随着房价的上涨，刚需族的承受力越来越有限，逼得开发商借鉴香港、东京，做出创新，设计出具备三房、四房，总面积却较小的“紧凑户型”：74平米户型能做出三房，80平米更是做出了四房，这样的户型一经面市，就受到刚需族欢迎。如今这股“紧凑潮”不仅在传统刚需聚集的两江板块大行其道，还蔓延到了以改善盘居多的河西和仙林板块，除了增加房间数量，居住舒适度也得到了提高。

江宁一楼盘紧凑户型

开盘“时光”

新房供应大户江宁、江北板块是刚需盘主阵地，也是南京楼市紧凑户型的先驱和聚集地。金陵晚报记者调查发现，在两江板块中，面积60-90平米的小户型、2房户型已经不能满足刚需对户型的需求，3房甚至4房户型产品受到更多买房人的青睐。

据金陵晚报记者了解，江宁板块的新城玖珑湖89平米4房户型是所售产品中最受欢迎的，今年3月加推68套该户型，1小时全部去化完毕。而江北板块的新城香溢紫郡更是将户型做到极致，74平米做出三房、80平米就能做出四房。目前二期地块中7栋高层已全部推出，其中74平米户型924套，目前去化860套；80平米共计445套，目前去化425套，去化都超九成。据开发商透露，新城香溢紫郡去年单月签约超3亿，总价六七十万的紧凑户型房源卖了400多套，共计18个亿。

据金陵晚报记者了解，目前在两江板块在售楼盘中，主打紧凑户型的还有朗诗玲珑屿、翠屏城、艾菲国际、朗诗未来街区等多家主力楼盘。而在都市圈楼盘中， “豪宅教父”雅居乐地产旗下林语城项目，端午节首次开盘，3小时卖出400多套房源，其中84平米的紧凑户型去化占比达40%。

河西南部数盘

将推紧凑户型

一向以面积较大的改善户型为主的河西、仙林等板块，也出现了紧凑户型。未来，河西南部将是整个河西地区新房供应的集中地，目前有房上市的五矿崇文金城就有90平米三房的户型。金陵晚报记者了解到，这种户型首次面市90多套，目前已经售出9成，受到不少想在河西置业的刚需及首改买房人的欢迎。据悉，今后这一区域的升龙天汇、正荣润峯、佳兆业城市广场等项目，都将出现90平米左右的多房户型。

佳兆业地产南京有限公司营销总监周亮认为，传统三房起码做到120平米，这在河西总价将达到300多万元，而90平米的三房在功能满足的前提下，总价只要200多万元，总价低是吸引买房人的核心因素。据了解，明年上市的佳兆业城市广场，将主推90-140平米户型，其中肯定包含紧凑户型。周亮预测未来河西的户型占比将出现两极分化，一类是大面积住宅，一类是紧凑户型住宅。“由于土地的稀缺，户型紧凑的特点将越来越明显，但这不代表生活品质的下降，开发商会将空间做得更加细致。”

仙林中心区域多为改善型项目，且目前在售新房不多，紧凑户型更是稀缺。不过即将上市的纯新盘中天铭廷将填补这一空白。据悉该楼盘将于6月底或7月初开盘，推出95、125平米四种户型。其中95平米的两种户型都可改造成三房，125平米的两种户型可改为四房。业内人士称，中天铭廷在规划户型时就考察了仙林中心区域其他楼盘的户型情况，了解到紧凑户型的需求，做出了差异化定位。

专家观点

客群需求决定户型大小

专家认为，紧凑户型在两江板块大行其道主要取决于刚需客群的需求。刚需族对房价上行的承受力弱，而紧凑户型的总价比较适中，设计更为精巧、得房率更高，还有赠送面积，实际使用空间也灵活多变。对于未来市场上紧凑户型是否会大行其道，李智认为两江板块依然会吃香，而在改善板块，将依据客群需求而定。

同策咨询南京公司副总经理杨锐认为，处于调整期的南京楼市，紧凑户型会越来越多，大户型配比将有所降低。因为以功能为主导的紧凑户型，客户基数大，去化快，对开发商来说安全系数高。

开发商为何要设计出紧凑户型，他们又是如何进行规划设计的呢？

朗诗未来街区营销负责人王亮亮表示，设计紧凑户型主要由市场需求所决定，在调控政策管控越来越严的情况下，买房人换房成本加大，开发商考虑到刚需买房人的生活周期，让买房人在5-8年内不需要换房，满足多元化的功能需求。

“开发商也是被逼的，”佳兆业地产南京有限公司营销总监周亮笑着说，为了让买房人出手，开发商必须要控制总价，同时还要研究买房人的生活习惯，合理规划设计户型。例如，主卧的进深通常在3.9米，而做紧凑户型时会调整到3.6米。“这不是随便调整的，要考虑到能放下一张1.8-2米宽的大床，0.6米厚的衣柜，以及两个床头柜，基本生活需求要满足。”

“90平米户型在设计主卧时，甚至要考虑好婴儿床够不够放。”周亮对金陵晚报记者说。这是因为开发商在分析客户群时发现，90平米户型的业主通常为年轻夫妇。而120平米户型对应的客户通常孩子大了，家中可能有老人，家里的杂物也比较多，对收纳空间有更高的要求。“于是会设计出一个独立的衣帽间、多做出一个北阳台用来放杂物、2个洗手间方便有老人的家庭等。”周亮解释说。

在房地产业内，通常将面积小于85平米的两房、小于110平米的三房，定义为“紧凑户型”。

“其实，这股紧凑之风最早来源于中国香港。”佳兆业地产南京有限公司营销总监周亮对金陵晚报记者说。佳兆业地产总部位于深圳，并在香港联交所上市，对“港式户型”有着独到的见解。由于香港土地资源有限，买房人购买力往往跟不上土地价值的涨幅，于是紧凑户型便应运而生。“香港甚至有60平米的三房。”周亮介绍说，装修时有些买房人会将卧室升高做成榻榻米式样的床，而床下的空间就用来储物，总面积越小，越要将储藏收纳功能发挥到极致。“在日本东京，一间10多平米的房可以住两个人，还有卫生间、厨房，可见日本在空间收纳方面的水平之高。”周亮说。

土地的集约性越来越强，这股紧凑之风也在10年前来到了深圳。用周亮的话说，内地开发商开始意识到，房价越来越高，单价只是一种心理感受，总价才是决定买房人是否出手的核心问题。“不仅要把总面积压下来，还要让空间更加合理。”