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“房子只是个投资标的，不发生感情，能买能卖的标准，就是投资回报率。”

3月26日，40岁的工厂主黄磊对着讲台下80位听众说到。这里是深圳，创业二路的一家白金五星级酒店，尽管深圳政府刚刚推出了为楼市降温的“325新政”，但交钱来这里听深圳炒房圈神话——黄磊的人，仍坐满了整整一会议室。

黄磊因在深圳投资房地产而闻名，在微博上拥有众多拥趸。2014年“930新政”后，他敏锐察觉到深圳房价上涨信号，并立即加杠杆入市，创造了用 200万现金买入4000万房产的“奇迹”，最疯狂之时，他在五天内买下三套二手房。如今，这些房子给他带来超乎普通人想象的财富。

与这座海洋式风格酒店隔海相望的，是深圳南山半岛西部的“前海深港合作区”。这片15平方公里的土地，要建设成为中国的“曼哈顿”，在吊塔与挖土机的轰鸣声中，前海与央行一样，成为了深圳房价的发动机。

考察前海的商务团队络绎不绝，令这座酒店生意爆满。电梯直达酒店大堂，中央位置的水池中竖立着海豚雕塑，往侧面走，墙角种着一排排小型的观赏竹，叶片反射着与深圳久违的阳光。转弯后便是楼市讲座会议室，80名为这场讲座付费1500元的听众，此前等候黄磊已许久。

这并不是黄磊第一次个人讲座。2014年“930新政”及去年“330新政”后，黄磊便开始在深圳楼市投资圈里进行小范围分享，不少人说大有收获。当然，头两次为免费讲座。直到今年3月12日，黄磊举办了第一场楼市收费讲座，这一次则是半个月后的第二场。

在深圳，开办楼市收费讲座的也不止黄磊一人。这其中，既有收费20元为小白置业者扫盲的讲座，也有收费12000元的高端置业投资培训。

令黄磊意外的是，尽管收费上千元，但仍有4人连续参加了他的两次收费讲座，也有参加过前两次免费讲座的听众继续追随。

现场听众来自不同的行业。10人一组围方桌而坐，其中，有希望前来学习赚钱之道的房产中介，有前来寻找内心答案的会计师，一位浙江籍主妇想要做一宗买卖的“定心丸”，女教师则希望看懂楼市。

他们在这个周末能够奇妙相逢，全拜深圳过去一年暴涨的房价所赐。他们并不介意这1500元的费用，甚至他们中有人说，如果可以手把手指导其买房，心甘情愿付更高的价钱。

2016年3月，深圳市新房住宅均价高达4.99万元/平方米，同比大涨88%，二手房的样品楼盘均价高达5.61万元/平方米，同比暴涨73%。数字并不直观，唯有“房价基本都翻番”这个词，才能直观描述深圳过去一年楼市的涨幅。

过去一年，深圳楼市造就了无数财富神话，也吸引着更多的人加入这个如俄罗斯轮盘一般的游戏之中。“三个月不买房，市场就会将你抛弃”，这句话是深圳楼市投资者的至理名言，也反映了居住在这座城市的人略微浮躁的心理。

来自著名会计事务所的叶子小姐是典型的深圳80后白领，拼命工作，爱好旅游，五年间游历了近10个国家。在深圳的购房资格年限再次提高之际，她有点慌了，不知道该用这几年攒来的一点积蓄买个小房子，还是遵从自己的内心继续报读MBA进修。

黄磊给她的建议是，深圳房地产物业从20万元到1亿元的价格都有，总有一款是适合自己的，如果钱不够，抛弃靠自己买房的观念，向父母借钱，赚钱后再还给父母也不失为一个方式。

但如果时间倒回到8年前，黄磊的回答可能截然相反。

1998年，大学毕业后的黄磊因向往都市的繁华而来到深圳，最初在工厂里做业务员，2002年离职创业，2006年开办了自己的工厂，从事纺织品类的生产贸易。2008年，黄磊买了人生中第一套房，在此之前，他是实业界中的典型楼市“空军”。

在历经深圳著名的“桃源居”维权失败之后，黄磊突然领悟到“观念可以决定了一生的财富”。在此之后，他的观念发生颠覆性变化，开始重视投资，工作重心也开始向投资领域转移。

但这场收费楼市讲座中，并没有传说中的筹首付、腾指标、备月供等楼市投资的实操经验分享，多的是黄磊个人的楼市行情趋势判断以及对于不动产价值的理解。其中，有三句在深圳楼市投资圈中颇有分量的名言：

不过，坐在台下的听众们更希望黄磊告诉其是否应该继续购买一处豪宅物业，而这涉及到合同违约；是否应该折价卖出之前的持有物业，购入另一处物业；是 否应该购买小产权房作为投资；而一位请假一周专门看房买房的白领则希望，“最好告诉我该买哪个区域，哪个楼盘，多少价格合适。”

大部分提问者的开场白几乎都是“我不是大家想象中的炒房者”。

每每听到这些具体细微的问题，黄磊会微眯眼睛思考一会后，继续询问其更多的细节，以给出一个合理的建议。黄磊其实更希望他们看懂趋势，预判到买入和卖出的时间点，并在自己熟悉的区域内进行投资。

这次讲座的前两日深夜，深圳市政府发布了楼市调控的“325政策”，将非深户居民的购房社保年限由1年上调到3年，并对2年内有住房贷款记录的购房者执行4成首付，同时要求银行机构加强风控措施。

这一系列政策旨在让疯狂的深圳楼市降温。

这出乎黄磊的意料，在此之前，他已在其个人微博中预测，政府可能不会再出台相关调控政策。尽管如此，他并没有取消讲座，只是修改了讲座主题，从上一次的“多空消息交集、深圳楼市在焦灼中前行”变更为“多空双方博弈加剧、深圳楼市观望气息渐浓”。

每一个开办收费讲座的人均受到了来自外界的非议，黄磊也不例外。有人批评其是“风口里的猪”；有人讽刺认为在2015年买房赚到钱，几乎不算什么本事；听得最多的还是那句“股市一好，遍地是股神，楼市也一样”。

黄磊对此并不放在心上，他认为办讲座并不是为了赚钱，而是为了更好的交流，“谁也不是神仙，也会有错的时候。”

在深圳，几乎每一个房价暴涨的时代，都会出现大炒家，上一次是在10年前。2007年年中，深圳楼市进入史上最疯狂时代，半年涨幅就近50%。在这样的背景下，几乎没有几个人会相信房价会跌。

但到了2008年3月，楼市降价真的开始了，虽然是悄无声息，但却来得非常迅速。那一年，有个关于投资客李金东的故事，影响了无数置业和投资者，见诸媒体报道的仅有《深圳炒房客69套房归零、从亿万富豪到民工》一文。

自那时起，民间楼市研究与咨询已经在李金东们的背后露出端倪，这与深圳楼市独特的“剑客”文化并行发展。

下午五点半，黄磊的讲座在“祝深圳房价上涨、祝大家投资成功”的祝愿中结束。走出会议室，夕阳照射在活动背景板上，画面中的上海东方明珠、深圳地王大厦、迪拜哈里法塔、悉尼歌剧院、纽约帝国大厦熠熠生辉。

此时，20公里之外的深圳中心书城，另外一场公益楼市讲座已经在做准备。

深圳楼市现周期性调整 绝不止调控降温

风向逆转时，反应最快的总是那些投资客和二手房业主。

进入4月，深圳多个片区的二手房报价出现下调，抱有投资目的者更是希望快走为上；中介和开发商圈内，看空指数和氛围也越来越重，反映在市场表现上，就是新房成交已连续5周下滑，价格也停滞不前。

而被误伤的则是那些刚需和换房客。由于“3·25”新政要求过去两年内有贷款记录的人首付提高至四成，很多人就是付不起那多出来的一成，被拦在了楼市之外，买方违约骤然增多。

由去年“3·30”催生的火热，此刻正由“3·25”带入调整，深圳楼市也仍然走不出政策性波动的怪圈。在这背后，楼市供应的死结仍未打开。

市场降温成交下滑

“3·25”调控政策落地，观望情绪浓厚的深圳楼市进一步降温。

深圳中原表示，由于入市门槛明显提高，部分失去购房资格的刚需客不得不暂时放缓置业计划，或转向临深片区，其他客户则对市场保持更为谨慎的态度。

根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周（3.28-4.3）一手住宅成交652套，成交面积约7.05万平米，分别下滑16%和15.7%，新房成交面积已连续五周下滑，不及春节前成交量的一半。

上周一手成交价格约为4.96万/平方米，环比下降7.6%。不过，成交均价受到成交结构影响，单周价格参考意义有限。

从推盘来看，上周（3.27-4.3）有3个项目入市，总计推售395套房，大幅低于上周的1520套。实际上，继“3·25新政”以来，新房的入市速度与成交量较之前回落幅度较大，市场降温明显。

深圳多家中介机构认为，在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下，预计未来一线楼市将会进入调整阶段，新房入市量与成交量将会持续处于低位。

二手房市场表现更为明显。上周（3.28-4.3）二手住宅共成交4799套，环比上升33.27%，但这是由于4月1日评估价上调前的最后一周过户量井喷，最末2天日均过户超过千套。随着新政实施，预计未来一段时间内成交量将会有所调整。

更明显的是，二手房业主持续下调放盘价格，深圳中原报价指数上周已降至32.51%，较前一周下跌5.6%。紧逼30%的枯荣线。市场购房情绪逐渐转淡，深圳中原经理指数本周跌破50%枯荣线。

全市超过六成二手房板块在下调报价，各片区业主加紧降价抛售。其中南山南区和南山北区降幅分别为1.9%、1.7%。福田竹子林片区连续4周下调报 价，上周降幅达3.4%；长城大厦片区业主下调6.1%。同时，前期涨幅较大的龙华区下调0.2%，已经连续5周下调报价；坂田区的业主报价也连续4周下 调，跌幅扩大至1.7%。从业主报价的房源占比来看，近三成房源的业主报价下调幅度在1%-5%之间。

周期性调整已至

种种迹象显示，调控新政立竿见影，深圳楼市已步入调整期。

深圳中原指出，过去一个月来，国际评级机构接连下调中国评级展望。3月初，穆迪下调中国主权信用评级展望和71家企业的评级展望。4月初，标普也下调了中国主权信用评级展望至负面，同时下调香港评级展望至负面。

最近外围经济数据与金融数据均表明，我国经济仍然在筑底，在此情况下，严厉的调控政策将会带动大量资金快速离开一线楼市，未来一线楼市将会面临较大挑战，逐渐进入调整期。

第一太平戴维斯报告也认为，在今年市场调控的基调下，房地产新政对地产市场会有多方面影响；深圳的普通住宅市场一二手成交均价和成交量将有所波动。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰进一步指出，新政落地后购买力预计将会减少三分之一，半年内将会对深圳房价产生影响。

压力较大的是那些库存大、位置远的片区。据美联物业统计，截至3月29日，深圳全市住宅库存为32482套，较2015年底减少5084套，整体库 存压力小。但也存在个别区域库存较高的情况，2015年底龙岗库存为11415套，截至2016年3月29日增加至12737套，占据全市库存的四成。

值得关注的是，在深圳新政二套房首付比例提高到四成后，二手房买方违约现象开始增多，买家预期已变。

“买方要求解除合同的咨询量确实在增加，特别在4月1日二手房交易评估价格大幅上调之后，更为常见。”广东信荣律师事务所主任张茂荣称，买方违约现象中，一种是刚需买方确实承担不了多一成首付款，另一种是具备支付能力的购房者因预期房价将会下跌，有意借助新政放弃购房。

张茂荣认为，买方不想继续购买更多是基于对房价下跌的预期。

打开供应的死结？

暂时的调整并没有吓怕那些持续看好深圳的投资者，大部分深圳业内人士仍认为，调整期的到来，对自住甚至投资购房而言是个机会，可以淘到“笋盘”；未来，深圳房价还将上涨。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，从深圳楼市十几年的调控历程看，管控需求，从来都是扬汤止沸，暂时的下行之后，是更加剧烈的上 扬。背后的逻辑是，供应一直太弱，需求一直太强。平均每年60万人口的净流入，但每年仅为京沪穗大约二分之一到三分之一的供应面，捉襟见肘。

综合深圳近期的新政，宋丁认为，政府可能是想利用管控需求的、大约半年到一年的时间窗，先行稳住市场，稳住成交量、房价，力争在此期间通过多种渠道、多种策略快速推进供应量和供应速度，从而根本上扭转深圳楼市长期以来严重的供不应求关系，创造供需关系的战略平衡。

如何增加供应？深圳市委书记马兴瑞祭出的是保障房、新地供应以及填海计划。

“十三五”规划中，深圳计划开发40万套保障房，实际供应35万套。但深圳业内人士认为，实际落实20万套左右应该没问题，平均每年4万套，是深圳2014年全年的新商品住房成交量。

马兴瑞还宣布，未来深圳将填海55平方公里。事实上，多年来深圳一直在填海，后海片区就是填出来的新城区，如果新增55平方公里的巨量空间，对于严重缺地的深圳来说，将有深重影响。但这一措施，短期内难以实现。

宋丁还指出，多年来，由于4亿多平方米违建的存在，说“深圳没地了”，成了一句谎话。深圳三十多年中盖了近9亿平方米建筑，其中4亿违建就占了 43%。按照深圳市委市政府的统一部署，未来五年内要减少2亿平方米违建。具体分析，2亿平方米中真正属于居住类的违建大约有3500万平方米。

假定上述加大供应的诸多措施能够顺利实现，深圳楼市每年可能形成大约20万至30万套的一二手房交易量，深圳的供需平衡格局可以预期。

实际上，从供需关系来看，高速上涨的房价正在损害深圳这个城市的竞争力。多位制造业从业人士指出，外来务工人员和低收入群体的生活成本上升，进城发 展的边际效益下降，会导致人口流出风险。深圳现在的繁荣是建立在人口流入的前提下，房价也是建立在人口的基础上。一旦人口流出，深圳除了房地产泡沫外，还 有可能导致大量企业因招工难从而被迫迁移。

在华南一家大型开发商人士看来，暴涨暴跌的市场并不是一个好的市场，反而像广州这样房价表现温和的城市，对开发商来说，每年可以保证一定的项目储备，一定的房价涨幅，从而可以长远发展；对买方来说，购房负担也相对较小。这才是健康有序的市场。

未来，深圳会变成这样的城市吗？