入一个以“空间”置换“时间”的通道。

当 前我国楼市见顶回落，主要是终端住房需求萎缩和居民购买力过度透支这两个因素共同作用的结果。2012年我国城镇人均住房面积为32.9平方米，为 1998年的1.76倍，与部分发达国家基本持平，已实现了居住面积的跨越式提升。考虑到我国人口密度大而土地资源稀缺的实际情况，未来人均居住面积继续 大幅提升的空间已经非常狭小，且我国人口老龄化日益加剧，终端住房需求将陷入实质性萎缩。同时，过去十多年城市住房价格持续过快上涨，已经过度透支普通居 民购买力，加剧社会财富向一线城市、中高收入群体流动，限制普通居民购房能力提升，并明显影响到楼市去库存的进程。截至2014年3月末，我国商品房待售 面积达5.22亿平方米；前三季度全国房屋新开工面积为2.91亿平方米。未来一段时间，我国楼市去库存压力将会显著增大，房价见顶回落趋势已经不可阻 挡。

而楼市见顶回落将对地方经济治理提出新要求。一是“土地财政”不可持续。在楼市见 顶回落阶段，必将引发地方政府土地出让收入大幅减少，土地价格也会明显下降，“土地财政”模式将面临前所未有的新挑战。二是地方政府债务风险加快暴露。据 审计署公告，截至2013年6月末，我国地方政府负有偿还责任的债务为10.88万亿元，或有债务7万亿元，其中相当部分债务的偿还仍依赖于土地出让收 入。随着未来地方政府土地出让收入增长的减缓，地方政府债务风险暴露可能性显著增大。三是地方经济发展模式将面临巨大变革。在新的历史阶段，过去我国地方 政府以“土地财政”为支点撬动大规模基建投资的地方经济发展模式将走到尽头，而简政放权、激发民间活力、维护经济生态环境、提升经济发展质量将不可避免成 为未来地方经济发展的主流思路。

最近一段时间，若干城市松绑住房限购政策。这是房地产 市场分类调控政策的必然要求，与“救市”并无实质关系。目前看，我国楼市还没有进一步演化到崩盘的地步。即使出现崩盘征兆，行政干预措施完全退出也无济于 事。关键是当前的房地产市场环境已经变了，市场参与主体是否还能适应？

显而易见，部分 地方政府还难以真正适应楼市运行新阶段的挑战，转变地方经济发展模式更是任重而道远。特别是在当前地方稳增长压力不断加大的现实环境下，思维定势和路径依 赖短期内将左右地方经济治理轨迹。客观分析，地方政府在短期内完全摈弃“土地财政”，既没有可能，也不现实。但要未雨绸缪，逐步减少对土地出让收入的依 赖，将更多的精力与经济资源放在关键性的基建投资项目，加大简政放权力度，进一步激发民间创业激情与活力，帮助小微企业更好发展，努力提高财政资金使用的 效益。

但不管怎样，当前我国楼市空间的调整，必然迎来长时间的稳健运行。