3月末，由上海主导的新一轮房地产限购政策的溢出效应正在二线城市不断发酵。4月7日，苏州2016年首场大型土地拍卖会上土地拍卖溢价率全部超过100%，甚至有的土地溢价率超过300%，合计拍卖总价超过100亿元。

由 于上海、北京、深圳等一线城市为了打压房价高速上涨而出台了号称“史上最严”限购政策（主要是针对外来人口本地购房的限制）。受此影响，炒房资金被迫从一 线城市退居二线。因此，二线城市已经出现了非理性房价上涨迹象。对此，地方政府是喜闻乐见。因为这不仅有助于其完成去库存任何，还能增加地方财政收入。

很明显，在上海推出限购新政打压房价后，上海周边二线城市房价出现强势上升势头。特别苏州成为上海炒房团的集聚地，房价出现井喷式增长。国内热钱对于房地产的热衷没有受到政策影响。

对比成交量可以发现，在一线城市限购后，二、三线城市都出现了房地产成交量迅速走高的现象。二、三线城市3月份成交量环比涨幅更是超过100%。

政府推出限购政策目的是为了把房地产行业中的投机资本引向实体经济。但从现在情况看，并没有任何效果。大幅攀升的成交量对于目前政府提倡的去库存指导方向而言有利好作用。

从 去库存角度而言，一线城市本身去库存压力并不大，二线城市稍有压力，三线城市压力较大。在去年第四季度，政府开始严抓去库存后，效果已经开始显现。不过， 三线城市及四线城市的库存下降一方面是因为市场需求消化，另一方面则是大量房地产开放商退出三、四线房地产市场，供给下降所致。从最近的信息资料看，二线 城市开始涌现地王，但是三线城市土地拍卖市场并未出现回暖势头。所以，这对三、四线城市地方政府而言，并未减小财政压力。因为中国多数地区地方财政收入依 赖于卖地。

依 照现在的发展趋势判断，未来一线城市房地产市场将趋于平稳，二线城市房地产市场有进一步升温的态势。但是，三线城市房地产市场可能回归理性。毕竟，三线城 市的房价目前是由于投机资本非理性逐利而致。换而言之，三线城市及以下级别城市房价不存在上涨基础（人口、资金、消费能力、配套设施）。

不 过，值得注意的是，包括上海、深圳在内的一线城市出台的房地产限购政策都把矛头直指外来人口。从这一层面考虑的话，一线城市除了要打压房价外，更有可能是 为了控制城市人口。这可能是政府进行人口地区差异调整的前奏。上海曾宣布十三五期间把常住人口控制在2500万以内，北京宣布控制在2300万以内。在户 籍制度没有取消的前提下，这极有可能引发新的社会矛盾。而且，这种调控人口措施也未必能改变中国人口分布不均衡的问题。人口分布不均衡所导致的经济问题根 源在人口向一线城市迁移的过程中，高端人才齐聚一线城市导致其他地区人力资源不足。这种逼出人口政策所逼出的人力资源基本都是底层劳动力。高端人才依旧在 一线城市扎堆。底层劳动力对于其他地区而言，其所能贡献的消费市场及其有限，甚至更多的是对地方政府财政的拖累。

退一步讲，即使政府在二线 城市去库存结束后继续出台严格限购措施也未必再能把投机资本赶向三级甚至更低级别的城市。因为即使是投机资本、热钱，其本质还是逐利。三、四线城市的房地 产市场风险大于收益。所以，如果再逼的话，这些钱可能又会再次流会虚拟市场领域。到时候，类似股市泡沫（这次有可能是债市或其他衍生品市场）的现象又会再 次出现。